Investir dans un EHPAD, les montants et les coûts en chiffres
Le ticket d’entrée est entre 80 000€ à 400 000€
Le prix moyen est de 150 000€
Ce type de produit comporte des frais de notaire, taxe foncière, (possible de couper la taxe foncière les 2 premières années.
Les charges sont à négocier avec le gestionnaire mais la plupart du temps elles sont à sa charge du à la nouveauté du marché.
La rentabilité oscille entre 4,0 et 5,5%
Les aspects fiscaux
Fiscalement, vous avez le statut de loueur meublé
Vous pouvez choisir entre 2 types d’abattements fiscaux :
1. LMNP qui permet amortissement du prix du bien de 80% pendant 20 ans avec une exonération d’impôts.
2. Cenci-bouvard qui offre une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans.
C’est pourquoi il faut regard la tranche d’imposition (-30% Cenci-bouvard.)
La remise d’impôt EHPAD en Censi-Bouvard, quelques précisions
Les investisseurs investissant dans un EHPAD neuf, bénéficient d’une remise d’impôt équivalente à 11% du montant de leur investissement. Le résultat ainsi obtenu est réparti sur neuf ans, et s’applique directement sur l’impôt sur le revenu. Le plafond de défiscalisation est fixé à 300 000 € par an et par foyer fiscal, ce qui représente une remise d’impôt de 3666 € maximum, par an et pendant neuf ans. A cela s’ajoute la possibilité de récupérer la TVA, si la société exploitante et l’investisseur payent eux-mêmes de la TVA. Cette disposition est importante, car il s’agit d’une remise de près de 16% sur le prix de l’EHPAD. Les loyers versés par l’exploitant peuvent être déclarés au régime du réel simplifié des loueurs meublés non-professionnels (LMNP) ou professionnels (LMP), ou des micros BIC. Dans le premier cas, il est possible d’obtenir un déficit foncier. Dans le second, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 50%.
Le recours à l’emprunt immobilier pour l’investissement en EHPAD Censi-Bouvard
Les banques sont réceptives à ce genre de projet, car il déplace la responsabilité locative sur une société exploitante spécialisée. Le fait que le rendement et la remise fiscale soient connus à l’avance, facilite l’acceptation d’un dossier de financement.
Le choix d’un bon prestataire
L’Ehpad est l'actif le plus difficile à transformer en résidence classique. Or, vous n'êtes jamais complètement à l'abri de la faillite d'un exploitant, ou du refus de l'Etat de renouveler l'agrément, si par exemple l'établissement n'était plus aux normes. D'où l'importance de bien choisir cet exploitant.
"Privilégiez les groupes qui gèrent beaucoup d'établissement et de lits, conseille Anthony Dupouy, fondateur du cabinet Actifs et Associés, spécialisé dans l'investissement immobilier, et du site Investirlmnp.fr. C'est un indicateur objectif et réel de la solidité de l'exploitant et de sa santé financière." Le site vient d'ailleurs de publier son dernier palmarès des plus importants gestionnaires d'Ehpad, et le trio de tête est le suivant : Korian, Orpea et DomusVi.
Précautions supplémentaires
Autre point à étudier : l'exploitant a-t-il prévu de provisionner une part des loyers en vue du renouvellement du matériel médical ? "Si ce n'est pas le cas, il faut s'attendre à un appel de charges de 3 500 euros environ au bout de dix ans", avertit Julien Vrignaud.
Enfin, attention aux trop belles promesses de revalorisation des loyers. Vous affirmer que celui-ci augmentera de 2 % par an, c'est bien... Mais quand l'inflation est au plancher comme actuellement, cela paraît difficilement tenable. Voire risqué pour la santé financière du gestionnaire. D'ailleurs, a contrario, ce dernier pourra peut-être un jour vous demander de renégocier le loyer à la baisse. "Il n'y a pas de risque zéro, insiste Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, spécialiste de l'immobilier géré. Si vous ne pouvez pas supporter une baisse de revenus de 20 %, soit 100 euros par mois en moyenne, il ne faut pas investir.
Transmission
Vous avez la possibilité de créer un SARL familiale avec un usufruitier et un nu-propriétaire.
