Prenons l’exemple motivant d’un terrain agricole valant 0,5 €, le m2 ce qui est la moyenne nationale.
Selon les régions et les emplacements, le terrain constructible vaut de 25 à 300 €, nous retiendrons pour notre exemple une valeur de 150 € le m2.
Donc, l’achat d’un hectare à 0,5 € le m2 vous revient à 5 000 €.
Supposons que, dans 10 ou 30 ans, la moitié du terrain devienne constructible, au prix de 150 € le mètre carré : vous avez donc 5 000 m2 qui valent désormais 5 000 x 150 = 750 000 €…
De plus, un bonheur n’arrivant jamais seul, la valeur de la moitié non constructible du terrain va elle aussi croître de manière importante :
- Le plus souvent parce que, assez logiquement, cette autre portion deviendra tôt ou tard constructible. Du coup, vous pourrez la vendre 10 ou 20 fois son prix d’achat.
- Mais parfois, on peut penser qu’elle ne deviendra pas constructible avant très (trop) longtemps, par exemple parce que la zone est inondable. En ce cas, vous pourrez par exemple faire des lots où chaque emplacement de maison comprend un grand jardin en partie en zone inondable.
Prenons l’hypothèse, pour cette seconde moitié de terrain, d’une valorisation de 7,5 € le m2 , soit 7,5 x 5 000 = 37 500 €.
En additionnant les valorisations des deux moitiés de terrain, on arrive donc à 750 000 + 37 500 = 787 500 €, soit une marge de 787 500 - 5 000 = 782 500 €.
Votre investissement initial a été multiplié par 157, soit + 15 600 % !
Vous avez investi 5000 € et vous voilà redevable de l’impôt sur la fortune (ISF)…
Bien sûr, il reste de nombreux points à voir, dont l'évolution des prix des terres qui ne deviennent pas constructibles.
A suivre
Gilles Boulet
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