La studette de Philippe est située dans une rue agréable, dans le 17e arrondissement
Philippe est un opportuniste, comme il en existe beaucoup dans le monde de l’immobilier. Pourquoi se priver ? De nombreuses personnes ont fait fortune grâce à leur talent de négociateur ou leur aptitude à transformer le plomb en or. Suffit parfois d’être au bon endroit au bon moment. Ou de savoir s’entourer.
Un exemple ? Philippe a investi, il y a un peu plus d’un an, dans une chambre de bonne. Vous savez, ces chambres de bonne que certains politiciens chassent, à quelques semaines de l’échéance présidentielle. « J’ai acheté cette chambre de 9m² au sol (un peu moins de 8m² loi carrez, mais plus de 20m3) dans le but de la rénover et de la revendre. Je ne l’ai pas acquise pour faire du locatif« . En gros, Philippe n’a pas envie de s’embêter. Il achète, comme on l’a dit précédemment, « malin ».
Studette achetée 20 000 euros, revendue 70 000 ?
Cette chambre est située dans le 17e, « pas dans le meilleur quartier, mais dans une belle rue« . L’immeuble est superbe, « pas haussmannien« , précise notre financier. Suffisamment attractif néanmoins pour voir son enfant y passer quelques années, durant ses études. Le prix affiché, début 2012 ? Un peu moins de 70 000 euros. « J’ai vu des produits similaires en bien moins bon état, dans des quartiers bien moins agréables à des prix bien plus élevés« , témoigne Philippe. Aussi, pense-t-il vendre sa « studette » assez rapidement, quitte à baisser un peu le prix, car, comme il le sait, « tout est toujours négociable« .Philippe a donc pris le temps de rénover cette pièce sous les combles. Il l’avait achetée il y a un peu plus d’un an… 20 000 euros ! « Je l’ai achetée à ce prix-là, un prix effectivement très intéressant, car suite à adjudication. La studette n’était pas dans cet état-là. J’ai tout refait, installé une douche« … et laissé les toilettes sur le palier. « J’aurais installé un sani-broyeur si les toilettes à l’étage n’étaient pas toujours propres. Là, ces WC sont utilisés par deux studettes. Ils sont dans un superbe état. Je n’allais donc pas faire de frais inutiles« . Voici l’un des principes de l’investissement : ne payer que l’essentiel, se passer de l’accessoire. « L’immeuble est très propre. Il n’y a pas besoin de ravalement. Les charges sont minimes. Et il y a un projet d’ascenseur, qui fera grimper forcément la valeur de la studette ». Ses charges aussi. Cependant, aux millièmes, les frais devraient être rapidement amortis.
Seul hic, l’encadrement des loyers pour les petites surfaces, voté par le gouvernement. Les bailleurs de chambres de bonne de 9m2 ne pourront donc pas louer ce bien plus de 360 euros sans être taxés. S’ils sont pris la main dans le sac. Car, selon les professionnels de l’immobilier, ces petites surfaces sont généralement louées au noir…
Une studette autofinancée en moins de 15 ans
24 h après avoir laissé une annonce sur un site gratuit, Philippe a déjà eu de nombreux appels. « Cela commence à bouger, sourit-il. Vous savez, de nombreuses personnes sont intéressées par les garages ou les chambres de bonne. Cela peut-être très intéressant... » En effet, à 500 euros par mois, son produit s’autofinancera assez facilement. En moins de 15 ans.A noter par ailleurs qu’en cas de vente de cette studette au prix de 60 000 euros, déduction faites des travaux et du coût d’achat, Philippe serait imposé sur une plus-value de 30 000 euros (minimum). Imposé à 32 % sur cette plus-value, notre financier gagnerait plus de 20 000 euros. « C’est vrai, ce serait intéressant« , consent-il. Achat malin, on vous l’a dit…