Spéculez sur du terrain agricole… et multipliez votre mise par 10 ou 100… voire plus !
Chaque année, des Français deviennent riches sans effort particulier ; ils ont juste eu la bonne idée d’acheter un jour un peu terrain agricole et d’avoir la bonne fortune qu’il devienne constructible.
Prenons un exemple :
• en moyenne nationale, la terre agricole coûte 0,5 €.
• Selon les régions et les emplacements, le terrain constructible vaut de 25 à 300 €
Donc, en prenant les hypothèses suivantes :
l’achat d’un demi-hectare à 0,5 € le m2, puis une valeur qui passe à 80 € le m2 devenu constructible, le prix d’achat est de 2500 €, le prix de revente de 400 000 € et la marge brute est de 400 000 – 2500 = 397 500 €…
Pas mal pour un investissement de 2500 € !
Votre investissement de base à été multiplié par 160 …
Calculons autrement : votre marge équivaut à 132 mois à 3 000 €; c’est comme si, pendant onze ans, vous alliez toucher 3 000 € supplémentaires...
Et encore, nous n’avons pris pour exemple qu’un demi-hectare alors que l’unité de base de ce type d’opération est plutôt l’hectare.
Bonne nouvelle supplémentaire :
Au cours des 10 dernières années, le prix des terres agricoles a augmenté de près de 60 % (et même 80 % dans le sud et en région d’élevage), ce qui fait une moyenne de 5,3 % par an (compte tenu des intérêts cumulés).
Donc, même si votre terrain ne devient pas constructible, votre investissement a de fortes chances de se valoriser !
Pour info, l’hectare valait 2400 € en 1958, 2600 € en 1976, 3700 € en 2002 et plus de 5100 en 2007… Donc, une hausse qui s’est accélérée.
Alors, est-ce si simple ?
Oui et non…
Oui dans le principe, pas tout à fait dans l’application.
Il faut tout de même connaître un certain nombre de choses, citons-en quelques-unes :
- quels sont les terrains à fuir car ils ne deviendront jamais constructibles ?
- comment utiliser les documents mis à votre disposition ?
- quels sont les critères à retenir dans le choix d’un terrain ?
- quels seront vos interlocuteurs incontournables ?
- à qui devez-vous refuser de louer votre terrain, pour ne pas courir le risque de voir s’envoler vos bénéfices ?
- comment trouver des références de prix … par millions ?
- Quelles sont les villes et les régions à privilégier ?
Vous allez devoir vous montrer astucieux.
Les mairies, les régions et différentes autorités, tentent depuis des années de réguler la croissance des villes et villages.
Il existe donc différents plans de développement dont la conséquence indirecte devrait être de rendre difficile la spéculation sur du terrain agricole ; en effet, la ville ne doit se développer que dans les zones prédéfinies …
Mais il suffit de regarder 10 ou 20 ans en arrière pour voir que ces plans sont constamment pris en défaut (la preuve : sinon, il serait inutile de les modifier si souvent !)
Prenons quelques exemples :
• Qui aurait prévu l’effet TGV (la flambée des terrains situés près des villes desservies par les nouvelles lignes TGV, principalement dans le sud) ?
• Qui aurait pensé qu’un terrain rocailleux, venté, loin de tout, serait une aubaine pour implanter des éoliennes ?
Certes, là, il s’agit d’une construction particulière, avec une forme de location du terrain, mais c’est aussi très profitable.
Idem pour les lacs ventés devenus des "spots" très fréquentés par les amateurs de planche à voile et autre kite-surf, ou les sites désertiques écrasés de soleil (pour le photovoltaïque).
• Qui aurait prévu que, à cause du développement des vols low-costs, les Anglais allaient envahir certaines régions (alpes, Lubeyron) et faire exploser les prix ?
• Qui aurait deviné que La France deviendrait championne du monde de la résidence secondaire ?
• L’implantation d’une grosse usine (comme Toyota, à Valenciennes) ou d’un gros centre (de recherche, comme Iter) crée une énorme demande qui oblige à adapter les fameux plans…
Comme il faut loger des milliers de personnes, comme il faut des terrains pour la sous-traitance, il faut rendre constructibles des terrains que l’on n’avait pas prévu de rendre constructibles !
A plus petite échelle, on retrouve les même conséquences ;
si, dans une petite commune, s’installe une grande surface, se crée une usine d’embouteillage ou s’ouvre un petit aéroport, il faudra bien libérer des terrains pour héberger les salariés ou retenir les touristes.
A encore plus petite échelle, si vous achetez une maison qui est à la limite d’un terrain non-constructible, il peut être intelligent de l’acheter : au pire, vous en ferez un très grand jardin, au mieux, si cela devient constructible, vous pourrez diviser votre parcelle, voire faire un lotissement !
Voici deux exemples réels :
• Les heureux propriétaires de terrains situés à proximité de (futurs) grands parcs d’attraction ont ainsi vu le prix du mètre-carré passer de moins d’un euro à plusieurs dizaines d’euros !
