Une petite musique pour se mettre dans l’ambiance…
Ok je racole un p’ti peu là ! Et puis ça fait peeeeeeeuuuuuuureuh
Alors, comment ne pas tomber dans ces pièges ?
Chaque projet étant différent, les montages possibles intégrant plusieurs prêts sont très nombreux. Je choisi donc de me concentrer sur le prêt principal le plus commun : Le prêt amortissable.
Nous allons donc voir, ce qui ne faut pas faire dans chaque composante d’un crédit immobilier dans cet ordre croissant d’importance :
1) Les frais de dossier (le moins important)
2) La garantie
3) L’assurance décès
4) Le taux, la durée et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé
5) L’écart du coût global actualisé mise en balance avec votre relation globale avec votre banquier qui doit être très performant en matière de conseil (le plus important)
Si vous n’avez jamais contracté de prêt immobilier, il est normal que vous ne compreniez pas tout de ce texte. Je vais volontairement faire de très nombreux raccourcis pour écrire moins de 20 pages sur ce sujet.
Vous n’aurez alors qu’à y revenir lorsque vous en aurez besoin lors d’un projet immobilier après avoir fait un ou plusieurs rdv bancaire/courtier.
Préambule :
Statistiquement, nous, les banques, savons que les français changent de banque principalement pour de 2 raisons :
- L’achat de leur résidence principale
- Lorsqu’ils changent de zone géographique (déménagement dans un autre département)
J’ai connu de nombreux prospects qui avaient changé de région et qui attendaient d’avoir un projet immobilier pour changer de banque. Les français sont très conscients qu’ils peuvent obtenir de meilleurs conditions financières sur leurs crédits s’ils amènent à la nouvelle banque à ce moment là de nombreux services bancaires supplémentaires (épargne, compte principal, assurances, etc.)
Le mécontentement du conseiller ou de la banque par le client arrive plus loin derrière dans les statistiques pour les causes de changement. Concrètement, si votre conseiller financier est un abruti et que votre banque finance les bombes à sous munition et est condamnée régulièrement pour pratique illicite par les tribunaux, pas de soucis du moment que le crédit immobilier et que les frais bancaires sont perçus comme peu chère. Si, en plus, la banque ne détecte pas vos fraudes fiscales, vous êtes statistiquement profondément ravie et très fidèle.
Les 2 principaux pièges en matière de crédit immobilier long terme :
Piège majeur N° 1 est d’amalgamer des euros d’aujourd’hui et de demain en faisant des comparaisons de coût de crédit en additionnant tous les postes. C’est la spécialité des ‘ingénieurs’ qui viennent en rdv immobilier avec des tableaux Excel de comparaison de banque sur des appeûle portables. Faut voir leur tronche quand je leur demande de tout actualiser à minima à l’inflation en direct dans le bureau…, généralement ils ferment l’appeûle, en levant leurs yeux le rictus crispé ils découvrent mon visage souriant de pleine dents, et une goutte de sueur perle le long de leur tempe … jouissif
Piège majeur N°2 est de faire vos calculs en considérant que vous allez conserver le crédit jusqu'à son terme, là aussi statistiquement ça n’arrive pratiquement jamais.
Ces 2 pièges là, je les vois à TOUS les rendez-vous. Si vous apprenez à les appréhender, ça va TOUT changer dans votre choix. Si vous êtes banquier, ça peut aussi changer sensiblement vos performances commerciales… ;)
1) Les frais de dossier
Que dire…, moins c’est chère, mieux c’est. « HOUUAou quelle info le Banquier ! Heureusement que ce site est gratuit » ;) 2 pièges tout de même :
1.1) Si vous passez par un courtier, il faut bien additionner les deux frais de dossier, celui du courtier et ceux de la banque, c’est toujours désagréable de voir les frais de la banque sur l’offre de crédit alors que l’on pensait que l’on ne paierait que le courtier.
1.2) Les courtiers ont l’habitude de faire avaler leurs frais de dossier en proposant de les faire financer par la banque, et surtout en vous tendant le piège N°1 vue précédemment « Monsieur le client, je te fais gagner 3 000 € sur ton coût total de crédit, donc je te prends 1 200 €, tu gagne encore 1 800 € ».
2) La garantie
2.1) Concernant la garantie appelée « Crédit Logement », 2 pièges :
- Croire que la récupération des 75 % versé dans le fonds mutuel de garantie est certaine. Si l’immobilier se dégrade et fini comme en Espagne, abandonnez l’espoir de récupérer le moindre Euro.
- Oublier de demander vos fonds (les fameux 75 %) à la fin du prêt, la majorité d’entre vous les oublient.
2.2) Concernant les garanties « hypothécaires », 1 piège : Ne pas compter les frais de main levée dans votre comparaison d’offres.
