L'immobilier français s'est très bien tenu durant la crise 2008-2012 alors que beaucoup annonçaient son effondrement.
Les raisons de l'exception française sont nombreuses :
Première raison à cela : une vraie culture prudentielle dans l'octroi de crédit.
Les ratios prudentiels qui ont conditionné l'octroi de crédit aux particuliers et aux entreprises ont toujours été stricts et la règle des 30 % de revenus maximum consacrés aux mensualités a la plupart du temps été observée. Le refinancement hypothécaire, moteur des bulles anglo-saxonne et espagnole, n'a jamais été pratiqué.
Plusieurs conséquences :
- Il n'y a pas eu de vagues de défauts susceptibles de créer une pression déflationniste sur la monnaie et sur les biens.
- Songez que l'Espagne avant la crise produisait plus de logements que toute l'Europe réunie. Le nombre de logements créés durant les 20 dernières années en France a au contraire été très faible. Selon les statistiques, il manquerait 150 000 logements en France.
Deuxième raison à l'augmentation des prix : des matières premières en forte augmentation.
- Comme partout dans le monde le prix des matières premières a fait flamber l'indice de la construction en France.
Troisième raison : des normes de constructions qui augmentent les coûts
Des normes de constructions plus contraignantes comme la HQE et le BBC ne sont pas propices à la baisse des prix du neuf.
Quatrième raison : la pression foncière.
Les décisions de libération du foncier à la construction dépendent des maires. Le dispositif du plan local d'urbanisme permet aux maires de limiter autant qu'ils le veulent les nouveaux espaces dédiés à la construction. Or développer la construction n'est pas populaire chez les électeurs. Cela explique pourquoi les promoteurs doivent acheter leurs implantations foncières très chères.
Cinquième raison à la hausse de l'immobilier français : le taux de fécondité le plus élevé d'Europe
- La production de logements s'est révélée très insuffisante par rapport à la demande créée par notre croissance démographique. L'Allemagne qui n'a pas, elle non plus, commis d'excès prudentiel durant toutes ces années a conservé longtemps un prix de l'immobilier raisonnable car contrairement à celle de la France, sa population n'est pas en croissance.
Sixième raison : un taux d'immigration élevé.
C'est une des raisons qui a obligé le législateur français à promouvoir la loi SRU obligeant les communes de plus de 5000 habitants à construire 20 % de logements sociaux subventionnés par les collectivités territoriales. En effet, montée des prix et baisse de l'offre en volume ne permettent plus de loger les nouveaux arrivants souvent de condition modeste. La France fidèle à sa tradition étatiste a acheté la paix sociale, mais n'a pas fait baisser les prix dans le secteur privé, bien au contraire.
Septième raison : des familles éclatées.
La hausse du nombre de divorces augmente le nombre de logements nécessaires et en réduit la taille.
Huitième raison : des dispositifs fiscaux incitatifs.
Les dispositifs d'incitations fiscales comme le Scellier et tous ses prédécesseurs ont tenté de lutter contre ce déficit chronique de l'offre versus croissance démographique, sans résultat vraiment probant en volume. En revanche ces dispositifs de subventionnement par l'impôt ont fait flamber les prix en raison d'une hausse de la marge des promoteurs et surtout de celle des entreprises du bâtiment qui n'ont pas manqué d'intégrer une partie de l'avantage fiscal dans leurs prix.
Neuvième raison : des taux très bas.
- Les taux très bas (parfois à 0% avec le PTZ) ont augmenté la capacité d'endettement des ménages en leur permettant d'accéder à la propriété malgré la montée des prix et le déficit de l'offre.
Dixième raison plus psychologique : les français et la pierre.
Les français ont un taux d'épargne élevé et restent fidèle à la pierre, actif tangible au même titre que l'or. Après la stagflation des années 70, ils continuent de penser que, comme le dit le dicton, "qui s'endette s'enrichit" et que la pierre est une valeur sûre. En ces temps de délitement des monnaies, la pierre au même titre que l'or constitue un refuge sécurisant.
Onzième raison, propre à Paris intra-muros : l'attrait de la capitale pour les étrangers.
L'attrait de la ville lumière pour les français mais aussi pour les étrangers du monde entier (première ville touristique au monde) en particulier pour les arrondissements à 1 chiffre a fait littéralement exploser les prix. Dans certains quartiers 80 % des achats sont le fait de riches étrangers qui veulent un pied à terre à Paris.
Si une baisse conjoncturelle et temporaire de 5 à 20 % des prix est possible et logique selon les régions, la réintégration dans le tunnel de Friggit, pris comme référence, par une baisse massive des prix est pour moi un mythe.
