Cependant, pas tous les pays ne performent sur ce secteur.
Peut-être l'exemple le plus évident est le jadis florissant marché de l’immobilier chinois, qui s’est brutalement refroidi après des années de surchauffe et d’excès. Toutefois, aujourd’hui, la Chine a enregistré son quatrième mois consécutif de hausse des prix immobiliers en glissement mensuel. Un sursaut qui intervient à l’issue d’une longue période d’essoufflement.
Mais d’autre pays d'autres voient toujours des drapeaux rouges flotter sur leurs marchés de l’immobilier.
Le Global Property Guide a compilé et analysé le rapport prix de l’immobilier / performance des biens à travers les grandes économies du monde.
Voici la liste des huit pires marchés immobiliers au mondé, basée sur la performance des prix en valeurs ajustées sur l'inflation, en glissement annuel, à partir du deuxième trimestre.
8. Zagreb, Croatie
Les prix des logements en Croatie ont baissé de 2,42% en cumul annuel, suite à l'augmentation des prix de 1,25% en 2014.
Les prix ont baissé de 0,60% au cours du deuxième trimestre 2015.
Le climat est indéniablement agréable du fait de ses températures douces et de son ensoleillement élevé. Mais si le tourisme explose, l’achat d’appartements, de maisons ou de villas est encore abordable car les transactions ne sont pas au rendez-vous, alors que la demande de location est très forte et augmente chaque année.
Le marché de l'immobilier en Croatie a été impacté par le climat économique européen et mondial. La crise financière mondiale, couplée avec la crise de la dette souveraine en zone euro, a durement touché l'économie du pays axée sur le tourisme.
Par ailleurs, certains investisseurs étrangers ont tourné le dos et évite la Croatie à cause de la corruption, des mafias et du racket.
7. Chypre
Les prix des logements à Chypre ont baissé de 3,18% en glissement annuel, après une chute de 4,06% en 2014.
Les prix ont baissé de 0,07% au cours du deuxième trimestre 2015.
A Chypre, la crise bancaire, a laissé des traces. Les prix des logements avaient chuté de 1,6% au 1er trimestre 2013, poursuivant leur baisse cumulé sur un an de 5,4%. Sur la petite île, la parole donnée suffisait à emprunter avant la crise. Puis, sur ce territoire fracturé par la séparation entre la partie grecque et la partie turque, les mauvais payeurs n'étaient guère inquiétés. Il fallait dix ans en moyenne de procédures pour saisir un bien. Mais le stock des prêts non-performants est énorme sur l’île, de quelque 29 milliards d’€, soit 2 fois le PNB du pays, il fallait donc adopter un outil juridique pour que les banques puissent commencer à nettoyer les bilans. La population frappée par les mesures de crise avait évidemment très peur d'un projet qui aurait pu menacer leurs logements. Mais la loi protège la résidence principale et les banques de l'île ont promis d'agir avec discernement. Alors que les prix du marché immobilier ont chuté de quelque 45 % depuis le début de la crise, l'essentiel des mauvais prêts concerne des projets de promotion en panne.
De fait, selon un rapport de KPMG sur le marché de l'immobilier à Chypre publié en mars 2015, le prix moyen sur l’île pour un deux-pièces d'environ 85m2 était de 101 766 euros au dernier trimestre de 2014, en baisse de 5 % en cumul annuel. Tandis que pour un trois-pièces avec jardin, le prix moyen à la même période était 326 749 € (-5 %). Une évolution qui a pu contribuer aussi bien à un ralentissement des projets,
Depuis 2014, de nombreuses agences immobilières libanaises se ruent sur le marché chypriote. Leurs arguments pour convaincre : la baisse des prix sur l'île et l'octroi de permis de séjour permanents aux investisseurs étrangers.
6. Singapour
Les prix des logements ont chuté à Singapour de 3,38% en glissement annuel, après une baisse de 4,64% en 2014.
Les prix ont chuté de 0,69% au cours du deuxième trimestre 2015.
