Si vous voulez progresser et vous rapprocher un peu plus de l’indépendance financière, il faut vous fixer un GRAND objectif : quitter votre boulot, accroître de manière significative vos revenus, faire le tour du monde…etc, à moyen / long terme. Mais çà j’en ai déjà parlé ici. Inutile de revenir dessus.
Pourtant, cet objectif parait parfois lointain voire inaccessible, ce qui peut créer une certaine lassitude voire de la démotivation.
Aussi, les spécialistes du développement personnel conseillent (à bon escient selon moi) de baliser cette route qui vous mènera jusqu’à votre grand objectif avec des résolutions plus modestes mais qui attesteront de votre progression.
Personnellement, je me fixe des buts intermédiaires de ce genre. Et, si la nouvelle année est l’occasion de faire le bilan de celle qui vient de s’écouler, elle est également propice à ce type d’engagement.
J’ai consacré ces dernières semaines à un projet de lancement de business mais, après avoir pesé le pour et le contre et surtout l’argent que cela me rapporterait par rapport au temps consacré, j’ai décidé de laisser cette idée de côté. En plus, il faudrait que je demande un cumul d’activité à mon employeur, et dans 2 ans, j’attendrai encore sa réponse !
En résumé, j’ai décidé de rester sur ce que je sais faire : l’investissement immobilier. C’est contraire à ce que le bon sens affirme, à savoir qu’il faut diversifier ses investissements (et les risques) mais tant pis !
Un coup d’œil dans le rétro m’a donc permis de constater que, en 2015, on a dégagé en moyenne 300 euros de revenus nets mensuels grâce à nos investissements immobiliers. Et quand je dis nets c’est toutes charges déduites y compris les impôts ! L’investissement réalisé sur une maison de bourg dont je vous ai parlé récemment rapporte à lui seul environ 200 euros.
J’ai donc décidé de me fixer un nouvel objectif : 400 euros par mois à l’issue de 2016. Et ce en une seule opération : j’ai envie de faire un coup, un seul mais qui va nous donner un bon « coup de boost ». Cela évitera les projets multiples et la dispersion qui va avec, sans parler de la paperasse. Est-ce que cela vous paraît vraisemblable ? N’hésitez pas à me le dire. En tout cas, à ce rythme, dans quelques années, je pourrai me la couler douce…
Ce n’est pas tout (bah oui il faut bien corser la chose) : je souhaite entamer ce que j’appelle le « virage fiscal ». Car, si jusqu’à présent ma stratégie a permis d’éviter de payer des impôts, il va falloir la faire évoluer. J’en reparlerai bientôt.
L’effet ciseau pourrait commencer à se faire sentir, lié à notre 1er investissement.
- L’effet ciseau ou de ciseau késako ?
Dans tout emprunt immobilier classique (à échéances constantes), votre mensualité est composée pour l’essentiel de l’amortissement de votre capital (ce qui vous permet de vous enrichir) et des intérêts (ce qui enrichit la banque). Les premières années, les intérêts sont plus importants car le montant du capital à rembourser est lui-même plus important. Plus vous remboursez ce capital, plus le coût des intérêts diminue.Or, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers.
En clair, passé un certain stade, vous ne défalquez plus grand chose de vos revenus fonciers, mais devez toujours la même mensualité à la banque. Vous pouvez donc être pris à la gorge par le fisc si vous avez laissé cet élément de côté. Je sais, certains vont encore me dire que je suis obsédé par les impôts !!! Mais, si vous n’avez pas cette notion en tête, le risque est de devoir y faire face dans l’urgence et donc d’agir précipitamment. Mieux vaut donc anticiper.
Pour y faire face, plusieurs options s’offrent à vous :
- vous délester d’une partie de votre patrimoine pour repartir sur des prêts « tout neufs ». C’est ce que font pas mal d’investisseurs.
- anticiper la problématique et prévoir un cashflow net suffisamment important pour payer l’impôt.
- échelonner des travaux déductibles des revenus fonciers.
- échelonner les achats de biens et / ou la durée des crédits.
- recourir à un prêt in fine. Ce type de prêt permet de rembourser exclusivement les intérêts les premières années, le capital n’étant remboursé qu’à l’échéance de l’emprunt. Attention, ce type de prêt est particulier et soumis à condition.
Voilà ce que cela pourrait donner :
Un immeuble de 300 m² dans le centre d’une ville de plus de 3000 habitants. Deux commerce au rez de chaussé loués 380 + 370 euros (salon de coiffure et cabinet d’infirmier libéral). Trois grands appartements au-dessus (un par niveau) d’environ 85 m², à retaper. Possibilité de passer par du Borloo ancien sur de telles surfaces avec un loyer d’environ 470 euros par appartement. Soit un loyer total possible de 2160 euros.
Un beau chantier en perspective : un premier calcul rapide m’amène à penser qu’il faudra environ 100 000 euros de travaux.
Le prix : 196 900 euros (évidemment bien trop cher…) Mais il s’agit d’une succession, les héritiers habitant à l’autre bout de la France. Une négociation est donc évidemment envisageable. La négociatrice m’a confié que je pouvais espérer « gratter » 20 000 euros. Quand je lui ai répondue que je n’irais pas au-delà de 120 000 euros, et encore en y intégrant les frais de notaire, vous auriez dû voir sa tête. Elle est devenue toute blanche
Avec un emprunt sur 20 ans financé à 110 %, on peut espérer une mensualité de 1200 / 1250 euros. En prenant en compte la taxe foncière (1600 euros), l’assurance et quelques charges, je serais vraisemblablement aux alentours de 600 / 700 euros de cashflow. Pas mal…
Mais, je laisse un peu réfléchir les vendeurs, d’autant qu’après avoir un peu testé le marché locatif, je ne le trouve pas mirobolant. Et puis, ce serait un sacré chantier pour une rentabilité brute de 11,50 %. De toute façon, je ne suis pas pressé, j’ai tendance à penser que le fruit tombera tout seul quand il sera mûr…
Voilà pour moi chers lecteurs.
Et vous, quelles sont vos résolutions pour cette année 2016 ?
