Vous vous êtes beaucoup informés sur l’investissement immobilier, avez lu plein d’articles, regardé des vidéos sur Youtube, ingurgité des bouquins voire participé à des séminaires et/ou acheté des formations pour les plus motivés d’entre vous.
Vous êtes prêt à vous lancer et partez à la recherche du premier bien de votre vie d’investisseur.
La chance du débutant. Vous trouvez et négociez – avec peu d’assurance certes mais négociez quand même – un bien qui correspond à vos critères.
Seulement il y a un hic. Et le hic, c’est le financement.
Après vous avoir écouté poliment, votre banquier vous a dit non. Un deuxième banquier vous a dit non. Puis un troisième.
« Un courtier, voilà la solution ! C’est son job de trouver des moyens de me financer. » Voilà ce que vous vous dites. Mais, le résultat est le même : niet !
Adieu, rêve de rente voire d’indépendance financière.
A moins que…
Comment investir dans l’immobilier sans argent
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INVESTIR DANS L’IMMOBILIER SANS ARGENT ? SOYEZ ASTUCIEUX !
Reprenons les choses dans l’ordre. Quand vous allez voir un banquier ou un courtier, son attention va se focaliser sur des critères qu’il juge indispensable pour vous prêter de l’argent : votre boulot (CDD, intérim, CDI, statut…), vos ressources (niveau, fréquence, régularité) et votre épargne ou, autrement dit, votre potentiel apport.
Si pour votre travail, cela dépend de vous et du marché, vous pouvez agir pour améliorer vos ressources et votre apport.
Concernant vos ressources, de multiples possibilités s’offrent à vous. Jetez un œil à ce type de blog : ABCArgent, Optimiser son budget ou Empocher.net. Vous y découvrirez de nombreuses pistes pour arrondir vos fins de mois.
Vous pouvez également améliorer votre rémunération grâce à l’immobilier même si vous n’avez pas d’argent. J’en ai parlé dans cet article sur les compléments de revenu.
Quid à présent de votre apport ? Si vous avez du mal à joindre les deux bouts, c’est sûr que vous constituer un apport de plusieurs milliers d’euros va être compliqué.
Compliqué mais pas impossible.
Une solution existe : vous achetez puis revendez de l’immobilier en faisant à chaque fois une plus-value. C’est ce qu’on appelle l’achat revente.
Evidemment si vous n’avez pas (trop) d’argent, il faudra commencer petit. Pourquoi pas un petit appartement ou une vieille bâtisse ?
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CONSTITUEZ VOUS UN APPORT AVANT D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER
Il vous faudra deux qualités : de la perspicacité pour identifier ces anomalies et du courage pour vous aventurer là où les autres estiment que le risque est trop important.
Deux moments clés doivent retenir votre attention : l’achat et la revente. Oui, je sais ce n’est pas très original. Mais voyons dans le détail pourquoi.
Vous connaissez l’expression « les bonnes affaires se font à l’achat ». Hé bien, c’est loin d’être faux. Il vous faudra négocier serré sauf à avoir un gros coup de chance. Faites une estimation large des travaux. Croyez-moi il en y a souvent plus que ce que l’on s’était dit au départ. ET CASSEZ LES PRIX ! J’en ai déjà parlé plus en détail dans cet article.
Pour la revente, présentez un bien impeccable, propre, tendance. Le genre qui déclenche le fameux « coup de coeur » chez les acquéreurs. Pensez évidemment à la déco mais aussi à une cuisine fonctionnelle et moderne. Même chose pour la salle de bain.
Voyez cet exemple que je viens de trouver :
Ce que le commun des mortels voit dans cette annonce : un truc bancale, avec des toilettes communes et même pas sûr en plus : la copro a-t-elle réellement donné son accord pour l’eau ?
Ce que VOUS y voyez : une sacrée opportunité. Dans ce secteur, le prix au mètre carré est en principe au moins le double. Pour les toilettes, un sanibroyeur pourrait être une solution. Il faudra juste maîtriser le coût des travaux. A première vue, on peut l’estimer à environ 10 000 euros. Evidemment, plus vous mettrez la main à la pâte, plus votre plus-value sera importante. Une revente aux alentours des 55 000 euros sera facile à réaliser. Plus si vous êtes patient. Voilà comment investir dans l’immobilier sans argent. Parce que un budget de 35 000 à trouver, ce n’est pas insurmontable.
