Le marché immobilier berlinois est aujourd’hui l’un des plus intéressants d’Europe. Le niveau des prix de vente de l’immobilier en France incite de plus en plus de Français à acheter un appartement à Berlin.
Plusieurs facteurs sont à l’origine de cet engouement immobilier pour Berlin :
Les prix de vente des appartements, 3 à 4 fois moins chers que Paris
Les perspectives de plus value intéressantes
La sécurité de l’achat immobilier grâce à un environnement politique et juridique stable, dans un pays qui reste la première puissance européenne.
Il est possible de trouver des beaux appartements en vente pour 2200€/m². Mais si vous désirez acheter un appartement ou un immeuble à Berlin, il est quand même essentiel de bien vous informer.
Mais acheter un bien immobilier à Berlin demande des connaissances du marché local mais aussi une bonne maîtrise de votre projet et du cadre juridique.
Comment acheter un appartement à Berlin ? Focus sur les erreurs à ne pas commettre et les astuces pour réussir votre investissement !
1. Définir son ou ses objectif(s) d’investissement à Berlin
L’immobilier est en général un investissement à long terme. Il s’agit de constituer un patrimoine sain qui prendra de la valeur avec le temps. Lors de l’achat de votre appartement ou immeuble à Berlin, il est important de déterminer quelle sera la durée de cet investissement en fonction de plusieurs critères, notamment fiscal. La plus value réalisée après 10 ans de détention du bien n’étant pas taxée, nous recommandons cet horizon d’investissement.
2. Choisir son quartier pour acheter sereinement
Achat immobilier à Berlin
Les 3 règles d’or de l’achat immobilier sont : « l’emplacement, l’emplacement … et l’emplacement ! »
Même si vous achetez un appartement à Berlin sans y habiter, il est conseillé de choisir des localisations sans risque et bien situées (voir les quartiers de Berlin). Pour cela, il faudra donc exclure les quartiers ne présentant pas de potentiel.
C’est pourquoi nous vous recommandons, lors de l’achat de votre appartement, de privilégier les quartiers centraux de Berlin et d’éviter les quartiers à la périphérie de Berlin, où le retour sur investissement est moins certain.
La revente de votre appartement, sera toujours plus facile à réaliser si vous avez vous-même eu auparavant un coup de cœur lors de l’achat de celui-ci.
Pour bien acheter votre appartement à Berlin, il ne faudra donc pas hésiter à marcher dans les environs du quartier afin d’évaluer son potentiel.
3. Connaître les prix d’achat immobilier de Berlin et de ses quartiers
A Berlin, les prix de vente sont bas et sous-évalués.
Pour l’achat de votre appartement à Berlin, il faut avant tout connaître les prix et les micro- quartiers les plus intéressants, appelés « Kiez » à Berlin. Chaque quartier, est en effet divisé en plusieurs micro-quartiers hétérogènes, dont les prix d’achat peuvent varier considérablement d´une rue à l´autre.
Aujourd’hui, les prix de l’immobilier à Berlin, dont la moyenne se situe entre 1 000€ et 4 500€ le mètre carré, figurent parmi les moins chers au sein des grandes villes européennes. Les micro-quartiers les plus attractifs se trouvent aussi bien à l’Est de Berlin qu’à l’Ouest. La localisation et la qualité du bien pourront faire varier les prix de manière considérable. Dans le même quartier, il sera ainsi possible de trouver des prix variant du simple au triple et certaines localisations de premier choix verront les prix grimper à 5 000 euros pour un appartement côté rue !
4. Définir son budget et le financement
Il faut bien entendu déterminer un budget avant de se lancer dans l’achat d’un appartement à Berlin. Noter que tout achat nécessitera un apport ou une garantie.
A noter que le financement d’un appartement à Berlin n’est possible avec une banque française que dans le cas d’une garantie existant déjà en France (nantissement sur un bien immobilier existant ou un produit financier, tel que assurance vie ou PEA par exemple).
Un financement est également possible avec un partenaire bancaire allemand, à hauteur de 50% de la valeur du prix du bien maximum.
Note : il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance pour les crédits en Allemagne : vous pourrez néanmoins souscrire, si vous le souhaitez, une assurance décès (Risikolebensversicherung), une couverture incapacité de travail (Berufsunfähigkeitsversicherung) ou une assurance accident-invalidité (Unfallversicherung)...
5. Connaître la fiscalité immobilière locale
Les réductions fiscales en Allemagne
A l’heure actuelle, les avantages fiscaux sont les suivants, même s’il est important de noter qu’ils sont susceptibles d’évoluer en fonction des modifications de la législation en Allemagne
Avantages fiscaux pour l’achat d’un appartement à Berlin*
1. Amortissement du bien ouvert à tous (2 à 2,5% par an de la valeur du bien),
2. A la revente, exonération d’impôts sur la plus value immobilière après 10 ans de détention (contre 30 ans en France)
* données à titre d’information, il est nécessaire de vérifier ces informations auprès d’un cabinet fiscaliste spécialisé
Fiscalité Allemande
Les impôts sur le revenu foncier seront payés en Allemagne. Il est important de préciser que, de manière générale, le revenu foncier imposable en Allemagne sera inférieur à un revenu foncier en France grâce à l’amortissement de 2 à 2,5% du prix du bien (hors foncier). Le taux d’imposition applicable à ce revenu, déjà amputé de la part d’amortissement, évolue ensuite entre 15% et 42%.
