Cet anglicisme on pourrait le remplacer par « flux de trésorerie ». Mais il faut avouer que cela claque moins, cela fait moins rêver. Restons donc avec le cash flow.
Mais qu’est ce que le cash flow ? Comment le définir simplement ? Pourquoi en faire une idée fixe et surtout comment l’obtenir ? Enfin, que faire une fois que vous en produisez ?
Nombre de questions qui sont abordées dans cet article, sachant que la plus importante de ces interrogations est la suivante : est-ce que, chaque mois, je dégage du cash flow positif ou négatif ? A la fin du mois, j’ai de l’argent qui rentre dans ma poche ou de l’argent qui en sort ?
Cash flow : Le critère numéro 1
- Cash flow quoi t’est-ce ?
La plus compréhensible est celle donnée par le site Petite Entreprise :
« Le cash flow désigne une mesure de performance financière indiquant les montants d’argent liquide encaissés ou dépensés par une entreprise durant une période donnée. Le cash flow permet ainsi d’évaluer l’état d’une société ou d’un projet et à identifier les problèmes de rentabilité. C’est donc en optimisant votre flux de trésorerie que vous optimiserez vos chances de réussite en affaires. »
Vous voyez que l’on parle d’entreprise et d’affaires. Parce que, si vous êtes réellement un investisseur en série, vous devez penser vos opérations immobilières comme un business. Les termes utilisés seront les mêmes que ceux d’un chef d’entreprise : étude de marché, rentabilité, investissement, endettement… et cash flow !
Allez, on va faire encore plus simple : le cash flow c’est la différence entre ce que vous rentrez (loyers) et ce que vous sortez (mensualités d’emprunt, assurance, taxes et impôts, travaux).
Vous ne devez pas confondre le cash flow avec les revenus fonciers. Ces derniers sont représentés par vos loyers, et uniquement vos loyers, sans tenir compte des différentes charges à assumer. Si on poursuit l’analogie avec le monde de l’entreprise, les revenus fonciers sont le chiffre d’affaires.
Le fameux Robert Kiyosaki, auteur du best seller Père Riche, Père Pauvre a popularisé le concept de cash flow. Jusqu’à en faire un jeu de société baptisé « Cashflow 101 » dont le but est d’apprendre aux joueurs à investir et à gagner de l’argent. Des clubs existent un peu partout dans le monde pour s’entraîner à suivre le chemin qui mène à la fortune. Vous y apprendrez notamment comment quitter la « course des rats », autrement dit comment vous délivrer du métro-boulot-dodo pour vivre de vos revenus passifs. Ce concept a été largement repris depuis, notamment par un certain Cédric Annicette en France.
- Cash flow positif : votre obligation de résultat
Je m’explique : si vous dégagez tous les mois mettons 200 euros nets, c’est déjà un beau complément de revenu. Cela vous fait plaisir, c’est sûr. Mais le plus important c’est que cela rassure votre banquier. Je l’ai évoqué dans cette vidéo. Et un banquier qui vous fait confiance cela n’a (presque) pas de prix.
Vous connaissez cette histoire d’endettement que vous ne devez jamais dépasser ? Le montant total de vos emprunts ne doit pas représenter plus de 33 % de vos revenus.
Voilà pour la règle. C’est sûr que, si comme pas mal de personnes, vous avez déjà un crédit sur le dos pour votre résidence principale, ce seuil de 33 % peut être rapidement atteint.
Alors, devez-vous faire une croix sur l’investissement immobilier ? Bien-sûr que non puisque, d’un côté vous allez vous endetter davantage avec un nouveau crédit, mais de l’autre vous allez faire entrer de nouveaux revenus (les loyers).
Seulement, il y a un hic. C’est que les banques ne prennent en moyenne que 70 % des revenus fonciers. Elles estiment à juste titre que vous aurez à payer d’autres frais (taxe foncière, vacances locatives…).
Avec un exemple, la chose sera plus claire :
vous achetez une maison 100 000 euros (tous frais inclus y compris les frais de notaire).
Vous devez rembourser 535 euros par mois à la banque (prêt sur 20 ans).
Vous louez cette maison 600 euros. A priori, l’affaire est intéressante : 65 euros de cash flow. Oui mais c’est du cash flow brut : il vous restera à payer l’assurance, les éventuels travaux, la taxe foncière… Et puis, la banque ne va retenir que 420 euros de revenu locatif (70 % des 600 euros de loyer).
Mécaniquement, votre endettement va donc s’alourdir.
Alors que si vous négociez cette maison à 80 000 euros, votre mensualité s’élèvera à 428 euros. Le cash flow sera meilleur (172 euros en brut) et surtout votre endettement ne va pas s’en ressentir. Par conséquent, ce ne sera pas un obstacle à de futurs investissements ! Pensez toujours au coup suivant !
- Comment créer ce cash flow positif ?
