Nous sommes aujourd’hui en pleine sinistrose. Il suffit d’allumer la télé pour se prendre une bonne dose de fatalisme dans le visage. « Courage, fuyons », serait la meilleure des formules, pour les pessimistes. Je suis pourtant sûr qu’il y a, chaque jour, de bons coups à réaliser…
Premier article sur objectifEco et premier commentaire : « L'hypothèse optimiste nous indique des perspectives de baisses des prix d'environ 1% par an sur une période de 10 ans au minimum. Beau désastre financier en perspective pour ceux qui jouent du fameux effet de levier. » La pierre, si j’en crois cette réflexion, s’érode. Autrefois (il y a quelques mois à peine), l’immobilier était une valeur refuge. Certains voient le secteur s’effondrer. Non, ils espèrent que le marché va se retourner, pour mieux pavaner et dire : « Je l’avais dit. Il fallait m’écouter ».
Des taux historiquement bas
Je vais donc à contre-courant. Selon le commentaire d’Alex, le marché immobilier va se retourner et baisser d’au moins 10 % ces dix prochaines années. Une paille ! Surtout avec des taux d’intérêt historiquement bas (on peut emprunter à 3,65% sur 25 ans). Les investisseurs ont, aujourd’hui, les mains libres. Non, ils ont… le pouvoir. Certains propriétaires sont obligés de vendre. Les acheteurs peuvent donc négocier. A eux, donc, les bonnes affaires !
Et puis, que risque un investisseur lorsqu’il achète un bien loué ? Que son locataire ne paye plus ? C’est évident. Que le loyer baisse ? Peu probable. Ou, du moins, dans des proportions raisonnables, voire acceptables. Un exemple ? Un ami agent immobilier, dénicheur de bonnes affaires, vend un immeuble entièrement rénové, loué clés en main. Son prix ? 290 K€ FNI. Montant des loyers ? 2700 € par mois. Montant du remboursement du crédit ? 1700 € sur 20 ans. « Mon acheteur va s’offrir un petit smic, avant impôts, avec cet achat », témoigne Guillaume, le fameux agent.
Partons du scénario d’Alex : cet immeuble va perdre 10% de sa valeur dans dix ans. Il ne vaudra plus que 260 K€. En attendant, notre acheteur aura mis de côté plus de 100 000 € bruts de cash-flow, et remboursé une partie de son emprunt. Convaincu qu’il n’est pas l’heure d’acheter ?