Lors de la vente de votre appartement à Berlin, l’exonération de l’imposition sur les plus value sera possible si vous détenez le bien depuis plus de 10 ans.
6. Connaître la procédure d’achat d’un appartement à Berlin
La procédure d’achat appartement Berlin est différente de celle de la France. En effet, une seule signature sera nécessaire pour acheter un appartement à Berlin. Il n’existe en général pas de clause suspensive d’obtention du crédit dans les actes notariés de vente de l’appartement à Berlin. Le transfert de propriété se fera lors de l’inscription au cadastre, étape qui ne peut se faire que lorsque l’acheteur a payé le vendeur, c’est-à-dire entre 5 et 7 semaines après la signature de l’acte notarié concernant l’achat de l’appartement.
Les frais de mutation liés à l’achat d’un appartement à Berlin sont les suivants :
Taxes et frais de mutation « Grunderwerbsteuer » : 6,0 %
Frais de notaire : 1 à 1,5 %
Impôts foncier et enregistrement au livre foncier « Grundsteuer » : environ 0,5 %
7. Savoir se faire conseiller par un spécialiste de l’immobilier berlinois
Comme dans tout achat immobilier, faites vous accompagner d’un expert.
Vous ne devez pas oublier que vous investissez dans un pays où vous ne connaissez pas forcément toutes les procédures et toutes les lois. De même, la méconnaissance de la langue peut constituer un frein non négligeable. Nous vous conseillons donc de vous faire assister par un expert immobilier qui maîtrise également la fiscalité et les grands principes juridiques entre la France et l’Allemagne.
Un investisseur témoigne :
Phase de recherche
Si vous connaissez mal Berlin, ne parlez pas allemand ou ne disposez pas de temps, vous pouvez avoir recours à des agences francophones ou à un courtier immobilier. Si au contraire vous avez beaucoup de temps et si l’allemand juridique ne vous effraie pas, jetez un œil aux ventes aux enchères (Versteigerung), qui ont lieu chaque semaine dans différents quartiers. Attention cependant : il n’est pas toujours possible de visiter auparavant le bien proposé, il n’y a aucun recours contre les vices cachés, et certains lots sont vendus loués.
Pour ma part, ayant du temps devant moi, j’ai préféré écumer le site d’annonces immoscout24.de et multiplier les visites pour me faire une idée. A Berlin, il est très rare d’avoir à faire directement au vendeur. La plupart du temps, un agent immobilier (Makler) sert d’intermédiaire, en échange d'une commission de 7,14% du prix d’achat.
Comme beaucoup, j’ai d’abord cherché à Kreuzberg. Mais les petites surfaces y sont rares et le marché ultra-tendu. Par deux fois, j'ai fais une offre en négociant le prix à la baisse(5%) et, j’ai raté deux fois mon coup car les autres acheteurs avaient les moyens, eux, de négocier à la hausse. Contrairement aux idées reçues, le prix du mètre carré dépend moins de l’arrondissement que du micro-quartier (Kiez) : à l’est comme à l’ouest, d’une rue à l’autre, les prix peuvent doubler. Caroline Noah, courtière francophone à Berlin, conseille de "ne pas se focaliser sur un quartier à la mode, comme Kreuzberg ou Neukölln, où les prix sont élevés. Je recommande les quartiers périphériques comme Lichtenberg ou Wedding, ainsi que Moabit, qui s’étend de Mitte à Wedding, et qui est restructuré par la ville en ce moment.Un quartier qui va nécessairement prendre de la valeur".
C’est à Moabit, à dix minutes de la Spree, que j’ai trouvé mon appartement après trois semaines intensives à visiter une quinzaine d’appartements. Au fil des visites, j’ai dû faire des concessions sur la liste de mes critères – non, je ne trouverai pas un deux pièces avec terrasse sur cour au troisième étage minimum dans de l’ancien à l’intérieur du Ring avec ce budget… Et finalement, l’appartement que j’ai trouvé réunissait les plus importants : un bel immeuble ancien (Altbau), une vue dégagée sur le ciel, un emplacement central et évidemment, le respect du budget. Proposé à la vente à 73 000 euros, j’ai négocié mon 35m2 avec le vendeur à 66 000 euros.
A ce prix d'achat s'ajoutent ensuite : les taxes et frais de mutation (Grunderwerbsteuer) de 5,5%, les frais de notaire : entre 0,5 et 1% et, les impôts fonciers et l’enregistrement au livre foncier (Grundsteuer) : 0,5-1%.
