J'ai déjà dit dans un article précédent sur je ne croyais pas à un effondrement des prix de l'immobilier en France. Le déficit d'offre est quantifié à 800 000 logements dans le pays et il nous faut construire au grand minimum 250 000 nouveaux logements par an pour répondre à la demande selon les évaluations de l'état. Chaque année, 200 000 personnes entrent en France au titre de l'immigration régulière. Le bon niveau de natalité, la décomposition des familles, la régulation sur le prix des loyers, la fin du Scellier, la difficulté qu'auront les collectivités territoriales pour financer des logements sociaux et l'extrême prudence dont font preuve et ont toujours fait preuve les banquiers français, ne vont pas arranger le déficit de production de logements. A titre de comparaison, nos voisins sont beaucoup plus fragiles. Les propriétaires allemands se disputent les locataires tant l'offre est supérieure à la demande. Ne parlons pas de l'Espagne où de nombreux appartements restent vides depuis 2008. Dans la déflation de 2008, l'immobilier français a à peine vacillé et l'heure est aujourd'hui au surendettement souverain et à la dévalorisation par l'inflation monétaire. Autant dire que les prix ne risquent pas de réintégrer le tunnel de Frigitt en euros courants. La réalité, c'est que les français dépensent une proportion plus importante de leurs revenus pour se loger que leur voisins. Il n'est pas question de bulle puisqu'il n'y a eu aucun abus en termes d'attributions du crédit. La France n'a tout simplement pas assez construit de logements par rapport à sa croissance démographique au cours de ces trente dernières années.
Dans les zones très tendues des grandes agglomérations, malgré une forte contraction du nombre de transactions, les prix auraient même tendance à repartir un peu à la hausse sur le dernier mois (premiers arrondissements de Paris).
Ceci posé, profiter de la baisse en cours depuis 2011 est à mon avis intéressant car les baisses de prix de l'immobilier répondent en France au ralentissement économique dans un contexte monétaire qui devient moins inflationniste que l'an dernier. Les prix à la consommation officiels devraient évoluer autour de 2 % cette année puis repartir à la hausse dès le redémarrage des émergents. Les taux restent donc très bas et l'endettement à taux fixe permet de profiter d'une réelle opportunité. Le placement pierre valeur refuge dans ces temps de risque monétaire est un moyen de conserver de la valeur en particulier dans les zones tendues. Ces zones doivent avoir deux particularités :
- Etre l'objet d'une forte demande.
- Un caractère ancien et central qui freine fortement les programmes de nouvelles constructions que les hommes politiques tenteront à nouveaux de faciliter pour pallier la pénurie de logements.
Alors, louer ou acheter ?
Je le dis très clairement : acheter !
Quelle est la différence entre un achat et une location ?
Une location revient à verser à fonds perdus un loyer à un propriétaire pour une durée illimitée et sans obtenir en échange autre chose que la jouissance de ce bien. Un achat consiste à verser un loyer à un établissement bancaire pour de l'argent prêté qui permet la jouissance d'un bien ET l'obtention progressive de la propriété de ce bien au gré des amortissements.
L'achat coûte plus cher en mensualité de remboursement, me direz-vous ... C'est exact, mais l'obtention de la propriété de sa résidence principale est le premier impératif de la gestion patrimoniale : aucun loyer à payer à la fin du crédit, sécurisation de son habitat en cas de crise, tranquillité à la retraite lorsqu'il y a une baisse des revenus, fiscalité à la revente extrêmement avantageuse, etc ... Considérant cela, il ne faut donc jamais louer et trouver toutes les astuces pour financer son acquisition à hauteur de son budget.
Dès le plus jeune âge, lorsque l'on commence à être solvable et à disposer d'un revenu, il faut acheter. Tous les moyens sont bons : emprunter des fonds à sa famille, choisir une surface plus petite que celle que l'on prendrait en location (pourquoi pas une chambre de bonne), déménager en province ou en deuxième couronne pour les parisiens, ratisser une ville pour trouver un bien à un prix abordable, acheter un bien en mauvais état et le rénover soi-même à bas coût, etc ... Mais il faut acheter. Aucun des fondamentaux économiques de la France n'est en faveur d'une baisse prononcée de l'immobilier. Attendre ne sert qu'à perdre de l'argent en payant un loyer à fonds perdus.
Bonne semaine !
Jean Christophe Bataille
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