1. Le rendement locatif
Je me suis intéressé à l’immobilier aux USA en 2010 car je voulais investir dans l’immobilier mais sans trouver ce que je cherchais en France. A l’époque, les rendements locatifs étaient faibles. En particulier à Paris ou je louais un appartement, mon propriétaire touchait environ 2% bruts de la valeur du bien. En comparaison, la location d’une maison à Tampa en Floride, rapportait 20% brut. Soit 10 fois plus ! Cet écart de rendement s’explique par la différence de cycle entre la France et les USA2. Le cycle immobilier en France
L’immobilier en France a connu une fantastique hausse depuis les années 2000. En une décennie, les prix ont plus que doublé alors que les loyers augmentaient en moyenne de 30% d’après les chiffres de Jacques FriggitLe principal facteur de hausse de l’immobilier en France a été la baisse des taux d’intérêts qui a augmenté le pouvoir d’achats des acheteurs immobiliers. De plus, les banques ont favorisé l’accès au crédit en assouplissant les conditions d’octroi.
Une fois le cycle haussier enclenché, la hausse est devenue auto-entretenue. Les formidables gains de l’immobilier, relayés par les médias, ont poussé à l’acquisition des investisseurs spéculant sur la hausse à venir. Peu à peu, la force du cycle s’est installé dans les esprits et l’on pouvait entendre des gens par ailleurs très sérieux affirmer que l’immobilier ne baisse pas (ce qui est faut historiquement car justement l’immobilier alterne des phases de hausse et de baisse).Le cycle immobilier aux USA
1997-2007 : Une fantastique hausse
Les USA ont connu, comme la France, un fantastique cycle haussier dans les années 2000. La baisse des taux d’intérêts et la facilité d’accès au crédit ont permis le doublement voir triplement des prix entre 1997 et 2007. A ce moment, le consensus est fortement haussier, la majorité pense que l’immobilier ne peut pas baisser. Puis le grain de sable…2007 : Les subprimes
En 2007 éclate l’affaire des subprimes, Des ménages avec de très faibles revenus ont souscrit à des emprunts immobiliers qu’ils sont incapables de remboursement. Les défauts s’accumulent. Et le cycle se retourne. Les prix qui auparavant augmentaient sans cesse se mettent à baisser. Et une disposition spécifique aux USA va accélérer le processus.Aux USA, lorsqu’un particulier voit le prix de sa maison baisser sous le montant du crédit restant à rembourser, il peut décider de donner sa maison à sa banque contre l’annulation du prêt. A partir de 2007, un nombre croissant d’américains ont fait le choix souvent contraint de rendre les clés de leur maison à leur banque en échange de l’annulation de leur emprunt. Les banques se sont alors retrouvées avec des stocks croissants de maisons vides, dont elles devaient assurer la gérance.
2007 – 2010 : la baisse
En seulement quatre ans, le marché s’est retourné avec des effets impressionnants. Les prix de l’immobilier ont baissé entre 50% et 70% selon les villes, épargnant tout juste quelques mégapoles comme New-York.2010 – …. : la reprise
Depuis 2010, les prix de l’immobilier ont commencé à rebondir. Il reste néanmoins encore des affaires sur des zones qui ont encore peu monté comme Birmingham en Alabama ou on peut trouver des rendements locatifs à deux chiffres (18% brut – 10% net)3. Le risque de baisse
Nous avons parlé de l’écart de rendement locatif entre la France et les USA. Il faut également prendre en compte le risque de baisse de la valeur de l’actif.En France, les prix de l’immobilier sont sur certaines villes comme Paris sont sur des plus hauts historiques. Si on en croit les analyses de Jacques Friggit, on observe que l’appréciation de la valeur des biens a été supérieure à l’augmentation des loyers et à la hausse des revenus. Si les loyers et les revenus n’augmentaient pas, il se pourrait que les prix de l’immobilier baissent.
4. La transparence des prix
Aux USA, il existe des sources transparentes d’estimation de la valeur des biens. En effet on peut consulter sur internet la valeur à laquelle une maison s’est vendue dans le passé, et ce gratuitement. Sur le site www.zillow.com, vous trouverez ces informations ainsi qu’une estimation de la valeur actuelle d’un bien. Je vais vous donner un exemple pour vous pouvez la fiabilité de ce système. En 2010, j’ai acquis une maison à Tampa en Floride pour 68,000 $.En tapant l’adresse de cette maison sur le site www.zillow.com, j’accède à la fiche qui reprend bien le dernier prix de vente connu de la maison soit 68,000 dollars. Sur la carte à gauche, vous avez également les informations concernant les autres maisons du quartier.