Il est facile de dire depuis des années que le prix de l'immobilier est sorti très largement par le haut du tunnel de Friggit. Est-ce que cela veut dire qu'ils vont réintégrer ce tunnel dans les mois qui viennent et surtout que ce retour à une norme qui n'est pas nécessairement pérenne se fera par une baisse des prix. Il peut bien évidemment se faire aussi dans quelques années via une hausse des salaires en valeur faciale par le biais de l'inflation et une stagnation ou montée plus lente de l'immobilier avec augmentation progressive des rendements locatifs.
Analysons ces deux hypothèses séparément :
1. Les prix de l'immobilier réintègreraient le tunnel de Friggit rapidement par une baisse des prix rapide et profonde :
Il faudrait dans ce cas que les raisons qui ont poussé et maintenu les prix à la hausse disparaissent :
La pénurie d'offre va-t-elle disparaitre ? : Non. Au contraire ! La fin du Scellier, les restrictions sur le PTZ vont diminuer la production de logements dans le secteur privé. L'endettement des collectivités territoriales et de l'état ne vont pas dans le sens d'une augmentation importante de la production de logements sociaux. Or une hausse majeure de cette production de logement est la seule véritable solution pour faire baisser les prix. L'environnement du crédit, les différentes décisions politiques ne vont pas aujourd'hui dans ce sens. L'idée du surCos de 30 % est inapplicable sauf en dépossédant les maires de leur compétence logement et en l'imposant aux conseils municipaux, ce qui est électoralement suicidaire. Il faut toutefois rester vigilant et éviter d'investir dans les municipalités où les maires construisent à tour de bras.
Le prix des matières premières va t-il baisser ? Non. A court terme, pourquoi pas ! Mais les injections massives de liquidités dans les pays occidentaux, la démographie galopante et l'accès au développement de milliards d'individus chez les émergents ne militent pas dans ce sens à moyen terme.
Les normes de constructions vont elles devenir moins contraignantes ? Non. Avec la montée des prix de l'énergie, et la raréfaction des ressources fossiles, les pouvoirs publics vont au contraire faire monter leurs exigences à la hausse.
Le taux de fécondité va-t-il baisser ? Non. Quel en serait la raison ? Les prestations d'allocations familiales sont sacrées et sanctifiées. Il suffit de voir le tollé lorsqu'un candidat à la présidentielle a proposé de les assujettir aux conditions de ressources !
Le niveau d'immigration vat-il diminuer en France ? Non. C'est le constat que nous faisons depuis trente ans, je ne vois pas ce qui pourrait inverser la tendance quelle que soit l'agitation politique autour de ce sujet.
Le taux de divorce va-t-il diminuer ? Difficile à dire, mais ce n'est pas le cas pour l'instant.
La disparition des dispositifs fiscaux va-t-elle faire baisser les prix ? Non. Elle va faire baisser les volumes d'achat dans le neuf, donc diminuer la production de logements et donc augmenter la pénurie d'habitations disponibles et faire monter les prix dans l'ancien.
Les français vont-ils entrer en désamour avec la pierre ? Non. On observe au contraire des arbitrages dans de gros volumes de l'assurance-vie vers l'immobilier acheté en cash.
Les taux vont-il monter ? C'est l'inconnue et c'est aujourd'hui le seul paramètre qui peut faire baisser les prix.
Mais si à chaque fois que les taux longs montent, les banques centrales injectent de la monnaie sur le marché obligataire via le système bancaire et qu'elles maintiennent les taux de refinancement à court terme à un niveau très bas, les taux de base bancaires resteront bas, en autorisant une montée lente de l'inflation qui a pour effet de diluer les dettes et tuer les rentiers obligataires à taux fixe. Dans ce cas, l'immobilier pourrait bien stagner ou même continuer à monter en monnaie courante du fait de la dépréciation monétaire.
Si au contraire, l'Allemagne et les pays du nord refusaient ce système structurellement inflationniste, la pression sociale et la réalité économique dans les pays du sud feraient exploser l'Europe. La situation qu'imposerait une hausse des taux sans montée des prix et des salaires serait insupportable car les états doivent régulièrement se refinancer et les acteurs économiques privés doivent également faire appel au crédit à un taux non confiscatoire (ce qui arriverait à la Grèce sans monétisation de sa dette, sans moratoire, ni aide). Ces pays quitteraient donc la zone euro. Dans ce cas, les monnaies locales dévalueraient et l'inflation voire l'hyperinflation gagnerait tous les pays du sud dont la France avec les mêmes conséquences pour les prix de l'immobilier que dans le cas précédent.