Accrochez vos ceintures car, à Singapour, le marché de l’immobilier a joué, pendant quelques années, aux montagnes russes. Après une chute de 25% entre le deuxième trimestre 2008 et le deuxième trimestre 2009, les prix ont rebondi de 60% entre le deuxième trimestre 2009 et le troisième trimestre 2013.
Dynamisée par l’immigration, la population totale de Singapour a augmenté de près de 20% entre 2006 à 2012. Le nombre de citoyens singapouriens a seulement progressé d’un peu moins de 6% sur la période, alors que le nombre de résidents permanents a grimpé de 27% et celui des non-résidents s’est envolé d’un peu plus de 70%.
Face à l’augmentation des prix de l’immobilier résidentiel et à la progression du niveau d’endettement des ménages, le gouvernement a lancé en 2009 plusieurs trains de mesures visant à refroidir le marché immobilier, et notamment à freiner la spéculation.
Afin de contrôler efficacement la flambée des prix de l’immobilier résidentiel, le gouvernement a imposé des mesures fiscales et bancaires et prévoit d’augmenter le nombre de logements. La conjonction de ces différents facteurs, auxquels s’ajoute le durcissement en cours de la politique d’immigration, garantit qu’au moins à moyen terme, toute hausse de l’immobilier résidentiel privé ne sera probablement qu’assez limitée.
5. Espagne
Les prix des logements ont chuté de 3,56% en glissement annuel, après une baisse de 3,12% en 2014.
Les prix ont baissé de 2,24% au cours du deuxième trimestre 2015.
Après une chute des prix près de 40% depuis leur sommet atteint en 2007, les experts estiment que la reprise de l’immobilier en Espagne sera lente et que l'évolution des prix sera très inégale selon l'emplacement et la qualité des logements considérés.
Après plusieurs années de déclin, l'immobilier espagnol semblait pourtant s'être stabilisé en 2014. Le nombre de logements vides, qui a atteint plus de 700.000 unités au pire de la crise, se résorbe graduellement. Les prix qui s'étaient écroulés de plus de 30% en 6 ans baissent moins depuis le deuxième trimestre 2014.
Deux facteurs importants expliquent le manque de reprise sur ce marché. Premièrement, les Espagnols se demandent où est cette fameuse reprise économique dont on leur parle ces derniers temps. Le taux de chômage atteignait, en février, un niveau toujours élevé de 23,2%. Et une part significative des Espagnols qui ont un travail n'ont pas énormément de revenus. Ce qui nuit à leur solvabilité.
Par ailleurs, les déséquilibres entre l'offre et la demande de logements ont des disparités très fortes en fonction des régions. Certaines provinces comme Almeria, Castellon, Toledo, la Rioja ou Ciudad Real restent ainsi beaucoup plus sinistrées que d'autres. Le stock de logements vides y était encore supérieur à 4% du stock total de logements en 2013. Dans ces provinces, l'emploi est faible et la reprise est encore loin. Alors qu'à l'inverse, à Madrid, Barcelone ou dans les zones côtières attractives et touristiques, le redémarrage est plus rapide.
4. Grèce
Les prix des logements en Grèce ont baissé de 3,88% en glissement annuel, après une chute de 7,26% en 2014.
Les prix ont chuté de 4,81% au cours du deuxième trimestre 2015.
La Grèce, plongée dans la crise, est-elle vraiment un eldorado pour les investissements immobiliers ?
Car en immobilier, la situation de la Grèce est particulière, voire ubuesque. Le taux de propriétaires est l'un des plus élevés d'Europe, avec 70% de la population adulte qui possède un bien. Après guerre, pour faciliter la construction de logements neufs, le pays avait voté des lois pour permettre de construire à tout-va. Le tout défiscalisé. On a construit des immeubles de plusieurs étages sur des terrains pour développer rapidement la ville. En échange, le propriétaire dudit terrain, recevait un ou deux appartements.
C'est aussi le seul pays de l'Union Européenne qui ne dispose pas de cadastre permettant de déterminer les propriétés foncières d'un territoire.
Si les étrangers peuvent doper l'immobilier, notamment par les mesures incitatives instaurées à l'instar du Golden Visa qui permettent d'attirer les capitaux étrangers en Grèce, les Grecs, eux, n'achètent plus.