Le site me donne même une estimation de la valeur actuelle de mon bien, soit $123,337
De même pour cet autre bien que j’ai acheté à Brimingham en Alabama. Le prix payé en 2013 était de $ 45,000 (hors closing) pour une évaluation à $ 59,164 en octobre 2013
Dernier exemple, cet autre bien que j’ai également acheté à Brimingham en Alabama. Le prix payé en juin 2012 était de $ 42,000 (hors closing) pour une évaluation à $ 63,035 en octobre 2013
5. Les droits du propriétaire
Le cadre législatif aux USA garantit pleinement le droit de propriété, comme en France. A l’issue de votre achat, vous recevrez ainsi un titre de propriété à votre nom.L’autre point à connaitre, c’est que la législation est plus favorable au propriétaire qu’en France. Cette législation permet de réduire fortement le risque locatif. Ainsi un locataire qui ne paye pas peut être expulsé. Alors qu’en France, c’est parfois très long et si vous avez le malheur d’être sur un locataire de mauvaise foi, vous risquez d’y perdre votre chemise. J’ai ainsi entendu plusieurs histoires de propriétaires ne touchant aucun loyer mais n’étant pas en mesure d’expulser leurs locataires.
6. Le risque de change euro dollar
Acheter aux USA signifie que vous allez acquérir un bien dont la valeur est exprimée en dollars américains. Si vous habitez dans la zone euro, la valeur de votre investissement va dépendre de l’évolution de l’euro dollar. Depuis 10 ans, ce taux de change varie entre 1,20 et 1,60. Le mieux est d’acheter lorsque le dollar est faible. De ce point de vue, 2011 offrait de bonnes opportunités. 2014 n’est pas trop mal non plus, en tout cas mieux que 2012 et 2013.
7. La fiscalité
Comme disait le célèbre investisseur John Templeton, il faut toujours prendre en compte la fiscalité dans le calcul de rentabilité d’un investissement.Vous serez imposé sur les revenus locatifs et sur la plus-value à la revente en France et aux USA. La bonne nouvelle c’est qu’il existe une convention fiscale qui va en pratique vous évitez la double imposante. L’autre bonne nouvelle c’est que la fiscalité aux USA est plus favorable qu’en France.
Dans le principe, vous serez imposé sur les revenus locatifs et sur la plus-value à la revente
- Les revenus locatifs.
Si votre revenu foncier net est inférieur à 8925$, vous serez imposé à 10%. Au dela, l’Etat fédéral applique comme en France des tranches supérieures : 15%, 25%,.. jusqu’à 39,6%. En pratique, vous serez probablement imposé à 10% ou 15%.
En France, vous devrez réintégrer vos revenus locatifs à votre déclaration de revenus. La démarche est assez simple mais demande un peu de rigueur dans son application. Je vous recommande de consulter un avocat ou un notaire pour toute question.
Ce qu’il faut retenir c’est qu’il existe une convention fiscale entre la France et les Etats-Unis qui vous évite une double imposition.
- La plus-value à la revente
En France, vous devrez déclarer vos plus-values immobilières tout en évitant encore une fois la double imposition.
8. La valeur des biens
D’après la société American Homes For Rent, il y a environ 133 millions de maisons aux USA pour une valeur de $18 trillion soit une valeur moyenne de $135 000. Mais il existe une très grande diversité de prix avec des maisons à 20,000 dollars à Détroit ou de plusieurs millions à New-York.Je ne vous conseille pas d’investir à Détroit mais dans des zones plus dynamiques comme Atlanta ou Tampa. On trouve des biens corrects à partir de 40,000 $ sot 30,000 €. Soit le prix d’un studio dans une petite ville de province ou d’un parking dans le centre de Paris.
9. Le financement
Contrairement à la France, les transactions se font principalement en cash. Cela est du au fait que les banques ont réduit drastiquement les encours d’emprunt suite à la crise des subprimes. Il vous faudra investir en cash car il est très compliqué d’emprunter. Pour moi il n’y a que 2 solutions:– Pour les petits montants, jusqu’à 20,000 euros: souscrire un prêt personnel
– Pour les plus gros montants: monter un dossier auprès d’un organisme spécialisé comme celui-ci http://www.credit-international.com/ comme l’avait suggéré un lecteur du blog. Mais je n’ai pas de retour d’expérience sur la qualité de cette structure.
10. Conclusion
A l’issue de ce comparatif entre l’immobilier en France et aux USA, nous voyons qu’il est factuellement plus intéressant d’investir aux USA en 2014. Le seul inconvénient, c’est le risque de change euro dollar. Certains investisseurs recherchent cela comme une diversification de leurs avoirs, le dollar étant encore la monnaie de référence au niveau mondial. Plus concrètement, j’observe qu’en 2014, le taux de change de l’euro est historiquement très faible par rapport au dollar.Toutefois, il ne s’agit pas d’un investissement à la portée de toutes les bourses. Le ticket d’entrée est d’au moins 45,000 euros. Je conseille de passer par un intermédiaire sur place ce qui est l’option la plus recommandable pour un premier investissement.
