Le français est si particulier...
Il déteste en général la bourse, tout ce qui y est associé et la spéculation de marché mais adore la spéculation immobilière jugée plus noble, tangible, concrète et donc éthiquement acceptable.
Il y a d'ailleurs totalement investi ses noisettes , n'hésitant pas pas s'endetter lourdement et sur de plus en plus longtemps dans le cas des plus jeunes notamment. La France a ainsi beaucoup sacrifié a ce culte immobilier tout puissant, allant même parfois a sabrer douloureusement un besoin de vie primaire pour un certains nombre de ses concitoyens modestes, ceux donc nés au mauvais moment et étranglés par la folie des dernières années. Le débat est vaste et fait rage un peu partout sur la toile et dans les chaumières, comme vous le savez déjà parfaitement. Il perd son aspect sociétal et en devient politique d'ailleurs actuellement puisqu'il révèle le rôle prépondérant des banques dans la gouvernance des nations.
L'avenir nous dira si le choix du ``tout immo`` est judicieux mais il est clair que l'immobilier français représente pour beaucoup un réel refuge, un pare feu capitalistique indéniable en ces temps de planche a billets névrotique, de perte de valeur des monnaies et de crainte justifiée sur les retraites ou de ce qui va en rester. Ce dernier point se valide par la macro-économie actuelle et semble avoir raison pour le moment. La traite a donc remplacé la retraite dans de nombreux esprits et ceci explique en grande partie la forte résistance du marché immobilier tricolore depuis le début de cette crise. Cependant ce dernier est très atomisé, assez polymorphe et surtout hétérogène, se distinguant beaucoup de ses moyennes générales selon les zones géographiques locales. Selon une étude interne HSBC france, c'est a Montauban que l'offre résidentielle est la plus forte et le taux de disponibilités le plus haut, tout y est vide. Avis aux amateurs qui pourraient la-bas trouver ainsi un certain bonheur. Par contre les grandes-grosses villes et le secteur île de France passent elles de records en records. Les zone dites huppées de ces même centres centres villes affichent des prix au mètre carré désormais ahurissants et le mot est faible. Nos si doux amis les notaires publiaient il y a quelques jours qu'a Paris le prix du m2 pourrait filer droit vers les ...8000 euros cet été, jugeant cela même ``inquiétant`` :
http://www.lejdd.fr/JDD-Paris/Depeches/Le-m2-parisien-franchira-bientot-le-cap-des-8000-euros-305687/
Une année de salaire médian de français moyen va donc bientôt lui permettre de se payer... 2,56 m2 dans la capitale. Formidable non ? Champagne ! mais ne nous plaignons pas il y a des exemples encore bien pire comme Londres ou surtout Moscou. Tous les espoirs sont donc permis mais le spectre de la faillite des états et du système bancaire jouent indéniablement un rôle majeur dans cette hausse foncière a la française. L'immobilier rejoint ici par son aspect tangible et rassurant un mouvement des plus forts, observé sur certaines commodities comme l'or ou l'argent en particulier. Le Vix est certes a plus bas sur les indices mais le stress est lui au plus haut sur les comptes courants et dans les boites crâniennes pour nombre d'individus en recherche de ligne de conduite adaptée au futur.
Devant la force de la tendance et la richesse potentielle que tout cela représente et qui semble ainsi s'auto-perpétuer, il est peut-être alors judicieux de revenir taper a la porte du si vilain marché actions pour se demander si de vrais rapprochements d'investissement ne sont pas possible avec le secteur foncier. On ne sait jamais si d'aventure la vraie vie de la rue, celle des vrais gens n'avait quand même pas quelques liens concrets avec la bourse et possiblement certains titres d'entreprise du secteur. Certes vous me direz que le marché a toujours raison mais il a aussi souvent du mal a la garder (la raison) et quelques bizarreries temporaires valent le coup d’être exposées pour parfois dénicher de bonnes affaires.
Dans ce secteur foncier et immobilier, une bizarrerie boursière existe et elle pourrait bien valoir le coup...
