Partons à la découverte d’un investisseur de 26 ans, Guillaume…
Guillaume est ce que l’on pourrait appeler un « serial investisseur », un gars qui fonce (pas tête baissée, bien au contraire) et qui s’enrichit pendant que d’autres suivent ce que certains appellent la « rat race ». Il évoque ici son parcours, somptueux, qui me donne envie de faire « copier-coller ». Ah si la France possédait davantage d’investisseurs comme lui…
Guillaume est un amoureux de l’investissement en général et de l’immobilier en particulier. Il souhaitait partager son aventure immobilière avec le plus grand nombre. Bien lui en a pris, il est tombé sur LE blog de référence (bon, c’est peut-être pas vrai, mais ça soigne mon ego…)
« Je suis convaincu que les plus grosses rentabilités se trouvent à la campagne, indique-t-il de prime abord. Malgré le risque locatif dont parle tout le monde, il ne me semble pas si important (ça, je confirme…). Pour trouver des locataires, il suffit de proposer mieux que ce qui est disponible sur le marché… pour le même prix ». Réfléchissez à ça, c’est un point indispensable. Encore ce week-end, une dame m’a contacté pour louer mon appartement en février à la montagne. Elle était désolée d’apprendre que mon T4, loué « seulement » 1450 € la semaine, était réservé… Elle a dû se retourner sur un autre bien affiché à 1800 €.
Bref, continuons avec l’aventure de Guillaume, qui retrace les grands moments de sa carrière d’investisseur :
« En 2008, indique-t-il, mes parents m’ont acheté deux maisons, dans l’Aveyron, au prix, frais de notaire et travaux inclus, de 55 000 €. Ces deux maisons sont aujourd’hui louées 780 € par mois (soit une rentabilité de 17% brute). »
En avril 2013, accélération du rythme, retour chez les notaire pour l’achat d’un premier immeuble. « Un immeuble de 6 appartements T2 (dans le lot-et-Garonne), au prix de 150 000 € avec frais de notaire (pas de travaux). » Les chiffres ? Prêt : 100 000 € /15 ans ; mensualités : 725 €. Loyers : 1500 €. La rentabilité brute ? 12%.
La même année, en décembre 2013, Guillaume a acquis sa résidence principale à Bussy-Saint-Georges, en Seine-et-Marne. Son prix ? 170 000 € (frais de notaire inclus). « J’ai emprunté 110 000 € sur 15 ans, pour des mensualités de 780 €. » (Si on regarde bien, le cash-flow du premier immeuble paye quasiment les mensualités de la résidence principale… y a pire).
Quelques (petits) mois plus tard, Guillaume, en mai 2014, a acheté un deuxième immeuble. « De 4 appartements ainsi qu’un local commercial », précise-t-il. L’ensemble situé dans la Marne (le département, pas la rivière, hein…). Le prix de cette acquisition ? « 75 000 € frais de notaire inclus, répond Guillaume, auxquels il convient d’ajouter 65 000 € de travaux, afin de créer du déficit foncier. » L’emprunt ? 117 000 € sur 12 ans. Les mensualités ? 980 € pour 1700 € de loyers. « Aujourd’hui, après trois mois de travaux, l’immeuble est entièrement remis en état et loué », confie-t-il.
Quelques photos de l’immeuble situé dans la Marne, avant et après travaux:
Il aurait pu s’arrêter là, n’est-ce pas ? Mais non, en septembre 2014, ce conducteur de travaux dans le bâtiment a acheté un troisième immeuble, « quatre appartements en SCI familiale (40 % pour moi) dans l’Yonne, témoigne-t-il. Le coût ? 70 000 € (frais de notaire compris) + 35 000 € (travaux –> déficit foncier). Emprunt 100 000 € sur 15 ans. Les mensualités seront de 750 € pour des loyers estimés de 1 600 €. Les travaux vont tout juste débuter… »
Quelques photos du projet dans l’Yonne :
« Sur ce projet, il y a deux achats, explique Guillaume. Le bâtiment principal en pas trop mauvais état dans lequel je vais créer un t3 et un studio. Prix : 65 000 euros ;travaux : 80 000 euros. » « Le terrain avec plusieurs bâtiments en ruines pour lequel je vais créer un t4 et 3 t2 plus la démolition des bâtiments gênants et l’aménagement du terrain au centre. Prix : 28 000 euros. Travaux : 150 000 euros ».
