Investir dans l’immobilier suscite souvent son lot d’émotions, on passe par des phases psychologiques allant de l’excitation à l’anxiété. Lorsque l’on traite avec des sommes importantes, il se mêle généralement un sentiment d’appréhension. Les inquiétudes se situent notamment autour de la qualité du quartier visé, des locataires, de la gestion du bien ou des questions liées au cash-flow disponible.
Ces craintes peuvent néanmoins être compensées par le fait que l’immobilier est capable d’offrir des rendements élevés malgré un environnement où les taux d’intérêt sont faibles. Elle est aussi source d’une alternative de diversification intéressante au sein des portefeuilles classiques. L’immobilier dispose d’un potentiel d’appréciation sur le long terme quoique beaucoup de gens ne comprennent rien à l'inflation et à la valorisation réelle et non pas faciale.
De plus, il y a d’autres avantages à miser dans la pierre. En effet, la technologie a permis d’établir des changements radicaux, en particulier dans la manière avec laquelle les personnes investissent dans l’immobilier.
Le vieil adage selon lequel l'investissement immobilier est une entreprise locale ne tient plus.
Aujourd’hui, le millénial, les professionnels qualifiés, les investisseurs chevronnés ou novices, les retraités, ont la possibilité d’acquérir des propriétés, de l’immobilier de bureau, des centres commerciaux, des maisons, aussi aisément qu’ils achètent des actions ou obligations. L’investissement à distance s’affiche comme une alternative de plus en plus prépondérante, il permet de faciliter le business locatif. Les rendements qui en ont découlé, ont d’ailleurs surperformé le S & P 500 en 2015.
Mais comment fonctionne l’investissement à distance ?
En premier, il faut souligner que l’investissement à distance passe principalement via le crowdfunding. Ces plateformes Internet permettent aux investisseurs de tous âges, quelque soit le
Cela peut aller de 5 000 $ pour les personnes ayant des moyens limitées. Cette somme finance une participation dans une maison individuelle, généralement. Pour les montants plus conséquents, les utilisateurs peuvent miser sur des participations plus importantes, devenir actionnaire majoritaire. Les capitaux peuvent s’élever à 300 000 $, pour les investisseurs les plus fortunés.
Realty Mogul, RealtyShares, Fundrise, ainsi que près de 200 autres sociétés valorisées à environ 2.6 milliards $ se sont spécialisées dans l’activité du crowdfunding au niveau mondial.
Même si le crowdfunding peut être un excellent moyen pour les investisseurs novices de se lancer dans le grand bain sans se brûler les ailes, il y existe toutefois quelques inconvénients.
Les investisseurs ne peuvent acheter qu’une partie d’un projet immobilier, ce qui signifie qu’ils ne sont pas détenteurs intégralement du bien concerné. Une propriété peut compter jusqu’à une centaine de détenteurs de part. L’investisseur possède donc un contrôle limité sur son capital. Il y a aussi parfois un manque de visibilité et transparence du marché. Pas évident de savoir si les intérêts de l’actionnaire majoritaires sont calqués sur les nôtres.
En outre, des taxes sont prélevées sur les gains de bases réalisés par les investiseurs, dans certain cas de façon arbitraire. Des projets peuvent être également victimes d’un manque de liquidités, ce qui les condamne. Quand cela se produit, les investisseurs peuvent perdre gros.
Vous l’aurez compris ce style de plateforme crowdfunding est devenu très compliqué et flou ! Récemment, une nouvelle génération d’acteurs et disrupteurs est entrée sur le marché. Elle propose des solutions pour pallier à ces lacunes. Leurs arguments de choc ? Un business model plus clair, des modalités de financement plus homogènes, offrant une protection aux investisseurs. Des facteurs favorisant l’appréciation du bien sur le long terme, et de maintenir un cash-flow satisfaisant.
Des entreprises telles que HomeUnion ou encore OwnAmerica donnent aux investisseurs la possibilité d'acheter un ensemble de maisons individuelles ou de créer un portefeuille avec une sélections de propriétés immobilières répondant exactement à leur demande ou besoins personnels.
Ces plateformes offrent des avantages non négligeables par rapport à celles que l’on a connues auparavant. Les projets immobiliers sont choisis en fonction de critères de sélection, très strictes. Pour ces professionnels la terre est un actif sous-jacent, qui ne représente pas seulement un simple bout de papier approuvé de manière désuète ou fantaisiste.
L’investisseur, bénéficie en outre, d’un véritable service de suivi, des allègements fiscaux sont accordés tout au long de la période de détention. En bref, les investisseurs ont une autorité complète sur le processus de prise de décision.
Les capital-risqueurs et les investisseurs individuels ont propulsé cette nouvelle vague de sociétés sur le devant de la scène au cours des dernières années.
La valeur médiane du financement de ces nouvelles startups s’élève à globalement près de 3 millions $. HomeUnion, la chef de file de cette révolution, a recueilli environ 23 millions $ de financement de la part de capital-risqueurs. Sa capitalisation se dresse à plus de 50 millions $.
OwnAmerica comptabilise, quant à elle près de 27 millions $ de capitaux ; ce qui lui a permis de mettre en avant une plateforme innovante.
Tout comme le crowdfunding, ces entreprises ont des challenges devant elles, si elles veulent maintenir leur croissance folle. Elles devront gérer les préoccupations des investisseurs, offrir d’avantage de diversification, en offrant aux acteurs des produits couvrant plusieurs zones géographiques à travers le monde (au sein de différentes économies), assurer un service à la clientèle, protéger les propriétaires des mauvais locataires (en mettant en place des systèmes d’expulsion automatique) ou encore de prendre en charge les cas de forces majeures, telles que les catastrophes naturelles (feu, incendie, séisme, tsunami…).
En substance, l'expérience de l'achat de maisons à distance doit être entièrement sans tracas, de même que la gestion de la propriété, que ce soit au moment de l’achat ou de la vente.
Ce qui est certain, c’est que ces nouvelles plateformes chamboulent l’approche traditionnelle que l’on avait avec l’immobilier. Aux Etats-Unis, les locations individuelles représentent actuellement 40% de la part total des locations immobilières, contre 34% en 2005. Les investisseurs privés ont une position dominante sur le marché de la location, soit 83% de part de marché. Les REIT et les autres institutions financières représentent la petite portion restante.
William Finck
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