C’est en fait en posant cette problématique, et parce que nous vivons tous ou presque dans un logement fait majoritairement à partir de sable et de bois, que la question de réaliser un achat immobilier, parfois en locatif ou en résidence secondaire, nous vient ou est amenée à venir un jour.
Je tente ici de vous livrer une synthèse de ma compréhension de ce marché issue d’une pratique immobilière longue et variée :
Pour mon compte ou pour d’autre, j’ai opéré en temps qu’acheteur, agent immobilier, marchands de biens, loueur, financeur, agenceur, rénovateur, décorateur, analyste, conseil, assureur.
Pour ce faire, je vais devoir écrire plusieurs articles pour disséquer ma pensée et vous la rendre compréhensible.
Ce premier article est là pour que vous compreniez comment fonctionne ce marché
Le plus important de ce que vous devez savoir sur l’immobilier est dans cette photo, et j’ai mis 15 ans à le comprendre… alors que vous, il vous faudra 15 minutes, veinard(e)s :)
On va y aller en musique pour que je vous explique tout cela (Lost but Won – Hans Zimmer - la 23 éme Musique du film Rush)
Les marchés immobiliers, le quartier :
Le marché immobilier n’existe pas en tant qu’élément homogène.
Si ça a du sens de regarder l’indice SP500 en bourse qui regroupe 500 sociétés américaines pour avoir une idée de la santé de la bourse américaine dans sa totalité, ça n’a aucun sens de regarder un ''indice global'' en immobilier.
De part mon expérience, il y a des centaines de milliers de marché et l’analyse devrait se faire à minima par quartier de ville.
Vous le savez tous, d’un quartier à un autre, les prix sont considérablement différents, et si vous êtes ou avait été agent immobilier sur la même zone pendant plusieurs années, vous avez remarqué que les prix peuvent décoller sur un quartier et ne pas bouger sur un autre.
Les implantations de commerce, aménagements routiers, constructions de bâtiment public, etc. impactent considérablement les prix.
Le marché immobilier Français :
On va quand même jeter un coup d’œil sur le marché global.
Alors ? D’après vous, quelle est la direction du marché immobilier français ? Est-il haussier, baissier, stagnant ? Est-il haut, bas, à un prix ‘’normal’’ ?
Jacques Friggit est l’économiste qui livre gratuitement sur le site du CGEDD le résultat de ses travaux sur l’immobilier. Ils sont LA référence en termes d’analyse de l’immobilier en France.
Si comme moi, vous les étudiez depuis longtemps, 2 éléments n’ont pas dû vous échapper :
1) Le fameux tunnel de friggit indiquant que haut delà l’immobilier est trop cher et que en deçà il ne l’est pas assez :
Une rapide observation du graphique nous dit que :
- Au T1 2013, le marché est haussier depuis 1999 et que l’on semble réaliser un double top (donnée France)
- Que nous avons explosé le tunnel par le haut en 2001
- Que les prix sont donc 2.5 fois trop cher à Paris et 1.78 fois trop cher sur toute la France
….Et bien c’est totalement faux, nous allons voir pourquoi après le graphique suivant.
2) Jacques Friggit a considérablement augmenté le nombre de graphique livré dans sa synthèse, et notamment en rapport avec les taux des crédits :
Le graphique nous montre que les taux de crédit baissent sur la même période où l’immobilier a monté.
Ici la donnée n’est pas foncièrement erronée, mais elle est totalement incomplète ce qui la rend fausse.
Le graphique élude l’allongement de la durée des crédits sur la période étudiée qui a un impact énorme sur le pouvoir d’achat notamment lorsque les taux sont bas comme actuellement.
Je pense, en toute modestie ;), que J. Friggit c’est enfermé tout seul dans son tunnel et qu’il a découvert son erreur il y a quelques années et c’est pour cette raison qu’il agrémente de plus en plus ses analyses.
Explication :
Ce n’est pas le revenu disponible par ménage qui indique le pouvoir d’achat immobilier d’un ménage.
Aucun de vous n’achètera jamais un bien immobilier en réalisant les calculs de J. Friggit pour vous demander si vous réalisez un bon achat d’un point de vue du coût rapporté à votre revenu disponible.
Les 15 facteurs clés rentrant dans l’équation d’un investisseur immobilier sont en fait :
- Revenu disponible
- Taux de crédit
- Revenu net du travail
- Façon de calculer les revenus patrimoniaux de la banque
- Taux d’endettement accepté par la banque
- Méthode d’amortissement du crédit (linéaire, dégressif, différé, partiel, total, mixte, etc.)