Bien évidemment, comme vous, je me suis posé des questions. Pas mal de questions. Comment parvient-il à investir autant, si jeune ? Ses parents étaient-ils riches, de gros investisseurs ? Pourquoi dans la Marne, dans l’Yonne, en Lot-et-Garonne ? Pourquoi se disperser ? Guillaume a éclairé ma lanterne : « Mes parents ont fait un peu d’investissement immobilier mais pas à grande échelle. Ils sont propriétaires de leur résidence principale ainsi que de deux maisons. Ils ne sont pas vraiment passionnés par l’immobilier… », indique d’abord Guillaume. Avant d’ajouter : « Je ne me suis pas fait offrir un immeuble mais deux maisons, pour un total de 55 000 €, c’était pour mes 20 ans (il a quand même de la chance le bougre…). Concernant l’apport, je suis très économe et grâce aux investissements qui dégagent pas mal de cash-flow, mon salaire actuel correspond à ce que je mets de côté tous les mois… » Là, ça devient franchement intéressant.
« Je ne regarde plus les immeubles en dessous de 14 % »
Ensuite, pourquoi dans des endroits « perdus » ? « L’Aveyron, je n’ai pas choisi, c’était un cadeau, confie-t-il. Le Lot-et-Garonne, c’est parce que j’habitais à côté de Bordeaux à l’époque. L’Yonne et la Marne c’est parce que j’habite en région parisienne à présent et c’est l’endroit le plus proche de Paris que j’ai trouvé avec une telle rentabilité. Je ne cherche pas dans une région en particulier, je ne regarde pratiquement que la rentabilité… » C’est-à-dire ? « Concernant les rentabilités, je ne regarde plus les immeubles en dessous de 14 %… Mon objectif est de tourner entre 16 et 20 %. Si je ne pense pas qu’il est possible de faire 16% de rentabilité, je ne me déplace pas pour visiter. La fiscalité sur des biens loués vides est très lourde, je suis donc obligé d’utiliser le levier du déficit foncier pour me créer un cash-flow largement positif. »Avec des chiffres, on comprend vite mieux… « En 2015, je mettrai 62 000 € de côté environ que je réinvestirai surement dans des assurances vie. Mon salaire ne représente qu’environ 30 000 € nets avant impôts ». ça, c’est également intéressant. Cela prouve que sans de très gros moyens, on est capable de se bâtir un empire.
D’ailleurs, Guillaume ne compte pas s’arrêter en si bon chemin. « J’ai encore beaucoup de projets comme l’aménagement des combles de l’immeuble dans l’Yonne pour créer un T3 et T2, mais aussi de racheter les ruines derrière cet immeuble pour créer plusieurs nouveaux logements et des parkings. »
Avec l’aide d’un artisan… qui gère quasiment tout
Après visite le week-end dernier du chantier, Guillaume a affiné sa réflexion : « Je vais reconstruire une partie à partir des ruines pour créer plusieurs logements. Une maison T4, et 3 T2. Ces travaux seront réalisés seulement si la location du premier immeuble ne pose pas de problème. Je resterai seulement Maître d’ouvrage sur ce dossier et je ne passerai qu’une fois par mois sur le chantier. » Qui va gérer les travaux ? « Un artisan qui m’a suivi pour un premier projet et qui me suit sur celui-là, répond-il. Sur ce dossier, il s’occupe de tout et sous-traite certains lots. Il restera sur place la semaine et rentrera chez lui le week-end. ».Comment s’y prend-il pour dénicher des perles ? Pour la petite histoire, j’habite à une vingtaine de kilomètres de Villeneuve-l’Archevêque où Guillaume a investi. Eh bien, honnêtement, je n’aurais jamais imaginé acheter un immeuble là-bas… « J’ai des visites plusieurs fois par mois avec des agents immobiliers qui cherchent pour moi, souligne-t-il. J’ai même le projet de devenir éventuellement agent immobilier, ce qui me permettrait de trouver des affaires encore plus belles. » Son but ? « Arrêter de « travailler » à 40 ans et devenir rentier. Tous mes prêts actuels se termineront pour mes 40 ans. J’espère d’ici là générer plus de 7 000€ par mois après impôts… »
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