• A Geipolsheim, dans le Bas-Rhin, des terres agricoles valant 0,61 € le m2 ont été vendues 15 €, soit 24 fois plus lorsqu’il a fallu créer des routes d’accès à l’aéroport voisin.
Bref, spéculer sur du terrain agricole est un sujet qui passionne tout le monde mais qui n’est traité par aucun ouvrage, si j’en crois mes nombreuses recherches.
Ce travail paraît sous forme d’abonnement, à partir de la fin de l’été 2010;
vous recevrez donc un ouvrage, mais aussi, en bonus, des interviews vidéos et documents pdf qui feront le tour du sujet.
Vous aurez 8 jours, après avoir reçu le N°1, pour décider si vous poursuivez votre lecture ou si vous renoncez à la suite ; en ce cas, il vous faudra nous retourner le N°1, en lettre suivie, pour être intégralement remboursé de votre abonnement.
A la fin de l’abonnement, vous serez bien armé :
Vous saurez quels terrains cibler, où trouver les informations, qui contacter, comment trouver des alliés, quelle disposition du code de l’urbanisme est essentielle pour vous, comment tout savoir sur une commune, quelles régions privilégier en dehors de la vôtre, ce qu’il ne faut surtout pas faire une fois l’achat fait, pourquoi il ne faut pas racheter une ferme, les 10 points clé de votre réussite, comment vendre intelligemment, quel prix fixer, etc, etc.
Cette parution, première du genre, est vendue 490 €. C’est cher ?
Indiscutablement, si c’est seulement pour satisfaire une curiosité intellectuelle, et non pour le mettre en application, c’est hors de prix, n’achetez surtout pas ! Mais si vous comptez passer à l’action, il y a de bonnes chances pour que ce soit le meilleur investissement de votre vie…
Le package comprend des vidéos. Au total, une quarantaine de minutes. Deux manuels format A4 de 150 pages total. 2 PDF accompagnant les autres outils.
BONUS : avec votre achat, vous recevrez 2 EBOOKS de Charles DEREEPER
PDF Comment acheter moins cher votre logement ?
PDF Acheter ou louer
Pouvez-vous vous passer de cette formation COMMENT SPECULER SUR DU TERRAIN AGRICOLE ?
Oui, mais vous devrez passer des dizaines d’heures à vous renseigner, et aussi obtenir d’un notaire, d’un spéculateur, d’un agriculteur, d’un assureur et d’un maire (etc) qu’ils vous consacrent chacun des rendez-vous allant jusqu’à plusieurs heures…
Chaque année, des Français deviennent riches sans effort particulier ; ils ont juste eu la bonne idée d’acheter un jour un peu terrain agricole et d’avoir la bonne fortune qu’il devienne constructible.
Prenons un exemple :
• en moyenne nationale, la terre agricole coûte 0,5 €.
• Selon les régions et les emplacements, le terrain constructible vaut de 25 à 300 €
Donc, en prenant les hypothèses suivantes :
l’achat d’un demi-hectare à 0,5 € le m2, puis une valeur qui passe à 80 € le m2 devenu constructible, le prix d’achat est de 2500 €, le prix de revente de 400 000 € et la marge brute est de 400 000 – 2500 = 397 500 €…
Pas mal pour un investissement de 2500 € !
Votre investissement de base à été multiplié par 160 …
Calculons autrement : votre marge équivaut à 132 mois à 3 000 €; c’est comme si, pendant onze ans, vous alliez toucher 3 000 € supplémentaires...
Et encore, nous n’avons pris pour exemple qu’un demi-hectare alors que l’unité de base de ce type d’opération est plutôt l’hectare.
Bonne nouvelle supplémentaire :
Au cours des 10 dernières années, le prix des terres agricoles a augmenté de près de 60 % (et même 80 % dans le sud et en région d’élevage), ce qui fait une moyenne de 5,3 % par an (compte tenu des intérêts cumulés).
Donc, même si votre terrain ne devient pas constructible, votre investissement a de fortes chances de se valoriser !
Pour info, l’hectare valait 2400 € en 1958, 2600 € en 1976, 3700 € en 2002 et plus de 5100 en 2007… Donc, une hausse qui s’est accélérée.
Alors, est-ce si simple ?
Oui et non…
Oui dans le principe, pas tout à fait dans l’application.
Il faut tout de même connaître un certain nombre de choses, citons-en quelques-unes :
- quels sont les terrains à fuir car ils ne deviendront jamais constructibles ?
- comment utiliser les documents mis à votre disposition ?
- quels sont les critères à retenir dans le choix d’un terrain ?
- quels seront vos interlocuteurs incontournables ?
- à qui devez-vous refuser de louer votre terrain, pour ne pas courir le risque de voir s’envoler vos bénéfices ?
- comment trouver des références de prix … par millions ?
- Quelles sont les villes et les régions à privilégier ?
Vous allez devoir vous montrer astucieux.
Les mairies, les régions et différentes autorités, tentent depuis des années de réguler la croissance des villes et villages.