Bien que dans ces deux hypothèses, l'issue paraissent inflationniste au niveau des prix de l'immobilier, posons-nous la question de savoir si l'Allemagne qui profite à plein de l'Europe en termes économiques et politiques dans le concert des nations, a plus intérêt à quitter la zone euro ou à supporter de l'inflation. C'est le dilemme qu'affrontent aujourd'hui ses dirigeants. Mon opinion est qu'ils vont tenter d'obtenir les deux à la fois : rester dans l'Europe et limiter l'inflation. C'est à dire qu’ils supporteront tout de même, et malgré leur volonté, de l'inflation mais protégerons l'euro face au dollar à long terme. Mais dans le domaine de la prévision, rien n'est jamais certain et une crise forte des PIGS avec explosion de l'euro ne peut pas être considérée comme impossible.
Si nous allons vers l'inflation dans les deux cas, il n'y a aucune raison pour que les prix de l'immobilier baissent massivement en France à part la volonté de certains analystes de voir les prix réintégrer une fourchette repérée par Friggit qui n'a plus aucun rapport avec la situation actuelle. Pour des raisons spéculatives, les prix de l'immobilier sont même en train de monter en Allemagne à cause des achats en cash des étrangers du sud. En effet, une explosion de la zone euro rendraient les monnaies du sud plus faibles et l'immobilier allemand permettrait une vraie conservation de la valeur, avec cerise sur le gâteau, une plus value sur les parités monétaires.
Dire que les prix de l'immobilier vont réintégrer le tunnel de Friggit n'a pas plus de sens que de dire que la somme allouée à l'achat des produits alimentaires par rapport au revenu disponible va rebaisser à son niveau d'il y a 20 ans alors qu'on sait que ces prix ont littéralement flambé en 15 ans et qu'il n'existe aucune raison pour qu'ils s'assagissent.
Il faut admettre que pour différentes raisons, dans les allocations de dépenses, la nourriture et le logement représentent aujourd'hui beaucoup plus que l'électronique grand public ou le textile. Cela n'était pas le cas il y a 30 ans et il est possible que le retour aux anciennes allocations n'ait jamais lieu. Cette nouvelle répartition n'a d'ailleurs absolument pas été prise en compte dans la pondération des indices officiels des prix.
2. Les salaires vont-ils monter par un effet conjugué d'inflation monétaire et de deuxième tour lié à la montée des tensions sociales pour améliorer, par les revenus, le ratio des prix immobiliers par rapport aux revenus disponibles, ?
J'ai personnellement choisi cette deuxième hypothèse. Des taux de chômage élevés n'empêchent pas une stagflation et quand la planche à billets tourne à fond, les salaires finissent toujours par augmenter avec les prix si la liquidité est maintenue. Ce mouvement est d'ailleurs salutaire car il est extrêmement propice au désendettement. Les hommes politiques et les banquiers centraux le savent pertinemment. Les USA et l'Angleterre appliquent cette stratégie à la lettre. Les pays du sud de l'Europe aurait intérêt à les imiter mais les émergents et les pays du nord de l'Europe qui ont un cash flow suffisant pour faire baisser leur dette tout en gardant une monnaie forte pour acheter des matières premières à bon prix ne l'entendent pas de cette oreille. C'est tout le problème des relations entre l'Allemagne et les pays du sud de l'Europe et des relations internationales entre l'occident et les émergents.
Sur le plan patrimonial.
La question posée de façon plus intuitive est : faut-il posséder un bien immobilier qui rapporte des loyers ? De l'or qui maintient la valeur mais ne produit aucun rendement ? Des actions qui profiteront un jour ou l'autre de la croissance des émergents et de la pénurie des matières premières ? Du cash qui se dévalorise tous les jours ? (Il suffit de faire quelques achats pour s'en rendre compte). Probablement un peu de tout ça car la sagesse conseille de toujours diversifier ses actifs.
Les stratégies du tout ou rien qui prônent de ne pas avoir d'immobilier, d'actions ou de métaux précieux dans l'attente d'une chute violente et massive seront à mon avis perdantes à tous les coups.
La baisse actuelle des prix des logements peut être mise à profit dans certaines villes de province en manque de logements pour acheter des biens de qualité à crédit avec des taux qui restent historiquement bas. Les acheteurs ont bien repris la main et les possibilités de négocier des prix franchement à la baisse se multiplient. Si les taux venaient à monter significativement, les prix baisseraient temporairement un peu plus mais le crédit plus cher rendrait leur acquisition aussi coûteuse à cause de mensualités plus conséquentes. Et cette hausse des taux, si elle se maintenait, serait un signal avancé de l'explosion de l'euro. Elle serait suivie d'une inflation forte en France avec hausse faciale des prix de l'immobilier et perte de valeur de la monnaie. Pour les acheteurs en cash, la fenêtre de tir est encore plus courte et il faut se méfier d'une fuite anticipée devant la monnaie des détenteurs de liquidités qui empêcherait l'immobilier de baisser significativement dans le cas d'une hausse des taux qui signifierait plus une insolvabilité de la dette souveraine qu'une hausse sécurisée des rendements. Celle-ci a d'ailleurs déjà commencé.
Bonne semaine !