Z...comme Zublin immobilière
Zublin immobilière est une petite société fonciere filiale du groupe suisse Zueblin (avec un ``e`` pour la maison-mère et le site web) firme bien connue de nos amis helvètes par sa longue tradition historique sur le secteur suisse principalement et ces deux autres filiales allemandes et néerlandaises également cotées. Le business model réside lui dans l'investissement et la gestion de parcs-immeubles d'immobilier d'entreprise. Les biens sont choisis en très grande majorité dans les centres villes et principalement positionnés géographiquement disons...``chic et business``.Le tout avec un effort consenti -depuis peu- pour une revue haut de gamme des prestations éco-énergétiques de la construction. La clientèle locative est donc professionnelle, majoritairement de grosses entreprises multinationales y basant leurs bureaux sur des demandes de prestations de plus en plus haut de gamme et modernes.
La filiale française ``Zublin immobilière france`` (isin:ZIF) est ainsi totalement sur cette ligne, et détient 8 immeubles dont voici la liste descriptive détaillée :
http://www.zueblin.fr/fr/patrimoine/synthese_patrimoine.aspx
Outre les centres-ville de Lyon et de Marseille c'est dans le 92 que l'on retrouve les actifs majeurs (La Défense, Neuilly, Suresnes, Gennevilliers - avec notamment un pôle foncier important sur l’île de la Jatte). Le tout pour un total de 76 374 m2.
Introduite avec un vif succès (une sur-souscription de 4,3 fois) en mars 2006, le prix fut fixé a 13,66 euros. La maison-mère suisse étant elle majoritaire a 59% et elle l'est toujours. Environ 1% des titres étant alloué a l'équipe dirigeante France selon mes informations.
http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_societes.phtml ?num=c62e3dd3b83711c0f95f95dd52458831&org=1rPZIF
Le titre a connu un parcours assez normal avec un plus haut a 17,47 euros sur les bases du marché foncier réel et a subi ensuite une terrible descente aux enfers au fil de la crise débutée en 2007.
La chute se structure au fil de la crise pré&post Lehman, crise majeure certes qui nous annoncait alors la fin tragique du capital foncier et de tous ses actifs administrés. On a effectivement vu ce qui l'en fut sur ce secteur dans notre réalité quotidienne depuis.
La situation de Zublin devient intéressante a étudier quand on relève les points suivants :
1-Sur un plan technique on pourra s'étonner certes du presque non rebond ( attention le titre fut parfois supra-explosif court terme comme en juillet 2009 ) mais semble cappé depuis des lustres, malgré la teneur effective du potentiel.
Cependant le point le plus étrange, celui qui aiguise mon intérêt ici est véritablement celui de l'absence totale de volumes qui a pourtant conduit a une baisse abyssale et ultra violente du cours entre juin et décembre 2008.
Ce genre de situation surprend, elle est d'ailleurs presque toujours corrigée car elle ne valide rien financièrement en termes de sortie motivée du capital ou de dépréciation d'actifs. Elle souligne plutôt une faiblesse entretenue du contrat de liquidité souvent au détriment du petit porteur. Vous savez , mais si ...c'est celui pris de panique devant son écran sanguinolant.
Ici je pourrai vous citer moult comparables sur les mid-smalls ( Richel-Serres, Lafuma , Kindy , Go sport etc...) qui ont connu et tout ou au moins partiellement corrigé cet état technique dit ``d’excès émotionnel voulu `` si mes vieux souvenirs de cours de trading sont encore verts.
2- Sur le plan des ratios de valorisation alors la notre surprise devient encore bien plus grande.
La société capitalise environ 33,2 millions pour une valeur d'expertise d'actifs immobiliers de plus de 326 millions et un ANR (actif net réévalué) de 8,51 euro.
A la vue de la situation concrète, réelle et dite in situ du marché immobilier -notamment dans ces ``Hauts de seine chic`` - je vois mal comment cet ANR aurait pu beaucoup bouger depuis la dernière donnée publiée (soit en sept 2010) et je ne parle pas de la valeur intrinsèque des immeubles. Nous parlons ici du secteur immobilier du bureau qui est un peu spécifique en comparable avec le résidentiel, certes mais drive exactement la même tendance de maintien d'actifs dont nous parlions plus haut et recèle aussi de certains avantages notamment sur le rendement effectif.
Bon alors comme je dois me tromper et que je ne comprend pas comment tout ceci est possible dans le contexte actuel certains forums boursiers m'annoncent (mais sans aucune données chiffrées) des catastrophes dans les comptes ; Alors je vais aller les étudier un peu avec mes modestes moyens, comme ca tranquillement juste pour essayer de me faire mon idée.
