Je vais écrire ici une présentation synthétique et précise concernant la profession de
marchand de biens
L’activité de marchand de biens pourrait se définir ainsi :
Trader foncier « Value » avec un fort effet de levier dans un marché haussier et très liquide à un prix donné. Et c’est avant tout une profession.
Je vous livre ici quelques facteurs clés de succès qui font la réussite de cette activité :
Trader foncier :
Le marchand de biens réalise des opérations spéculatives à court terme (inférieur à 2 ans) d’achat et de revente de biens immobiliers dans un but de profit.
Value :
Le mode d’investissement « Value » appelé aussi « stock picking » en bourse consiste à choisir précisément un titre de société dont le prix trop bas n’est pas en corrélation avec ses fondamentaux économiques.
Dans le cadre du marchand de biens, il s’agit de choisir un bien immobilier ou un ensemble de biens immobilier qui offre une marge à la revente (environ 30 % minimum). Cette revente peut intervenir après avoir réalisé une opération spécifique (découpe en plusieurs lots, travaux, etc).
Il y a longtemps dans une ville lointaine, très lointaine, nous n’étions pas dans la crise actuelle et le marché immobilier repartait à la hausse après une purge d’environ 10 ans, un agent immobilier me disait : « lorsque je rentre un mandat de vente dont le prix de vente peut me permettre, sans réaliser aucune opération spécifique, de tripler la commission d’agence classique, je préfère acheter le bien et le revendre moi-même ». Il acceptait de prendre le risque d’acheter le bien pour 15 à 20 % de marge environ, ce qui est trop peu à mon gout en période de forte incertitude économique comme celle que nous traversons en 2012.
Effet de levier :
L’opération s’appui presque toujours sur un crédit bancaire court terme à différé total de 24 mois maximum. Le levier classique qu’accepte une banque pour un client ayant une activité récurrente réussie peut être de 5.
Ainsi, avec 100 K€ de fonds propres, l’opération peut donc représenter à l’achat 500 K€.
Voici une opération simplifiée d’achat d’un immeuble suivi d’une revente à la découpe réalisée par une SARL d’un Marchand de Biens détenue par un couple de personne physique :
| Montage de l’opération : |
| Prix d’achat de l’immeuble |
400 000 € |
5 appartements tous loués dans un seul immeuble composé de ces seuls 5 appartements. |
| Frais de notaire |
12 000 € |
Les frais de notaire sont réduits dans le cadre d’opération de marchand de biens |
| Règlement de copropriété |
1 000 € |
Réalisé par un avocat par exemple |
| Indemnité d’éviction (les appartements sont loués environ 500 € chacun) |
5 000 € |
Les indemnités d’éviction sont parfaitement légales et sont des charges pour l’entreprise (faisant baisser son Impôt).A partir de 2 mois de loyer offert, le locataire souvent peu fortuné sera intéressé à partir avant l’échéance du bail sans trop de soucis |
| Frais de dossier bancaire |
1 500 € |
Oui 1500 € ! et on discute pas trop s’il vous plait… |
| Garanties bancaire |
4 000 € |
Caution solidaire des associés + privilège de préteur de denier sur l’immeuble |
| Divers |
2 500 € |
Il y a toujours du divers |
| Total du projet : |
422 000 € |
|
| Apport |
82 000 € |
Environ 20 % du projet |
| Prêt bancaire |
340 000 € |
Environ 80 % du projet frais inclus, et laissant une différence de 15 % avec le prix d’achat net (400 K€) ce qui sécurise la banque qui se dit qu’a court terme, même si le marché stagne ou baisse légèrement, l’actif couvre la dette |
| Dénouement de l’opération : |
||
| Vente des 5 appartements |
600 000 € |
120 000 € par appartement |
| Frais de main levé hypothécaire |
3 000 € |
Elle se fait lot par lot, vente après vente |
| Intérêt du crédit (5 %) |
17 000 € |
L’opération s’est débouclée en un an, le crédit est remboursé par anticipation sans frais à chaque lot vendu, j’ai simplifié ici en indiquant 5 % sur le prix total et sur un an total |
| Divers |
1 500 € |
|
| Résultat de l’opération : |
||
| Gain net de l’opération hors fiscalité de la SARL : |
152 500 € |
600 000 € - 3000 € - 17 000 € - 1 500 € - 2 500 € - 4 000 € - 1 500 € - 5 000 € - 1 000 € - 12 000 € - 400 000 € |
| Rendement économique : (gain net /(prix d’achat+frais)) |
34.07 % |
152 500 € / 447 500 € |
| Rentabilité financière : (gain net/(apport) |
185.97 % |
152 500 € / 82 000 € ! Merci la banque et l’effet de levier ! |
| Gain pour la banque |
18 500 € |
|
Marché haussier :
On peut faire du marchand de biens dans un marché baissier aussi car le marché immobilier a globalement beaucoup d’inertie, il ne fait pas +/- 30 % dans la semaine. Néanmoins, c’est très dangereux vis-à-vis des montants engagés et de l’effet de levier qui multiplie la rentabilité économique ou la non-rentabilité…
Vous pouvez relire à se sujet mon texte sur la résidence principale, paragraphe 3.