La classe moyenne grecque, impactée par les réformes, est contrainte de vendre, voire de brader les appartements. Dans certains cas, il y a 60% de baisse.
Depuis cinq ans, les biens achetés diminuent. Même en pleine crise, les clients étrangers se font discrets. Si des solutions pérennes sont mises en œuvre, les agents immobiliers grecques espèrent pouvoir retravailler sérieusement, avec les investisseurs étrangers dans un premier temps, avant que les Grecs ne reprennent confiance.
3. Kiev, Ukraine
Les prix des logements en Grèce ont baissé de 10,64% en glissement annuel, après une chute de 33,49% en 2014.
Les prix ont baissé de 1,61% au cours du deuxième trimestre 2015.
Les principales tendances du marché de l'immobilier en Ukraine en 2014 a été la hausse des prix en raison de la dévaluation de la hryvnia, la réduction de la demande et des transactions réelles, ainsi que d'une nouvelle baisse de l'activité de construction. Les experts prédisent qu'en 2015, la baisse du marché va se poursuivre. Le marché immobilier de l'Ukraine en 2014 était influencé par deux crises, économique et politique.
L'économie ukrainienne s'est contractée de 17,6% en rythme annuel au premier trimestre. Le PIB avait déjà plongé de près de 15% au quatrième trimestre 2014, affecté par les combats avec les séparatistes dans les régions industrielles de l'Est.
En 2014, le volume des constructions en Ukraine a diminué de 19,3% en cumul annuel. Sous la pression de la crise économique et la baisse du pouvoir d'achat, la demande pour les propriétés résidentielles a diminué.
2. Russie
Les prix des logements en Russie ont chuté de 11,13% en glissement annuel, après une baisse de 5,96% en 2014.
Les prix ont baissé de 2,92% au cours du deuxième trimestre 2015.
3 740 euros : c’était le prix moyen du mètre carré dans l’habitat à Moscou en septembre 2011, soit une hausse de 7 % en glissement mensuel. Et la hausse des prix sur le marché immobilier dans la capitale avait retrouvé sa croissance d’avant la crise.
Mais le conflit ukrainien et les sanctions économiques ont changé la donne.
9,4%, c’est l’inflation enregistrée pour les six premiers mois 2015. Les différentes prévisions tablent sur une inflation comprise entre 15% et 17% sur l’ensemble de l’année 2015 en Russie.
Du coup, les salaires réels ont baissé de 9,2% en juillet 2015, en glissement annuel.
La baisse du PIB russe pour la période janvier-avril 2015 est de - 2,4%.
Par ailleurs, le marché de l’immobilier russe est peu liquide et il faut du temps avant que la vente d’un appartement ne devienne rentable. D’autant que, selon les statistiques, la majorité des Russes achètent des appartements pour y vivre : seuls 5 % des ménages ont l’intention de les louer dans l’avenir.
1. Dubaï, Émirats arabes unis
Les prix des logements à Dubaï ont baissé de 11,72% en glissement annuel, après un bond de 33,26% en 2014.
Les prix ont chuté de 4.28% au cours du deuxième trimestre 2015.
Depuis le début de l'année, les prix ont reculé de plus de 10% en moyenne et la tendance pourrait s'accentuer à 15%, selon certains professionnels.
Cependant, rien n'arrête les ambitions des promoteurs alors que la firme britannique Savills vient de classer les Emirats arabes unis au deuxième rang mondial pour les meilleurs investissements immobiliers derrière les Etats-Unis.
Symbolisé par le Burj Khalifa, la plus haute tour au monde qui culmine à 828 mètres, le boom de l'immobilier avait été dopé dans les années 1990 par l'entrée des étrangers sur le marché, mais la bulle avait éclaté pendant la crise financière de 2008. Les prix avaient alors baissé de moitié avant de revenir progressivement à la hausse.
Le ralentissement actuel s'explique par le sentiment général né de la chute des prix du brut et la nervosité des marchés financiers, même si Dubaï produit peu de pétrole, contrairement à son partenaire de la fédération des Emirats arabes unis, l'émirat d'Abou Dhabi.