A l'introduction a 13.66 euros le chiffre d'affaire était de ...3,1 millions puis de plus de 12 millions en 2007 (bulle immo en plein forme oblige) puis ce fut les 20, les 25 et enfin les 24 millions de CA en cette fin avril 2011. Bon on a plus que doublé en 4 ans (118%) et on a plus de 70 millions de fonds propres. Certes comme toutes ses consoeurs plus connues ZIF a passé des dépréciations d'actifs en 2009 (crise oblige) mais la situation depuis plus de deux ans a ici prouvé que la dépréciation comptable d'actifs du secteur foncier fut alors totalement surévaluée par l'ensemble des acteurs et corrigée des l'exercice suivant.
Bon, allez je lis la lettre aux actionnaires et le rapport semestriels 2010 en me servant un verre de Médoc 95 (oui je sais, je suis faible) :
http://www.zueblin.fr/files/FRAFinanceReportsAnnualSemiannualReport_file43.pdf
Étrange que tout ceci, humm ce Château Poujeaux doit me vriller un brin les synapses car tout ceci est fort bon. La cela nous parle de trésorerie de 22,4 millions, et de dynamique de croissance retrouvée avec même OPCI de renovation patrimoniale (en développement avec la société de gestion Viveris-reim) puis un ANR en hausse de 1,8%, un résultat net semestriel ( arrêté en sept 2010) de 5,1 millions d'euros... Et le résultat opérationnel ?...ah le voila, wow le dernier publié est de ...10,1 millions.
Mais alors dites-moi cette boite gagne de l'argent ! mazette ! et beaucoup en plus tout en détenant un patrimoine qui ne fait lui que s'apprécier doucement... Que le marchés est étrange parfois mais je vous rassure je l'ai déjà connu ainsi.
Il est même assez incroyable ici en fait, car tout ceci ferait un PER estimé de 3,03 ! et juste sur les comptes semestriels. Ca mérite le coup d'oeil non ? sans parler du ratio majeur, celui de la valeur d'entreprise sur ROP qui avoisinerait lui les... 1,67.
Du presque jamais vu quand même ou alors je me trompe. Ah oui mais il y a la dette, quoi de plus normal pour une foncière aurais-je tendance a penser mais bon, passons... Alors, ce fameux ratio dit de la dette sur patrimoine est lui de 66%, et stable en outre en 2010 ce qui est un bon point, mais pas négligeable certes ; le tout restant sans excès par rapport a de nombreuses firmes de la cote, et surtout de nombreuses foncières dont c'est le moteur de levier pour valider le maintien de la valeur des actifs et préparer les recettes locatives futures.
Justement, parlons en des recettes locatives ; elle sont passées de 3 a 25 millions en 4 ans....
Pas trop mal quand même en pleine crise je trouve, mais il parait que ce cours de 3,70 euros et cette capitalisation de 33,2 millions est due a la perte ``tragique`` d'un client majeur ( Le laboratoire Roche notamment sur les locaux de l'ile de la jatte1) Certes, certes mais ca va aussi permettre de rénover le patrimoine, et possiblement le valoriser en rénovations rentables long terme. Il y a du cash visiblement et c'est adapté aux exigences du marché.
Bon mais je tremble quand même, hum hum si ils ont perdus de la clientèle le CA 2010 alors va être certainement mauvais non ?
Eh bien pourtant non, ils annoncent encore tranquillement un petit 24 millions de recettes locatives récurrentes en cette fin avril 2011. ( C'est juste le double de 2007 avant Lehman pour rappel, vous savez ces temps glorieux des 15 euros par action)
J'attend ainsi avec impatience le reste des paramètres comptables ( RN . ROP . ANR surtout) mais il est clair que les ratios de valorisation de Zublin immobilière sont devenus des plus ubuesques aujourd'hui et que le bilan restera largement bénéficiaire sur toutes les lignes a la lecture du rapport semestriels de septembre 2010 et du CA présenté laconiquement fin avril 2011.
Le plus important reste surtout la qualité des biens détenus d'une part et la localisation recherchée de ceux-ci d'autre part. Une localisation assez ``trendy`` et rare mais que d'aucun arriveront encore a la critiquer. Pourtant elle est la meilleure garante de la valeur des actifs dans le temps. C'est bien le sujet principal qui nous anime nous les sans grade et eux les marchés financiers en ces temps troublés, époque bien vérolée par la planche a billets inflationniste et la perte mécanique de valeur des monnaies.
