A qui s’adresse cet article ?
1) Aux personnes déjà propriétaire d’immobilier particulier et qui veulent diversifier leur « parc ».2) Aux personnes qui ne souhaitent pas acheter leur résidence principale (pour différentes raisons) mais qui veulent quand même acheter « des briques ».
3) Aux professions libérales comme moi qui louent un bureau et qui se disent : « tien mon activité est stable, pourquoi ne pas acheter mes locaux plutôt que de les louer..? ».
4) Aux curieux qui souhaitent avoir des infos sur ce marché
5) A ceux qui veulent acheter leur bureaux d’entreprises.
Attention ici on rentre dans un marché différent de l’immobilier particulier.Il existe beaucoup de personnes qui se sont enrichi avec des appart ou des maisons mais avec les bureaux on rentre dans la cour des grands… Bien souvent les propriétaires sont multi-millionnaire et on va voir pourquoi
Pour situer les faits, je suis locataire d’un bureau dans le coin quasi le moins cher à la périphérie de Lyon. Je loue une surface de 260m2 utiles pour 18 000 €/trimestre…
Oui vous avez bien lu, 18 000 € !
On va voir comment se détaille ce coût :
1ère chose à savoir, quand vous louez un bureau, c’est vous (le locataire) qui payez TOUT. Cela comprends, le loyer évidemment, les charges de copropriété, la taxe foncière (oui vous avez bien lu, la taxe foncière du propriétaire), les éventuels travaux du départ pour mettre à jour le local et les travaux du quotidien (interphone, carrelage des toilettes…)
C’est cool pour le proprio non ?
Autre chose intéressante, je loue une surface effective de 260m2 mais tout ce que je paie est calculé sur 290m2…Eh oui, c’est normal m’a dis la régie c’est pour inclure les surfaces collectives…
Pour le détail, l’immeuble où je suis fait 8 étages. Il y a environ un hall commun de 30m2 et à chaque étage un couloir et deux toilettes qui font environ 15m2.
Avec ce « mode de calcul », j’estime que le proprio de l’immeuble facture sur la totalité de l’immeuble facilement 300m2 qui n’existent pas
Je me suis renseigné auprès de personnes propriétaires d’immeuble de bureau et pour faire simple, dans un bail commercial (ou professionnel), on met plus ou moins ce que l’on veut… Donc le proprio met tout à la charge du locataire .
Vous commencez à comprendre que ce type d’investissement rapporte facilement + de 10 %/an…
Parlons de mon local :
Le prix du loyer s’exprime en prix par m2/an HT, le mien coûte 125 €/m2/an HT (pour info à Paris on arrive à des loyers d’environ 600 €/m2/an HT…)
Après la taxe foncière=>26 €/m2/an HT
Ce qui donne comme calcul:
(125×290) + (25×290) + (26×290) = 36250 + 7250 + 7540 = 51 040 + TVA= 61 050 €
A rajouter 8 parkings qui coûtent 900 €/an et 4 000 € de travaux/an à amortir
On arrive sur mon loyer trimestriel de 18 300 €… Ce bureau vaut à la vente environ 500 000 €, cela donne presque 15 % de rendement au proprio…
Il y a deux façons de réagir, soit faire « le Français de base » et se plaindre, soit se dire tien on dirai qu’il y a un secteur ou je peux me faire un peu d’argent …
Vous devinez quel réponse j’ai choisi…
C’est donc un projet sur lequel je travaille actuellement que je détaillerai ici une fois terminé et signé.
Mais je peux d’ores et déjà vous dire que ma recherche s’est axé sur une surface comprise entre 300 et 400 m2, proche des axes autoroutiers pour vite aller chez les clients, lumineux et pas cher
Le dernier critère m’a donné du fil a retordre pour deux raisons :
1) Bien souvent sur ce type de marché, ce sont des immeubles entiers à vendre, on parle alors de plusieurs millions d’€…
2) Le prix du m2 aux alentours oscille entre 2400 et 3000€/ m2 ce qui donne pour mon projet environ 1 000 000 € ce qui est trop élevé pour mes finances. J’ai donc du trouver une autre façon d’investir. Vous comprendrez plus tard…
Je souhaite également un petit immeuble car je ne veux plus de régie… Pour donner un ordre d’idée, la régie facture 30 000€ d’honoraires/an pour gérer l’immeuble où je suis… pour faire euh……………………………………., j’ai beau chercher quasiment rien…
Je publierai d’ailleurs dans un autre article un courrier que j’ai envoyé à cette régie. Je pense qu’il vaut le coup car le propriétaire m’a appelé pour me dire qu’en 10 ans il n’avait jamais reçu de lettre de ce type et qu’il comptait l’afficher dans ses locaux…
Petit conseil pour mes amis TNS qui souhaiterai louer un local, négociez avec le propriétaire un bail « professionnel » pas commercial. Ils n’aiment pas mais cela vous protège quand même un peu..
En effet, le bail classique commercial est pour 3,6 ou 9 ans, en clair vous êtes enchaîné pour au moins 3 ans…
Avec un bail professionnel vous pouvez avoir une dédit de 6 mois. Je pense que c’est plus rassurant d’avoir ce type de bail.
Pour terminer cet article, vous vous demandez certainement pourquoi j’ai mis ce titre car je parle de sommes importantes qui sont hors de portée pour pas mal de monde.
L’idée est juste de vous offrir une vision plus large que l’investissement classique et cela vaut certainement le coup d’étudier le marché autour de votre ville pour voir quels sont les tarifs chez vous. De plus pas besoin de commencer avec si grand, on peut commencer avec 50m2…
Guillaume Ponton
Après avoir aidé 72 personnes à créer leur entreprise, j'ai créer une formation dans laquelle j'ai synthétisé toutes les connaissances et les expérience dont il faut avoir conscience.
A tous ceux qui souhaitent transformer leur rêve d'entrepreneuriat en réalité pour obtenir plus de liberté !
Découvrez mon offre dans la boutique ObjectifEco