Il existe donc différents plans de développement dont la conséquence indirecte devrait être de rendre difficile la spéculation sur du terrain agricole ; en effet, la ville ne doit se développer que dans les zones prédéfinies …
Mais il suffit de regarder 10 ou 20 ans en arrière pour voir que ces plans sont constamment pris en défaut (la preuve : sinon, il serait inutile de les modifier si souvent !)
Prenons quelques exemples :
• Qui aurait prévu l’effet TGV (la flambée des terrains situés près des villes desservies par les nouvelles lignes TGV, principalement dans le sud) ?
• Qui aurait pensé qu’un terrain rocailleux, venté, loin de tout, serait une aubaine pour implanter des éoliennes ?
Certes, là, il s’agit d’une construction particulière, avec une forme de location du terrain, mais c’est aussi très profitable.
Idem pour les lacs ventés devenus des "spots" très fréquentés par les amateurs de planche à voile et autre kite-surf, ou les sites désertiques écrasés de soleil (pour le photovoltaïque).
• Qui aurait prévu que, à cause du développement des vols low-costs, les Anglais allaient envahir certaines régions (alpes, Lubeyron) et faire exploser les prix ?
• Qui aurait deviné que La France deviendrait championne du monde de la résidence secondaire ?
• L’implantation d’une grosse usine (comme Toyota, à Valenciennes) ou d’un gros centre (de recherche, comme Iter) crée une énorme demande qui oblige à adapter les fameux plans…
Comme il faut loger des milliers de personnes, comme il faut des terrains pour la sous-traitance, il faut rendre constructibles des terrains que l’on n’avait pas prévu de rendre constructibles !
A plus petite échelle, on retrouve les même conséquences ;
si, dans une petite commune, s’installe une grande surface, se crée une usine d’embouteillage ou s’ouvre un petit aéroport, il faudra bien libérer des terrains pour héberger les salariés ou retenir les touristes.
A encore plus petite échelle, si vous achetez une maison qui est à la limite d’un terrain non-constructible, il peut être intelligent de l’acheter : au pire, vous en ferez un très grand jardin, au mieux, si cela devient constructible, vous pourrez diviser votre parcelle, voire faire un lotissement !
Voici deux exemples réels :
• Les heureux propriétaires de terrains situés à proximité de (futurs) grands parcs d’attraction ont ainsi vu le prix du mètre-carré passer de moins d’un euro à plusieurs dizaines d’euros !
• A Geipolsheim, dans le Bas-Rhin, des terres agricoles valant 0,61 € le m2 ont été vendues 15 €, soit 24 fois plus lorsqu’il a fallu créer des routes d’accès à l’aéroport voisin.
Bref, spéculer sur du terrain agricole est un sujet qui passionne tout le monde mais qui n’est traité par aucun ouvrage, si j’en crois mes nombreuses recherches.
Ce travail paraît sous forme d’abonnement, à partir de la fin de l’été 2010;
vous recevrez donc un ouvrage, mais aussi, en bonus, des interviews vidéos et documents pdf qui feront le tour du sujet.
Vous aurez 8 jours, après avoir reçu le N°1, pour décider si vous poursuivez votre lecture ou si vous renoncez à la suite ; en ce cas, il vous faudra nous retourner le N°1, en lettre suivie, pour être intégralement remboursé de votre abonnement.
A la fin de l’abonnement, vous serez bien armé :
Vous saurez quels terrains cibler, où trouver les informations, qui contacter, comment trouver des alliés, quelle disposition du code de l’urbanisme est essentielle pour vous, comment tout savoir sur une commune, quelles régions privilégier en dehors de la vôtre, ce qu’il ne faut surtout pas faire une fois l’achat fait, pourquoi il ne faut pas racheter une ferme, les 10 points clé de votre réussite, comment vendre intelligemment, quel prix fixer, etc, etc.
Cette parution, première du genre, est vendue 490 €. C’est cher ?
Indiscutablement, si c’est seulement pour satisfaire une curiosité intellectuelle, et non pour le mettre en application, c’est hors de prix, n’achetez surtout pas ! Mais si vous comptez passer à l’action, il y a de bonnes chances pour que ce soit le meilleur investissement de votre vie…
Le package comprend des vidéos. Au total, une quarantaine de minutes. Deux manuels format A4 de 150 pages total. 2 PDF accompagnant les autres outils.
BONUS : avec votre achat, vous recevrez 2 EBOOKS de Charles DEREEPER
PDF Comment acheter moins cher votre logement ?
PDF Acheter ou louer
Pouvez-vous vous passer de cette formation COMMENT SPECULER SUR DU TERRAIN AGRICOLE ?
Oui, mais vous devrez passer des dizaines d’heures à vous renseigner, et aussi obtenir d’un notaire, d’un spéculateur, d’un agriculteur, d’un assureur et d’un maire (etc) qu’ils vous consacrent chacun des rendez-vous allant jusqu’à plusieurs heures…
