La situation ne convenait à personne. Le locataire honnête avait du mal à se loger, devait verser une caution (etc.) et le petit propriétaire tremblait à la perspective de supporter durant des mois un locataire qui ne paye pas et/ou dégrade le logement.
Bonne nouvelle : cette situation est terminée car il y a du nouveau pour les 6,5 millions de familles locataires !
L’Etat a mis en place un nouveau dispositif dont l’objectif est à la fois d’améliorer l’accès au logement des locataires tout en maîtrisant le risque d’impayé pour le loueur. Cela avec un système simple, collectif, qui couvre à la fois les impayés et les dégradations.
Le principe
Ce dispositif s’applique aux logements d’habitation principale ont le montant du loyer, charges comprises, ne dépasse pas 2 000 euros charges comprises. Cela concerne donc 90 % des logements, nus ou meublés.
Les loyers impayés sont couverts par cette assurance dans la limite de 70 000 euros. Cela représente tout de même 10 ans d’impayés pour un loyer de 600 € mensuels…
Quant aux dégradations, l’assurance les prend en charge dans la limite de 7 700 euros.
Nota : selon un assureur signataire, l’indemnisation des détériorations immobilières est opérée après une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie et dans la limite de 7 700 € (ou 3 500 € pour les locations meublées). Mais faut-il encore un dépôt de garantie avec une telle offre ?
Qui est concerné
Cette offre concerne tous les futurs locataires (travailleur, retraité, étudiant, chômeur), la seule condition étant que leur taux d'effort (ratio loyers/ressources) représenté par le loyer, charges comprises, ne dépasse pas 50 % de leurs ressources, l’APL, aide personnalisée au logement, est comptabilisée parmi les ressources).
En clair, si les revenus de votre famille sont de 1800 €, APL compris, le loyer et les charges ne doivent pas dépasser 900 €.
Pour les locataires déjà en place, pour en bénéficier, ils doivent avoir plus de 6 mois d’ancienneté sans avoir plus de 2 mois d’impayé, consécutifs ou non, au cours des six derniers mois.
Quels avantages pour le propriétaire ?
* Assure la pérennité et la régularité de vos loyers
* Facilite la mise en location de votre bien en assouplissant les critères d’accès
* Dispense le locataire de caution personne physique ou morale
* Simplifie vos démarches de souscription de l’assurance
Quels avantages pour le locataire ?
* Dispense de caution, personne physique ou morale
* Accès à un logement choisi même si tous les critères usuels de solvabilité ne sont pas réunis,
* Ecoute et conseils en cas de difficulté
* Possibilité de bénéficier, en cas d'accident de la vie, d'une analyse sociale suivie d'un plan de remboursement adapté à votre situation, sans exonération du paiement du loyer. (source : grl.fr)
Comment souscrire ?
C’est le loueur qui doit souscrire cette garantie.
Certes, il lui en coûtera une cotisation, dont le montant est à voir avec l’assureur, mais elle sera déductible de ses revenus fonciers.
Si votre (futur) logeur ne connaît pas ce dispositif qui démarre à peine, montrez-lui cet article !
Bien sûr, tous les assureurs ne proposent pas encore cette assurance, et ils sont même libres d’y adhérer ou non. Toutefois, on peut penser que tous vont s’y mettre, à la fois sous la pression de la concurrence ; pourquoi rester chez un assureur qui ne l’offre pas ?
Auprès de qui souscrire la GRL ?
Les assureurs sont libres d’adhérer ou non à ce nouveau dispositif.
Selon la fédération française des sociétés d’assurance, chaque assureur partenaire du dispositif proposera un contrat d'assurance labellisé GRL par le 1 % Logement avec au minimum les garanties du socle commun et éventuellement des garanties optionnelles complémentaires (vacance locative, protection juridique du bailleur, etc.).
Le coût minimum semble être de 2,5 % du loyer (charges et taxes comprises), ce coût raisonnable s’expliquant par l’apport de l’Etat (via le 1% logement) et par le suivi des locataires en difficulté financière (ce qui, au final, réduit le volume des impayés, ils seront aidés pour se sortir d’une passe difficile).
Est-ce déjà en vigueur ?
Les trois décrets d’application datent du 26 décembre 2009 (N° 2009-1620, 1621 et 1623). Donc, depuis cette date, le nouveau contrat d’assurance GRL remplace l’ancien PASS-GRL.
Ce qu’en pensent les Français
Selon une enquête TNS-SOFRES de novembre 2009, 76 % des Français ont le sentiment qu’il est difficile de se loger en France. A contrario, 47% ont le sentiment qu’il est difficile de mettre un logement en location. La garantie universelle des risques locatifs, GRL, qui aide à résoudre ces difficultés, est méconnue puisque 70 % du grand public n’en a pas entendu parler et que seuls 18% des propriétaires ayant un bien à louer savent précisément de quoi il s’agit ! En revanche, après présentation, 83 % des gens l’approuvent et 88 % des propriétaires bailleurs en font de même.
Les assureurs premiers signataires sont DAS (groupe MMA) et CGI Assurances (filiale de la CGAIM) et, plus récemment, Mutuelle Alsace Lorraine (coordonnées ici : http://www.grl.fr/votregrl.html). 60 000 contrats ont déjà été signés. Logiquement, tous les leaders du secteur vont suivre d’ici quelques mois.
Nota : les assureurs peuvent proposer des prestations complémentaires (guère utiles, à notre avis), pour gonfler un peu la facture, mais la loi les oblige à proposer un socle commun, à savoir le dispositif décrit ci-dessus.
Et voilà, avec cette nouvelle réglementation, les locataires se logeront plus facilement, sans verser de caution, et les bailleurs n’auront plus peur des impayés et des dégradations…
Elle n’est pas belle la vie ?
L’objectif avoué est de remettre sur le marché locatif les 200 000 logements non occupés, de diminuer les expulsions pour cause d’impayé, de réduire les discriminations.
Gilles Boulet