3) L’assurance décès
Vous ne lisez presque jamais le contrat et c’est une erreur monumentale ! Lisez au moins les exclusions, s’il y en a pour deux pages en caractère 8, fuyez !
Concernant le contrat lui-même, 3 pièges :
3.1) Le coût de l’assurance est-il garantie sur toute la durée du prêt ? (certain contrat prévoit de revoir leur tarif si les résultats financiers de l’assureur le nécessitent…) C’est beau !
3.2) Les clauses permettant à l’assureur de ne jamais payer : La clause que je préfère : « l’assuré devra indiquer à l’assureur tout changement de situation »
Clause absolument géniale !, Mais c’est quoi un changement de situation déjà…., (avoir un enfant, changer de travail, passer le permis moto, s’inscrire au judo, ?? ça compte ?? c’est un changement de situation ?? Faut faire un courrier recommandé à l’assureur ?? Il va changer le montant de la cotisation ??)
3.3) Les exclusions touchant aux problèmes arrivant souvent dans une vie (Problèmes de dos par exemple)
On retrouve souvent ces 3 pièges dans les contrats d’assurance dit « externes » proposés par les courtiers, ils sont à des prix défiant toute concurrence parce que l’assureur a structuré son contrat pour ne presque jamais payer en cas de sinistre…
Votre intérêt est de mettre la pression à la banque pour qu’elle baisse son taux d’assurance dit « groupe » et n’est pas de prendre une assurance chez un assureur chez qui vous n’êtes qu’un RIB. En effet, la Banque vous propose une assurance pour couvrir SA créance, elle n’a pas intérêt à vous proposer une assurance qui deviendrait un danger pour son stock de dette et qui pourrait mettre en péril son Bilan et surtout votre famille.
Choisir une assurance sur le seul critère du prix en détournant les yeux sur sa qualité est un piège que vous vous tendez à vous-même et que les courtiers rémunérés par ces assureurs externes savent parfaitement exploiter.
Après, si vous êtes profondément moche, célibataire, sans famille, vivant d’allocation diverses et que vous achetez un bien qui reviendra à l’Etat en cas de décès…. Foncez, ces contrats sont faits pour vous !
Attention, je n’ai pas dit que toutes les assurances externes sont médiocres. Il y en a d’excellente qualité, mais pour les découvrir, il faut lire le contrat.
3.4) Concernant la ventilation de l’assurance, 3 pièges :
3.4.1) Ventiler l‘assurance au revenu du moment du couple, par exemple, Monsieur cadre commercial Gagne 70 % du revenu du foyer et Madame comptable aux 35 heures 30 % donc on fait 70/30….HOUAYiiii, 2 sous-fatal error :
- Si madame décède, monsieur sera, je pense, peut être un peu atteint psychologiquement et du coup moins performant commercialement…
- Aujourd’hui, c’est Monsieur qui rapporte le gros du revenu, mais demain, c’est peut être madame qui rapportera le plus de fonds au foyer
3.4.2) Se couvrir à 100 % de la dette quelque soit la ventilation du revenu :
Si l’un des 2 décède, les charges fixes resteront, (est-ce que les enfants mangeront 70 % de moins si monsieur meurs…. ??, ceci dit, du coup, ils seront moins gros tu me dira..) A minima, je préconise à mes clients de couvrir 150 % de la dette pour info.
3.4.3) Ne pas se couvrir ou se couvrir très peu car on est fortuné : Quelle bonne idée de former ses héritiers aux droits successoral ! Ils auront le loisir de vendre une partie des actifs pour payer la succession parce que papa a économisé quelques millièmes de ses revenus par mois… « Clap clap clap »
J’applaudie des deux mains ces dirigeants qui ont su bâtir des fortunes aussi pour le fisc et qui permettent à des initiés d’acheter de l’immobilier à prix bradé car personne ne s’entend chez les héritiers cédants.
L’assurance décès doit aussi être considérée comme un outil puissant de protection patrimoniale.
4) Le taux, la durée et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé
4.1) Le piège de base est de comparer des offres avec des durées différentes et forcement des taux différents, je vois néanmoins de moins en moins de personne tomber dans ce piège grossier.
4.2) Comparer des taux fixes avec des taux révisables, oui seulement si c’est dans la même banque. Si vous comparez les banques entre elles, il faut comparer fixe contre fixe, révisable contre révisable. SAUF s’il s’agit d’un fixe pouvant baisser et/ou s’il s’agit d’une offre avec 2 durées, (les premières années en fixe par exemple et la suite en révisable).
4.3) Ne pas analyser le Capital restant dû sur la durée réelle d’utilisation des montages avec les crédits lissés :
Certain banquier/courtier vous propose de mixer un prêt court avec un prêt long via un mécanisme de lissage. Un crédit d’une durée courte à un taux très bas et un crédit long qui est lissé (il se met d’une certaine façon automatiquement en différé partiel pour que la mensualité globale reste la même sur toute la durée).