Soit au total, en négociant à 4% la commission de l’agent immobilier, exactement mon budget. Les travaux attendront…
Un petit conseil avant de prendre votre décision finale, n’oubliez pas de vous renseigner sur le montant des charges (Nebenkosten), comprises entre 2 et 4 euros par mètre carré, généralement gérées par un syndicat (Hausverwaltung) et, qui comprennent, comme en France l’eau, l’électricité et le ménage des parties communes, les ordures ménagères, l’entretien du chauffage, ainsi que sur le fonds de roulement pour travaux (Rücklage) de la co-propriété
Et surtout, lisez en détail les comptes-rendus (Protokolle) des dernières réunions de co-propriété. J’ai visité des appartements étonnamment peu chers, à un prix que les agents immobilier ne pouvaient expliquer. C'est dans les comptes-rendus que j'ai trouvé une réponse. Certains révélaient la construction d’un parking dans la cour intérieure, d'autres la présence de champignons dans la cave, pour ne donner que quelques exemples.
La phase d’achat
Une fois le prix négocié accepté par le vendeur, le rendez-vous est pris chez le notaire. Attention : contrairement à la France, il n’y a pas de compromis de vente en Allemagne. Une seule signature conclut l’achat (Kaufvertrag) et cet acte est irrévocable : il faut donc être absolument certain d’avoir obtenu l’accord de prêt.
Au début du rendez-vous, le notaire demande si vous parlez allemand. Même si c’est mon cas, j’ai préféré faire appel à une traductrice, pour être absolument sûre de tout comprendre. En fonction de ce que vous demandez – traduction écrite ou interprétation consécutive – et sans la TVA, comptez entre 200 et 600 euros. Pendant une petite heure, le notaire a lu l’intégralité du contrat, qui spécifie les conditions d’achat, la date de livraison et les éventuelles réparations à faire. Enfin, le vendeur et moi avons signé le contrat – moi d’une main tremblotante, lui d’un air plutôt sombre.
Ensuite, il faut encore attendre encore 4 et 6 semaines pour entrer en jouissance, le temps que votre nom soit inscrit au cadastre de la ville afin que vous puissiez payer le vendeur et récupérer vos clés.
8. Penser à la gestion de votre bien à Berlin
Si vous souhaitez louer votre bien, n’oubliez pas qu’une agence locative est nécessaire.
Renseignez donc vous bien sur les règles de la gestion locative en Allemagne. Contrairement à la France, où le coût de la gestion est la plupart du temps un pourcentage du loyer, en Allemagne, le coût de gestion locative est généralement fixe, compris entre 23 et 35€ par mois et par appartement. Il est également nécessaire d’ouvrir un compte en Allemagne afin de permettre le transfert des loyers sur votre compte.
9. Visiter Berlin avant d’acheter un appartement à Berlin
Afin de vous sentir rassuré avant d’effectuer votre investissement, il est conseillé de se rendre sur place, de découvrir la ville et ses quartiers. Cette visite peut bien sûr se faire en une semaine ou plus généralement au cours d’un week-end prolongé. Voir et appréhender Berlin, sa qualité de vie hors du commun et son potentiel extraordinaire, vaut mieux que tous les discours
10. Anticiper la vente de votre appartement à Berlin
Lors de votre achat, pensez à la revente de votre bien à Berlin car c’est un élément déterminant. En effet, si vous investissez dans un appartement avec une bonne rentabilité locative mais un potentiel de revente limité, vous verrez qu’à long terme ce choix ne s’avèrera pas forcément payant. Votre investissement sera un bon investissement à la seule condition que la revente se fasse dans de bonnes conditions. Privilégiez la localisation et le potentiel du quartier à la rentabilité locative à un instant donné. Une bonne vente d’appartement doit donc s’organiser dès le début.
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La recherche de rendement pour nos patrimoines financiers est de plus en plus compliquée à concrétiser.
Les banques centrales ont lancé une énorme guerre au cash et à la rente. En clair, plus rien ne rapporte.
Il faut désormais prendre des risques et souvent travailler pour réaliser du rendement avec ses capitaux.
Objectifeco passe en revue toutes les possibilités offertes de placements et les idées d'investissement par rapport à cette problématique
10 points à vérifier avant d'investir dans de l'immobilier d'habitation à Berlin - un marché nettement moins cher qu'en France
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3 commentaires
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mardi, 28 juillet 2015 14:23
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sven
La loi pinel?? encore un tire larmes.....
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mardi, 21 juillet 2015 00:54
Posté par
zoulou2
Bof, pas terrible
Je prefere acheter en Chine, entre 3 et 4 fois moins cher du metre carre, avec 0 taxe fonciere, 0 taxe d'habitaion, 0% droit de succession, et louer sans fapio (pas de quittance) = 100% in the pocket. -
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lundi, 20 juillet 2015 18:43
Posté par
jeanloipinel
Pour ceux qui préfère rester en france, vous pouvez vous créer un complément de
retraite avec l'acquisition d'un appartement locatif en loi Pinel.
Avantages: réduction d'impôt , création d'un patrimoine transmissible, contrat de
prévoyance en cas de décès et complément de retraite.
Voici un site simple et précis sur la loi Pinel: http://www.loipinel-infolegale.org