La fiscalité est souvent un sujet qu’on laisse de côté lorsque l’on commence à investir. Et puis un jour, patatras !, vous recevez un courrier du Trésor Public qui vous demande de passer à la caisse. Enfin, çà c’est pour ceux qui déclarent des revenus locatifs ou qui font une plus-value imposable lors de la revente d’un bien.
En parallèle, nombre d’investisseurs décident de créer du déficit foncier. Quel intérêt me direz-vous de créer du déficit ? Eh bien justement, c’est de ne pas payer d’impôts ! Intellectuellement, le procédé est assez paradoxal : investir pour éviter de perdre de l’argent, ou d’en donner aux impôts, selon le point de vue. Rappelons la définition du Larousse « l’investissement est une décision par laquelle un individu, une entreprise ou une collectivité affecte ses ressources propres ou des fonds empruntés à l’accroissement de son stock de biens productifs ». Comme quoi, rappeler les fondamentaux crée parfois des mises en abîme…
On entend souvent dire en France que la fiscalité est confiscatoire. Lapalissade ? French bashing ? Regardons la chose d’un peu plus près…
Un premier élément de réponse réside dans les bases statistiques. La France est médaille d’argent !
Mais, comme disait Churchill, « je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées ».
Aussi, un bon exemple vaudra mieux que de longs discours.
Partons de l’hypothèse suivante : un débutant décide de réaliser son premier investissement immobilier. Son choix s’arrête sur un bien présentant les caractéristiques suivantes :
- prix d’achat de l’appartement : 60 000 euros
- frais d’agence : 5500 euros
- frais de notaire : 6000 euros
- financement de l’opération : fonds propres, ce qui, évidemment, est à proscrire !
- loyer : 500 euros
- base du calcul : 20 ans
Notre investisseur est plutôt content de son acquisition qui lui permet de dégager une rentabilité d’environ 10 % brute : il conserve donc cet appartement durant 20 ans.
Durant ce laps de temps, voici ce que cette opération va rapporter au fisc :
- TVA sur commission d’agence = 1078 euros (si TVA à 19,6%)
- frais de notaire (part du fisc) = 3 900 euros, soit environ 65 % des frais dits « de notaire »
- taxe foncière = 550 euros / an soit 11 000 euros au bout de 20 ans
- impôts sur les revenus locatifs + prélèvements sociaux = 1200 euros par an ; partant du principe que notre investisseur laissera environ 20 % de ses revenus locatifs en impôts, soit 24 000 euros. Ceci sera évidemment fonction de la composition du ménage, des autres revenus, des éventuels crédits et réductions d’impôts…
- taxe d’habitation 500 euros par an soit 10 000 euros, réglée par le locataire
Il y aura encore une taxe sur la plus-value si, au bout de 20 ans, il décide de revendre, les biens n’étant exonérés de cette taxe qu’au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Tout dépendra du prix de revente, de la plus-value réalisée, des éventuels travaux à déduire… Complexité fiscale oblige !
Ceci dit, le problème n’est pas nouveau. En voilà un par exemple qui, en 1984, se plaignait d’être taxé à hauteur de 74 % de ses revenus :
Comment payer moins d’impôts
À première vue, tout cela est démotivant, n’est-ce pas ? Pourtant, des solutions existent, soit pour diminuer son assiette imposable, les fameux revenus, soit pour réduire directement l’impôt.
De plus, ne perdez pas de vue que, si vous avez réalisé une opération rentable, ce sont les loyers qui vont payer ces impôts, donc vos locataires.
Pour les plus flemmards (dont vous n’êtes pas, sinon vous ne seriez pas en train de lire cet article), il est possible de s’en remettre aux promesses gouvernementales récentes. Après avoir supprimé la première tranche de l’impôt sur le revenu à 5,5%, nos chers dirigeants viennent de décider de sortir, ou de ne pas faire rentrer dans l’IR 1,3 million de personnes supplémentaires.
Parallèlement, il est bon de rappeler que la collecte de l’IR a progressé de 18 milliards d’euros depuis 4 ans, alors que le nombre de foyers concernés par l’IR est en baisse (projection de 44 % des foyers pour 2015. Source : DGFIP).
La chose est donc mathématique : on tape de plus en plus fort sur les classes moyennes pour faire sortir de l’imposition les plus défavorisés.
En bref, pour payer moins d’impôts, gagnez moins d’argent. Pour ne pas en payer du tout, devenez pauvres ! Il y a sans doute un message subliminal là-dedans, il faudra que je m’y intéresse un jour, quand j’aurai du temps à perdre !
Heureusement, d »autres options existent pour apprendre à payer moins d’impôts, et ce en toute légalité. Celles-ci ne sont pas forcément connues du grand public et peuvent présenter un caractère technique. Mais, cela vaut vraiment la peine de vous y intéresser. À moins que vous ne préfériez continuer à vous faire tondre…
