Principe de la LMNP
Lorsque vous choisissez d’investir dans l’immobilier locatif, vous aurez à faire un choix important. Selon les éléments mis à disposition du locataire,de la fiscalité ou du type de bien qu’il propose, le bailleur devra choisir un statut. Ici nous traiterons de la LMNP, traduisez : Location Meublée Non Professionnel. Ce statut est choisi si le propriétaire concède un bail sur son bien immobilier meublé en dehors de son activité principale. Il se devra de fournir à son locataire un bien immobilier pourvu de tous les éléments nécessaires à la vie courante. La durée du contrat sera d’un an ou de 9 mois pour les étudiants.Equipement minimum pour la location meublée
Selon la loi Alur, ce logement devra permettre au locataire de vivre, manger et dormir convenablement. Ces éléments seront notifiés sur un inventaire et font partie intégrante de la location.Voici la liste d’éléments nécessaires fixé par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015
- Une literie avec couette ou couverture
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces faisant office de chambre à coucher
- Des plaques de cuisson
- Un four classique ou un four à micro-ondes
- Un réfrigérateur ainsi qu’un congélateur distinct ou, a minima, un réfrigérateur avec un compartiment offrant une température inférieure ou égale à 6 °C
- La vaisselle nécessaire au repas
- Une table ainsi que des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Matériel permettant l’entretien ménager du logement et adapté aux caractéristiques de celui-ci.
Pourquoi choisir la LMNP?
Le type de population visée pour la location meublée
Il est facilement compréhensible que la location meublée ne s’adresse pas à toutes les populations. Une famille avec plusieurs enfants ne se dirigera que très rarement vers une location meublée. Leurs recherches s’orientera vers une location nue qu’ils pourront eux même meubler à leurs goûts et selon leurs besoins. Pour exemple, il vous sera difficile de choisir la literie pour les chambres d’enfants (selon age, taille, etc..) Peu de chance que vous soyez intéressé pour changer les meubles à chaque changement de locataire.La location meublée va concerner des profils plus jeunes. Un étudiant cherchant à se loger pour quelques mois, années le temps de ses études. Le jeune couple fraîchement employé qui souhaite s’installer et quitter le cocon familial. Dans chacun de ces exemples, le but est de se loger et débuter dans la vie. Et nous savons tous que s’acheter des meubles est onéreux pour certains jeunes. Le côté « prêt à vivre » facilite le passage dans la vie active. La location meublée intéressera donc une population d’étudiants et de jeunes travailleurs.
L’emplacement pour votre logement
Selon l’emplacement de votre logement, vous devrez faire le choix de la LMNP. A l’inverse, certains emplacements ne sont pas adaptés à la location meublée. Comme nous l’avons vu juste avant, il est judicieux de viser une ville avec une moyenne d’age la plus basse possible. Le côté provisoire de la location meublée va convenir aux villes étudiantes. Préférez la LMNP si votre logement se trouve dans les quartiers universitaires ou à proximité des lycées post-bac.La taille idéale pour la location meublée
Peu être envisagez-vous d’acheter une multitude de meubles et de mobiliers pour remplir une dizaine de pièces dans votre logement. Cependant, il serait plus judicieux de réserver la location meublée à un type de logement assez petit. Le studio est idéal pour la LMNP. En effet, un simple canapé convertible et quelques meubles suffiront à agrémenter ce logement (qui fait généralement moins de 30 m²) Un petit T1 d’une chambre se prêtera aussi facilement au jeu de la location meublée. Au-delà du T2 peut-être pourriez vous envisager de louer en location nue (un article sera bientôt prévu à ce sujet) Ils seront beaucoup plus onéreux à meubler par vous même, et le type de locataire visé sera plus enclin à meubler sont logement à sa convenance.Le loyer de la location meublée
Une légère différence peut se retrouver concernant les loyers entre la location meublée et la location nue. En effet, une location meublée, à surface égale, se louera significativement plus chère. Cette augmentation du loyer vient en compensation de la fourniture du mobilier. Une chance de plus d’augmenter votre rentabilité. Les charges seront soit au réel ou forfaitaire selon le bail signé par les deux partis.Fiscalité de la Location Meublée Non Professionnelle
Micro BIC
Il est un point important qu’il ne faut surtout pas négliger quand on choisit le statut de notre investissement locatif. Ce point c’est la fiscalité. La location meublée non Professionnelle est soumise au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Dans ce cas vous choisirez l’abattement.BIC Réel
Au-delà d’un certain montant de revenus locatif (33100 euros / an), ou sur demande, votre fiscalisation passe en « réel ». Cela se traduit alors par une imposition sur la totalité de vos revenus locatifs en LMNP déduit de certains charges. Une fois ces charges déduites, le résultat sera positif (bénéfice) ou négatif (déficit).Charges déductibles en LMNP au réel :
- l’amortissement de l’achat du bien ;
- les frais de notaire ;
- les intérêts d’emprunt ;
- l’amortissement des travaux d’amélioration et du mobilier ;
- les assurances.
- la taxe foncière ;
- la taxe d’habitation (qui sera payée par le bailleur si la location meublée n’est pas le logement permanent du locataire) ;
- les petits travaux et réparations ;
Bénéfice et déficit en LMNP
Selon le résultat obtenu suite à la déduction des charges au réel, vous pourrais déduire l’imposition liée à votre investissement. Un bénéfice sera à ajouter à vos revenus imposables. Par conséquent vous serez taxé selon votre barème d’imposition.A l’inverse, un déficit foncier sera à déduire des bénéfices ultérieurs sur une durée de 9 ans. Il sera cependant imputable au bénéfice de la LMNP et non du revenu global de l’année. C’est ici, pour vous, comme pour moi, une astuce à creuser pour ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs en location meublée. Un calcul est à prévoir lorsque vous choisirez le régime de votre location. Faites le bon choix pour faciliter votre accès à la liberté financière !