En 2016, les conditions sont devenues tellement favorables à l’investisseur immobilier que dégager du cash flow positif chaque mois est devenu une obligation. Le contraire serait une faute impardonnable !Tout d’abord, le prix des logements, s’il ne s’est toujours pas effondré, reste sujet à de fortes négociations.
Par exemple, en 2015, j’ai négocié plusieurs biens pour, au final, en acheter deux.
La première négociation m’a permis de faire baisser le prix de 10 000 euros soit – 13,33 % du prix initial. J’en ai parlé ici.
La seconde m’a permis d’économiser 17 000 euros soit presque 20 % du montant initial souhaité par le vendeur. J’aurai l’occasion d’en reparler prochainement.
Si vous voulez vérifier que vous êtes prêt à entamer une négociation, je vous invite à lire cet article.
Ensuite, les taux d’intérêt des emprunts immobiliers sont bas, très très bas. C’est juste de la folie ! Sur mon dernier projet, la banque me propose un taux de 1,80 % sur 20 ans. Et je n’ai même pas encore négocié !
Voyez ce baromètre des taux immobilier au 25 avril 2016, sachant que cela a encore baisse depuis (www.meilleurtaux.com) :
Evidemment, plus les taux sont bas, plus les mensualités le seront. Le différentiel se créé donc plus facilement avec les loyers. Et les investisseurs l’ont bien compris puisque, depuis début 2016, le nombre de demandes de prêt a littéralement explosé : + 40 % par rapport 1er trimestre 2015 ! C’est ce qui est expliqué dans cet article de Bfm Tv.
Bref, sauf circonstance particulière, acheter cash est devenu une chose incompréhensible.
- Si vous avez déjà investi, il n’est pas trop tard
La réponse est simple : vous pouvez encore améliorer la situation.
Tout d’abord en faisant la chasse aux coûts inutiles qui grévent votre budget. Si vous possédez un bien en copropriété, mettez en concurrence le syndic. Même chose pour l’assurance. Revoyez les prestations de nettoyage s’il vous semble possible de les rationaliser : faire passer la femme de ménage deux fois par semaine pour nettoyer les parties communes est-il nécessaire ? Une fois suffirait peut-être ? SI vous faites gérer votre bien, pensez à changer votre fusil d’épaule et à gérer en direct, le gain sera loin d’être négligeable.
Ensuite, vous pouvez remettre de la valeur dans votre bien en optant pour un autre type de location : colocation, location meublée à l’année ou meublé de tourisme. L’aménagement d’espace mal ou pas exploité vous permettra également de revoir votre cash flow à la hausse. Les solutions ne manquent pas.
Enfin et surtout, vous devez renégocier votre prêt immobilier. Cela tombe sous le sens. Enfin, pas pour tout le monde : j’ai des proches qui ne sont toujours pas passé à l’acte… depuis 2011. C’est à se cogner la tête contre les murs !!! Bon OK ce ne sont pas des investisseurs ni des personnes aguerries sur les questions financières mais quand même !!! Les économies potentielles sont de plusieurs milliers ou dizaines de milliers d’euros. Vous aurez la possibilité de conserver la durée initiale de votre crédit tout en réduisant le montant de vos mensualités.
Si, malgré cela, votre cash flow ne repasse pas dans le vert, il ne vous reste plus qu’à vous séparer de ce bien pour vous projeter sur un autre.
- J’arrive à créer du cash flow. Qu’est ce que j’en fais maintenant ?
Si on poursuit l’analogie avec la gestion d’une entreprise, vous avez plusieurs solutions.
La première est de vous « distribuer des dividendes », autrement dit vous en profitez, allez au restau, partez en vacances, changez de voiture… Pourquoi pas ? Perso, ce n’est pas trop mon truc mais c’est à vous de voir.
Autre option : vous provisionnez pour les périodes moins fastes. Par exemple pour affronter des vacances locatives, des travaux… ou l’augmentation de la fiscalité. Disposer d’une épargne de précaution est incontournable en matière d’investissement immobilier.
Enfin, vous pouvez aussi réinvestir votre cash flow. Par exemple dans votre bien en le meublant si vous souhaitez passer en location meublée. Ou en l’agrandissant si vous disposez d’un comble aménageable. Il peut également vous être utile pour vous lancer dans une autre opération ou pour investir sur d’autres vecteurs que l’immobilier.
- N’oubliez pas !
Alors, êtes-vous condamné à remplir les caisses de l’Etat ?
Bien sûr que non. Certains vont encore dire que je suis lourd avec çà mais, si vous êtes un investisseur digne de ce nom, vous devez avoir aussi une stratégie fiscale. Celle qui vous permettra – en toute légalité – de garder votre cash flow pour vous sans en reverser trop aux impôts. Si vous voulez en savoir plus, inscrivez-vous à la newsletter du blog. Je vous donne quelques pistes pour échapper à la « malédiction fiscale »
