La première étape est de trouver un marché peu coûteux, stable, et d’en devenir un expert local. Vous entourer de personnes qui ont réussi, des mentors, peut aussi vous aider à apprendre plus rapidement. L’immobilier est toujours quelque chose de fructueux à terme. Aux Etats-Unis, un américain a pu prendre sa retraite à l’âge de 28 ans en générant 22 000 $ par mois de cash-flow sur ses investissements réalisés dans la pierre.
Pourtant, il a obtenu ce résultat sans avoir hérité de quoique ce soit. Sa famille originaire d’une petite ville du Texas était d’ailleurs très pauvre. Il affirme, en outre, que souvent il fallait choisir entre se nourrir ou payer les factures d’électricité.
Malgré, cette situation délicate et les embûches rencontrées en chemin, il a pu se construire un patrimoine immobilier conséquent en partant de zéro.
Voici 5 préceptes, qu’il a appliqués, et qui lui ont permis de bâtir un empire lui générant des revenus récurrents couvrant le montant des emprunts ; et à terme, de pouvoir lui assurer une retraite grâce aux revenus passifs.
1. Trouver un marché immobilier peu coûteux, stable
Cet investisseur a commencé dans l’immobilier en 2001. Il était alors encore étudiant à l’université de Boston. A l’époque, il disposait uniquement d’un budget de 25 000 $ issus de placements boursiers.
Après l’obtention de son diplôme, il est retourné à Austin au Texas, mais il ne pouvait avec son capital acheter une maison, les prix étaient beaucoup trop élevés.
Il s’est alors concentré sur une autre petite ville, San Antonio, et s’est focalisé sur les quartiers sud. Le prix moyen des maisons étaient de 30 000 $. Cette ville était principalement une ville ouvrière, mais avec un marché du travail dynamique, sain, diversifié, qui ne dépend pas uniquement du pétrole et du gaz.
Il a acquis sa première maison pour 25 000 $, et l’a rénové à hauteur de 5 000 $. Le rendement de location fut de 10%. C’était le début d’une grande aventure.
Ce qu’il faut retenir, c’est d’éviter les marchés immobiliers trop concurrentiels, si le ticket d’entrée est trop élevé et votre capital est limité, ce n’est pas la peine. Les villes, meilleur marché, sont beaucoup plus accessibles aux investisseurs novices.
2. Trouver des sources de financement privées
Notre investisseur a fini le compte bancaire à zéro lorsqu’il a acquis sa première propriété à San Antonio.
Les deux années qui suivirent, il consacra une grande partie de son temps à chercher de l’argent privé, n’hésitant pas à passer plus de 200 appels par semaine. Il a également assisté à de nombreux meeting portant sur l’immobilier ce qui lui a permis de rencontrer des partenaires financiers.
La partie n’était pas aisée. Cependant, il a réussi à trouver des investisseurs qui lui ont prêté des sommes de 200 000 $ à taux d’intérêts de 7 à 8%. Avec ce capital, il a ainsi pu investir sur un horizon de 5 ans dans des maisons hypothéquées abandonnées par des personnes en difficulté.
La leçon à en tirer, est qu’il faut être capable de passer des centaines d’appels téléphoniques ou frapper à de nombreuses portes avant de trouver les sources financières nécessaires.
3. Devenez un expert du marché local
Dans les premières de son activité, notre investisseur américain a appris beaucoup de choses. Il a effectué des travaux de rénovation, retapé des maisons, et a de ce fait emmagasiné un lot inestimable de savoir par rapport au marché local.
Ce temps dépensé, et l’attention portée sur son secteur, ont développé son expertise. Il est devenu agent immobilier agréé, en passant de longues heures à étudier le marché local.
Être un expert lui a permis d'acheter des maisons au moins 20% en dessous de la valeur du marché immobilier de sa ville.
Leçon à retenir : Apprenez votre marché local, vous pouvez obtenir des maisons bien en dessous de la valeur moyenne du marché. Multipliez les meetings immobilier, passez progressivement à une douzaine d’évènements à l’année. Vous pourrez trouver des experts du secteur qui auront la possibilité de vous aiguiller sur différentes offres, parfois avec des prix bien sous-évalués.
4. Trouver un bon mentor immobilier
Investir dans l’immobilier sans un mentor revient à jouer comme au tennis sans utiliser de raquette. Tout investisseur devrait travailler avec le soutien d’une personne plus expérimentée dans son secteur alloué, par exemple une personne qui justifie d’une certaine expertise, avec des centaines de transactions ou d’opérations à succès à son actif.
Notre investisseur américain a trouvé des mentors dans des évènements immobiliers qui ont eu lieu dans sa ville. Il a également participé à des évènements situés dans d’autres villes. Il s’est constitué un réseau de contacts très riche, comprenant parmi les meilleurs investisseurs immobiliers à travers le pays.
Leçon à retenir : Trouver un mentor qui a été entrepreneur dans son secteur depuis 10 ans, qui a fait plus de 500 offres, et qui a réalisé des bénéfices solides par le biais de son activité, est un véritable plus ! Si vous rencontrez une telle personne, cela vaut le coup de travailler avec !
5. Investir dans un bien avec uniquement ses fonds propres et qui est destiné à de futurs acheteurs
En 2005, un des mentors de notre investisseur américain a affirmé que l’investissement immobilier locatif se révélait souvent rentable. Aujourd’hui, l’investisseur chevronné mise sur une nouvelle stratégie ; celle d’acquérir les maisons uniquement avec ses propres moyens financiers.
Les maisons achetées sont généralement à rénover avec un coût moyen de réparation compris entre 5 000 et 10 000 $ mais sont capables de générer un revenu maximum (grâce à plus de pièces), avec acheteurs soigneusement sélectionnés. Les versements des paiements de 500 et 700 $ pour chaque maison arrivent sur le compte bancaire chaque mois, sans que notre investisseur n’ait rien à faire.
Chacun de ses immeubles de rapport acheté par cet américain ont cash-flow financé par les acheteurs. Il ne s’agit en aucun cas de spéculer.
Leçon à retenir : le financement soutenu par le biais de futurs propriétaires est beaucoup moins stressant que le business de la location, le cash-flow demeure beaucoup plus stable.
William Finck
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La recherche de rendement pour nos patrimoines financiers est de plus en plus compliquée à concrétiser.
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