Il se trouve que le marché est globalement haussier depuis 1999, même si là, c’est …
Liens vers le CGEDD ICI, puis aller dans rapport et documentation.
Très liquide à un prix donné :
On peut imaginer que le bien immobilier objet de la revente intéresse toujours quelqu’un. En effet, dans l’immobilier au prix du marché, il y a presque tous les acheteurs. Pour faire une comparaison avec la bourse, on peut imaginer un carnet d’ordre qui serait vide à l’achat jusqu'à un prix où presque tout le monde se positionne. Ça donnerait un truc comme ça :
| Ordres |
Qté |
Achat |
Vente |
Qté |
Ordres |
| 0 |
0 |
170 000 € |
180 000 € |
30 |
30 |
| 0 |
0 |
150 000 € |
200 000 € |
60 |
54 |
| 245 |
245 |
120 000 € |
240 000 € |
25 |
7 |
Si j’ai dit plus haut que le marché ne fait pas +/- 30 % dans la semaine, cela ne veut pas dire que les acheteurs, par exemple, ne peuvent pas se déplacer de +/- 30 % dans le carnet d’ordre très rapidement. Dans le cadre d’un marché qui commence à baisser par exemple, les vendeurs vont baisser leur prix de vente graduellement pour trouver le bon prix qui correspond à la ligne d’acheteurs qui a pu chuter très vite. Lorsque les acheteurs et les vendeurs sont trop loin les uns des autres le marché est bloqué.
Un exemple d’un vendeur qui cherche dans le carnet d’ordre imaginaire de son bien les acheteurs depuis 4 ans :
Tout le cœur du métier du marchand de biens est de sentir parfaitement à quel niveau sont les acheteurs dans le carnet d’ordre imaginaire pour chaque bien qu’il est susceptible de vendre. Ainsi, il calcul sa marge en partant du prix de vente final, moins les frais, moins le prix d’achat.
Lorsque l’on vend soit même un bien immobilier, si on vend dans le mois, on peut considérer que l’on est dans le marché, ou pas assez cher. Si on vend au-delà d’un mois, c’est que l’on est au dessus du marché, mais celui-ci monte, et donc il rattrape notre prix de vente.
En effet, un mois suffit largement à être visible par tous les acheteurs solvables du marché de votre bien.
Une Profession :
Peut être qu’en lisant ce texte vous vous dite « c’est facile ! »
En fait pas du tout, et cette activité est très dangereuse, c’est aussi pour cette raison qu’elle est très rémunératrice. Il y a aussi des marchands de biens qui y laissent leur résidence principale et leur couple quand une opération se déroule mal (cf caution solidaire).