Je m'interroge donc...
Comment ceci est-il possible ? surtout pour une action dite ``backée`` c'est a dire donc adossée a de véritable actifs tangibles en cas de liquidation comme il est coutume d'estimer comptablement les SIIC dont Zublin a pris le statut... Donc, qui est ici le dindon de la farce (même si j'ai mon idée) et sans vouloir vous pousser a quoi que ce soit en ce qui concerne ce titre je vous laisse vous faire votre opinion. Tout investissement comporte des risques, aucune recette miracle n'existe et il faut rester prudent en tout, mais il y a ici matière a se poser certaines questions sérieuses et je ne crois pas être le seul a me les poser. Sur le plan du risque pris et du potentiel d'appréciation et de garantie d'actifs l'affaire est devenue séduisante en diable.
Ainsi, comme personnellement j'ai également envie de devenir un véritable propriétaire foncier et qu'une action est aussi un titre de propriété officiel géré par une offre et une demande physique (comme peut l’être un lopin de terre, ou un joli bâti-béton des familles) je me demande si je vais pas aussi céder la tentation que Zublin et ce marché de ces smalls oubliées me permet d'envisager avidement aujourd'hui. Acheter donc quelques titres et devenir co-propriétaire d'un joli panier de m2 français en centre ville - fort bien situés en plus- le tout a prix imbattable, et sans frais de notaire, ni frais d'agence. (A moins que votre broker ne soit vraiment mais vraiment extrêmement cher).
C'est donc possiblement une idée a suivre et-ou a surveiller pour compléter sa gestion de patrimoine disons ``moyen terme``.
En effet si on projete la capitalisation boursière de Zublin a ces actifs réels détenus on obtient ceci :
-76 364 m2 pour 9 172 283 actions au total.
-Soit 0,008325 m2 pour une action ou plus simplement 1 m2 pour 120,12 actions.
Au cours de 3,70 euro ça nous donne l'achat du mètre carré d'entreprise d'un panier `` haut de seine + défense- lyon-et marseillle ``pour ... 445 euros.
Un prix qui la me convient assez personnellement, et qui est une véritable petite révolution tout de même dans ce monde de la spéculation foncière a outrance sur un marché francilien qui -selon ``la tribune``- avait progressé de 16% a l'été 2010.
Voici ici un petit lien descriptif des prix indicatifs pratiqué a la location de ces même mètres carrés dans nos vies quotidiennes, ainsi que les rendements annuels de ces surfaces devenus dorées selon Gemofis :
http://www.gemofis.com/etude_de_marche_immobilier_paris_etude_de_marche_immobilier_entreprise.php
En outre on rajoutera comme cerise sur le gâteau Zublin le bénéfice net et le résultat opérationnel dégagé pour un titre, la décote des fonds propres autour de 54% et la décote patente sur l'actif net réévalué de 8,51 euros par titre ainsi que le cash flow d'exploitation avoisinant les 0,40 euro par action pour le S1 2010. Je ne parlerai même plus ici pas du dividende (encore a définir en AG) ou de la progression de la marge Ebitda, pour ne plus en jeter sur l'autel déjà trop brûlant du trading devenant par trop amoureux et donc vénéneux.
Peut-être que cette frénésie immobiliere tangible, durable et palpable, celle-la même tellement voulue par tous les français (et qui se paye si chère aujourd'hui par une vraie hypothèque de vie suspendue aux variations du marché de taux) devrait aussi s'ouvrir aux titres en actions. Cette frénésie devenue consensus absolu devrait ainsi moduler son mode d'expression et se tourner un peu plus aussi vers les valorisations d'investissement disponibles sur les marchés-actions qui ne sont pas non plus que des valeurs fictives de casinos pour traders cocainés ou algorithmes digitalisés. Ils sont aussi la réalité et le concret de nos vies quotidiennes, ne l'oublions pas.
Bien sur ils recèlent de pièges multiples et brillent par leur totale opacité, mais ou serait donc le plaisir de la réflexion sans cette caractéristique ? caractéristique majeure entretenue a dessein mais pour le seul profit de certains.
Mais ceci vous le saviez déjà...
