Cumuler les rendements attractifs de l'immobilier d'entreprise et le cadre fiscal avantageux de l'assurance vie : l'intérêt d'inclure des SCPI dans un contrat d'assurance-vie est clair. Mais si les avantages des SCPI en d'assurance-vie sont importants, ces contrats ne sont pas dénués de risques. Éclairages.

Bien Comprendre les SCPI

Voyons d'abord ce qu'est concrètement une SCPI. Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un support d'investissement collectif qui permet d'acquérir du patrimoine immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, etc.).

Si l'on peut acheter des parts de SCPI en détention directe, on peut également les inclure dans un contrat d'assurance-vie. Les SCPI y constituent en effet l'une des quatre familles d'unités de compte disponibles, aux côtés des fonds en euros, des OPCVM et des produits structurés. Parmi elles, les SCPI offrent le meilleur rapport rendement / risque, avec un rendement annuel moyen entre 5 % et 5,7 % net de frais de gestion et une volatilité faible.

L'Avantage Fiscal des SCPI en Assurance-Vie

L'avantage premier des SCPI en assurance-vie est d'ordre fiscal. En effet, l'investissement dans des SCPI en détention directe est soumis à la fiscalité des revenus fonciers, à savoir des prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 % en plus du barème de l'impôt sur le revenu selon la tranche marginale d'imposition qui s'applique.

En revanche, les parts de SCPI en assurance-vie constituent des unités de compte et ne sont donc pas soumises aux prélèvements sociaux. De plus, si on laisse les fonds au sein de l'assurance-vie, ceux-ci ne sont pas imposés. Et en cas de retrait, c'est la fiscalité de l'assurance-vie qui s'applique et ce, dès la première année.

Le Prix d'Achat des SCPI en Assurance-Vie plus Intéressant

Autre avantage non négligeable des SCPI en assurance-vie, le prix d'achat de celles-ci se voit la plupart du temps décoté par rapport à l'acquisition en détention directe. Selon les contrats et les SCPI choisies, cette décote varie de 2 à 5 %.

Mais cette décote se voit contrebalancée par différents frais d’entrée, de frais d’arbitrage, de frais de gestion ou encore de frais de sortie, d'où l'importance de bien comparer les offres avant de se lancer.

Les Pièges à Éviter avec les SCPI en Assurance-Vie

Afin de bénéficier pleinement des avantages fiscaux et financiers sans que ceux-ci se voient remis en cause par des frais trop importants, voici les points à étudier lors du choix de son contrat d'assurance-vie :

●     Vérifier la liste des SCPI éligibles,

●     Vérifier que l'on puisse placer 100 % de son capital en SCPI,

●     Vérifier que 100 % des loyers soient reversés,

●     Éviter les frais d’entrée,

●     Éviter les frais sur les versements,

●     Vérifier le montant des frais de gestion,

●     Vérifier le minimum par SCPI