- Durée du crédit
- Dette différée
- Dette spéciale à taux très bas voir à 0 %
- Apport personnel
- Apport autre (don des parents par exemple)
- Rendement (que presque personne ne sait calculer et qui sera l’objet de la suite de cet article)
- Impact fiscal
- Degré d’utilisation des facteurs cités précédemment lorsqu’il y a un choix possible
- Et enfin, le plus important de tous les facteurs : L’acceptation, ou appelé autrement la satisfaction d’achat. Celui-ci est psychosociologique, pas financier ou mathématique.
Il y a donc 15 facteurs, et non pas 1 ou 2. Et j’en ai surement oublié d’autres.
Et ces 15 facteurs sont différents dans tous les pays, il est donc parfaitement incongru de comparer les courbes d’évolution des prix immobilier de pays différents entre elle.
Le prix du bien, et donc du marché immobilier, est la conséquence de ces 15 facteurs, et pas un facteur lui même
Quel est l'impact de ces 15 facteurs ?
Je ne vais pas détailler tous les impacts de chaque facteur dans ce texte, je vous livre juste cette réflexion issue de mon observation :
A revenu disponible strictement identique, que ce passe t-il sur le prix immobilier si :
Les taux divise par 2, les durées de crédit doublent, vos parents arrivent à la retraite et vous donnent 10 % de l’achat en guise d’avance sur la succession, que le gouvernement vous rend éligible à un prêt à taux zéro différé représentant 7 % de la somme, et que, … plus important que tout, vous acceptez, oui vous êtes satisfait d’avoir une chambre de 9 M2 plutôt que celle de 20 m2 de la maison de vos grands parents qui ne sert à rien, un jardin de 200 m2 qui ne vous fatiguera pas à tondre comme les 1000 m2 de votre belle mère et que vous êtes parfaitement convaincu que ce logement est votre garantie retraite et une protection pour votre famille.
Vous l’avez compris, si vous observez l’immobilier à bien identique et ramené au revenu disponible, comme le fait J. Friggit, il va considérablement monter et c’est ce qu’il s’est passé de 1999 à 2013.
Alors qu’en fait…
nous ne savons pas d’où vient le marché et où il en est
Plus exactement, je n’ai pas trouvé d’étude prenant en compte au moins correctement les 13 premiers facteurs qui sont mathématiques.
En effet, le rapport entre votre satisfaction et votre effort financier personnel n’est pas aussi facilement calculable, et est peut être le même que celui de vos parents ou celui de vos grands parents pour un achat immobilier pourtant 3 fois plus cher et 2 fois plus petit… Argh !
Conclusion :
Le problème principal sur le marché immobilier est que, à l’échelle des quartiers qui vous intéressent, vous ne connaissez rien de son parcours.
Vous savez encore moins comment vont être modifiés à court, moyen et long terme, les 15 facteurs, notamment le facteur psychosociologique.
Et c’est là que la photo des smartphones prend sont sens…
Auriez-vous parié en 1998 que la population serait prête à lâcher presque 1 demi mois de smic dans un appareil dont elle sait qu’il ne fonctionnera plus correctement 3 ans après et qui parasite sa communication avec son entourage direct (dans la photo à table).
Pausée de cette façon, la réponse induite est non.
Maintenant, si je vous demande si vous auriez parié que la population serait prête à réduire certaines dépenses devenues accessoires pour acquérir un objet permettant d’être valorisé en société, naviguer dans un flot d’information infinie, s’amuser et rester connecté en permanence avec son réseau social ?
Pausée de cette façon, la réponse induite à plus de chance d’être oui.
Et puis, la division du prix de l’objet par l’effet du crédit est l’une des clés de la réussite de la vente des smartphones de luxe, tout comme pour l’immobilier.
En immobilier, aujourd’hui et dans la plupart des cas, ce n’est finalement pas le prix de vente qui est l’élément important, mais la mensualité du crédit que vous pouvez supporter
Pour vous amener encore plus loin avec moi dans cette réflexion, voici pêle-mêle quelques éléments qui ont participé à l’élaboration de ma pensée sur le marché immobilier :
Accès à la salle de bain par la cuisine dans les maisons anciennes, Impôts sur les fenêtres, garage transformé en studio locatif, vente de voiture décapotable dans les pays froid, …
Vous aimeriez savoir comment faire un choix judicieux en guise d’investissement immobilier alors que le marché et son évolution est pratiquement insaisissable. Je vous expliquerai cela une prochaine fois, car évidement c’est tout à fait possible de faire des choix avisés et lucratifs.
En attendant, voici une petite idée de l’avenir de nos sociétés modernes.
Le Banquier
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