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TAXE SUR LA PLUS-VALUE… ET EXEMPTIONS DE TAXE
Exact, si vous revendez rapidement, la taxe représentera même 34,5 % du montant de la plus-value. C’est du brutal ! Et démotivant pour les gens qui veulent réhabiliter des logements dans un pays qui, paraît-il, en manque cruellement. Enfin, c’est un vaste débat…
Ceci dit vous pouvez échapper à cette taxe si le logement est votre domicile.
Autre façon d’échapper à l’assommoir fiscal : vendre un bien immobilier dont la valeur n’excède pas 15 000 euros. Ce sera le cas par exemple pour un parking.
Pour vous informer sur les autres exceptions, rendez-vous sur le site de La finance pour tous.
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COMMENT INVESTIR DANS L’IMMOBILIER SANS ARGENT : EN RÉSUMÉ
Si vous n’avez pas cette somme, essayez de l’emprunter à un membre de votre famille ou à des amis. Ou pourquoi pas solliciter un prêt à la consommation auprès de la banque ? C’est une pratique plus courante qu’on ne le pense.
Vous revendez ensuite votre bien 40 000 euros. Si vous habitez dedans, aucune taxe à régler, soit 10 000 euros de gagnés.
L’année suivante, retournez voir un courtier. Vous aurez un apport de 10 000 euros, ce qui constitue un argument de taille pour obtenir un prêt. Renouvelez alors l’opération. Vous ferez grossir votre magot de la sorte. Et vous vous souviendrez bientôt de l’époque où vous vous échiniez à trouver une solution pour investir dans l’immobilier sans argent.
Attention néanmoins à ne pas tomber sous le coup de la réglementation de marchand de biens.
L’administration fiscale est de plus en plus regardante sur le sujet. Deux critères sont à prendre en compte : l’exercice habituel (évitez de faire plus d’une ou deux opérations par an) et l’optique spéculative (soit l’intention dès l’achat de revendre pour faire une plus-value, plus difficile à caractériser).
Le risque est alors de se voir appliquer la fiscalité du marchand de biens qui est encore plus lourde. Voyez cet article qui permet de comparer le régime du particulier et du marchand de biens.
Voilà.
Bon, je sens encore une pointe de scepticisme chez vous. Le mieux est donc de passer aux travaux pratiques.
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DEUX EXEMPLES VALENT MIEUX QU’UN
Certains esprits chagrins m’ont alors dit que nous avions eu de la chance. Celle que l’on attribue aux débutants, comme je l’évoquais plus haut.
Sauf qu’on a « remis le couvert » : une maison complètement délabrée achetée en 2007 et revendue en 2011 avec, cette fois, une plus-value de plus de 15 000 euros. J’en ai parlé ici, si vous souhaitez avoir les détails.
Ce qui nous fait un petit pactole de 65 000 euros… Et encore, à chaque fois on a du payé une taxe sur les plus-values. Sans cette taxe, la somme aurait davantage tourné dans les 100 000 euros. Bon, comme je le dis souvent, çà ne sert à rien de se faire du mal.
Qu’avons-nous fait de cette somme ? Hé bien, on ne l’a pas investi à proprement parler. On a acheté une vieille bâtisse dans le Bessin, entre Caen et Bayeux.
Rassurez-vous, on l’a retapée. Totalement.Pourquoi ? Parce que çà faisait un moment qu’on rêvait de s’acheter une de ses grandes demeures en pierre blanche. Mais, avec nos salaires respectifs (4000 euros en tout), les banques ne nous auraient que difficilement accordé un prêt pour faire l’acquisition de ce type de maison qui coûte aujourd’hui dans les 300 000 euros.
On a donc contracté un prêt de 137 000 euros pour acheter cette vieille bâtisse et utilisé les 65 000 euros pour retaper notre maison. Voilà le résultat aujourd’hui.
En conclusion, il n’y pas que les banques pour vous financer ou vous permettre de mettre la main sur des biens immobiliers dans un premier temps inaccessible. Je vous ai livré ici une méthode original pour investir dans l’immobilier sans argent. Il en existe d’autres.
Cette stratégie se révèle particulièrement redoutable pendant les périodes de hausse des prix de l’immobilier. Ce qui n’est pas le cas ces dernières années, j’en conviens. Mais, la chose reste possible. Surtout pour les audacieux