Cette technique n’est pas forcement mauvaise, mais elle entraine une distorsion très trompeuse du capital restant dû. Le coût de crédit peut vous apparaitre plus intéressant si vous regardez le coût sur la durée total du prêt. MAIS, le capital se rembourse moins vite sur le début du prêt, si vous remboursez par anticipation ce montage, il a de forte chance que vous deviez plus d’argent que si vous aviez utilisé un seul prêt à un taux plus haut et affichant un coût de crédit pourtant plus élevé !
4.4) Ne pas négocier et/ou ne pas compter dans vos calculs les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA).
Je vais vous livrer un truc de banquier : Nous, les banquiers, ‘’lâchons’’ nos marges miette par miette, et bien souvent, arrivé au moment des IRA, vous êtes cuits « j’en ai marre de négocier, on verra ça au moment du remboursement anticipé ». Je vais vous livrer un deuxième truc de banquier, à ce moment là, nous aussi nous sommes cuits… « Je ne vais pas perdre ce client pour une histoire d’IRA »…:)
Aujourd’hui, obtenir un « abandon d’IRA sauf dans le cadre d’un rachat concurrence » peut s’obtenir si votre dossier est intéressant (domiciliation du compte principal, marges additionnels sur d’autres solutions bancaires et assurantielles).
4.5) Ne pas vérifier le fonctionnement d’un taux révisable. Si vous choisissez un taux révisable, il faut que celui-ci soit capé, c'est-à-dire qu’il ait une limite de hausse.
4.6) Ne pas vérifier que votre crédit puisse se retrouver en amortissement négatif : La mensualité serait inférieure aux intérêts mensuels générés par le capital restant dû. Cette situation peut se produire avec les prêts révisables et/ou parfois avec les montages lissés.
5) L’écart du coût global actualisé sur la bonne durée d’utilisation mise en balance avec votre relation globale avec votre banquier qui doit être très performant en matière de conseil (le plus important)
5.1) L’écart du coût global actualisé sur la bonne durée d’utilisation… :
Depuis le début de ce texte je parle d’actualisation, mais comment faire dans le cadre de l’immobilier ?
Vous devez apprendre à utiliser la fonction VAN d’un tableur Excel et indiquer dans chaque cellule les frais correspondant année par année sans en oublier un seul poste.
Concrètement, il faut comparer du 20 ans avec du 20 ans par exemple, couper vos deux colonnes de calculs de VAN à la date prévisionnel de remboursement anticipé, intégrer tous les frais (frais de dossier, IRA, frais de main levé, etc.) aux bonnes années ne pas oublier de compter la différence de Capital restant dû et regarder l’offre la plus intéressante.
Exemple :
| Taux d’actualisation : 2 % |
Flux sortant de l’offre A année par année |
Flux sortant de l’offre B année par année |
| Coût total actualisé |
37 011 |
36 812 |
| Année 1 |
5 815 |
5 870 |
| Année 2 |
6 530 |
6 584 |
| Année 3 |
6 530 |
6 584 |
| Année 4 |
6 530 |
6 584 |
| Année 5 |
6 530 |
6 584 |
| Année 6 |
6 530 |
6 584 |
| Année 7 |
15 440 |
14 980 |
En faisant le calcul sur 25 ans, l’offre A ressort plus intéressante.
5.2)…mise en balance avec votre relation globale avec votre banquier qui doit être très performant en matière de conseil :
C’est ce qui est le plus important de tous les points. Votre Banquier peut être un multiplicateur :
- De connerie (A)
- De richesse (B)
Comme un policier, médecin, notaire, prof, il a un pouvoir spécial qui vous dérange ou vous arrange, ici lié à l’argent.
Pour moi ce n’est pas les quelques centaines d’euros actualisés d’écart entre 2 offres qui comptent si votre banquier est globalement un « maitre » de la finance.
Si c’est un Banquier (A) et qu’il vous propose un crédit moins couteux, fuyez car même si, à court terme, vous êtes séduit, il n’arrivera pas à vous enrichir par ailleurs.
Bien sur, la tentation est grande de faire le crédit chez le moins disant et le reste avec le banquier (B). Ce n’est pas stupide à court terme. Mais sachez que vous compliquez votre relation avec le « Bon » Banquier.
Je vous ferais un jour un texte pour vous expliquer quelle incroyable puissance financière nous pouvons mettre à contribution de votre enrichissement et de votre bonheur financier, en attendant…faites attentions aux pièges du crédit immobilier amortissable.
Et je vous invite à toujours négocier âprement avec le banquier (B)
Pom-paum pom-paum pom-paum pom-paum….
Le Banquier
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