Sans même en arriver là, il faut comprendre que si vous avez une opération qui ne se déroule pas normalement, c'est-à-dire qu’arrivée à échéance du crédit court terme, vous ne pouvez pas rembourser tout ou partie, vous avez de grande chance d’être d’une certaine façon blacklisté dans toutes les banques à cause de vos bilans, de vos relevés de comptes, ou des incidents. Vous ne pouvez donc plus lever de crédit, plus travailler, il faut changer de métier. Evidement, si c’est 1 opération qui se passe mal après 9 nickels et que vous avez plein de pognon sur les comptes, là ça va, on s’arrange… :)
Pour conclure, comparons notre comportement de M. et Mme tout le monde et celui du marchand de biens professionnel pour encore mieux cerner ses facteurs clés de succès :
| Mme et M. BIDE et OCHON (peut être vous ? ou moi) |
| M. et Mme Marchand et de Biens |
|
| La recherche immo… |
|
| J’évite les agences immobilières car je veux poa payer les frais c’est trop cher les agences et ça sert à rien, pouaaaaaaaaaa |
Je vais voir les agences et je leur dis que je ne négocierais pas les frais car tout le monde doit gagner ça vie et qu’ils font un métier difficile. J’indique souhaiter qu’elles me préviennent en premier avant de mettre le bien en vente en vitrine ou de communiquer dessus |
| Le bien lui même |
|
| Je veux voir tous les diagnostics en original et visiter 3 fois, une avec maman, une avec cousin Ochon qui a monté lui-même sa cuisine brico dépôt d’occasion et qui s’y connait dans le bricolage, et une avec la gamine pour voir si elle s’y sent bien dans sa chambre que l’on va repeindre au pochoir |
Je visite une seule fois avant de faire une offre, et je connais parfaitement de tête le prix de marché et le coût des éventuels travaux |
| La négociation du prix |
|
| Je veux payer le moins cher possible donc je propose 30 % en dessous du marché et je prends comme prix de référence le bien le plus ignoble que j’ai visité en disant qu’il était magnifique et que l’on ne l’a pas acheté parce que quand on s’appelle Bide et Ochon on n’achète pas à la première visite, on réfléchit ! |
Je veux aussi payer le moins cher possible, mais c’est l’agent immobilier qui va directement me dire quel est le prix minimum acceptable par le vendeur car je vais lui permettre de bien gagner sa vie. Je verrais très vite si je peux faire une bonne marge ou non |
| La clause suspensive dans le compromis de vente |
|
| On met une clause suspensive car c’est notre droit de consommateur |
J’indique et j’écris que je paie cash et tout le monde se détend, même si je vais en fait faire un crédit, mais ça c’est mon affaire |
| La négociation avec le banquier |
|
| Je lui dis que je ne suis pas marié avec lui et que je vais fumer tous mes RTT à faire le tour de 8 courtiers et toutes les banques du département, même les Espagnoles, pour économiser 2.70 € par mois* sur la mensualité, pour qu’il gagne le moins de pognon possible sur ma gueule car chez les Ochon, on aime pas se faire enc…. ! |
Je le remercie de m’octroyer le financement quelque soit le taux, et je l’invite au restaurant. Je lui indique que je ferai un placement chez lui d’environ 25 % de la marge que je me serais fait sur le bien parce que c’est normal et aussi pour qu’il fasse toujours mes dossiers en premiers et à des conditions très correctes |
| Et la vente du bien |
|
| Je veux vendre le plus cher possible car je suis un sacré commercial et que la chambre de ma fille décorée au pochoir par sa mère est une fresque magnifique et que ça vaut peut être 200 mais MOI, Môssieur OCHON je vais la vendre 300 ma maison à MOAAArhg… |
Je vends au prix que j’ai calculé au départ car c’est le prix du marché (là ou le carnet d’ordre est plein à craquer d’acheteur) et je veux déboucler l’opération rapidement car j’ai un prêt à rembourser avec une échéance de quelques mois, et j’ai déjà une autre opération en vue proposée par mon agent immobilier, et je sais que mon banquier me suivra… |
| The end | |
J’ai pris ici l’exemple d’un sourcing d’affaires par un agent immobilier, ce n’est pas le seul prescripteur évidement, il y a aussi les notaires, architectes, entreprises de destruction, artisans du bâtiment, etc.
Voilà, vous savez tout ou presque du marchand de biens.
Pour savoir vraiment tout et si vous voulez vous lancer en tant que professionnel, c’est que vous avez une situation financière solide (fort revenu et du patrimoine foncier et financier), entourez vous alors d’autres professionnels (banquier, expert comptable, avocat, agent immobilier, architecte, artisan du bâtiment, etc.)
Vous n’avez pas encore une situation financière solide…, bon ben…, le marchand de biens ce n’est pas pour tout de suite.
A bientôt
Le Banquier
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