L’immobilier alors ? Certes, investir dans la pierre est de plus en plus attractif, surtout avec la baisse des taux d’emprunt.
Alors voilà : leplacement le plus rentableactuellement est l’immobilier. Tout est dit. Merci.
Non, je plaisante. Parce qu’il y a UN investissement encore plus juteux. Et la plupart des gens n’y pense pas.
Le meilleur placement 2016 n’est pas celui que vous croyez !
Vous vous attendez à ce que je chante les louanges de l’investissement immobilier, que ce soit pour uninvestissement court termeou pour préparer votre retraite.Remarquez, je peux le faire – et sans difficulté.
Pour mon dernier projet, j’ai obtenu 1,46 % sur 20 ans. Et bien-sûr, je vais à nouveau générer ducash flowtous les mois. A ce rythme, c’est bientôt la banque qui me paiera pour que j’emprunte
Sauf que le meilleur placement 2016, selon moi, ce n’est pas l’immobilier…
La bourse alors ? Bof, regardez ce graphique extrait du siteABC Boursequi représente l’évolution du CAC 40 sur les 12 derniers mois. Sans rien y connaître, je me dis que c’est en dents de scie, il n’y a pas de tendance nette. Un spécialiste pourra sans doute en tirer des conclusions. Personnellement, je n’y vois que de l’incertitude.
Alors, le crowdfunding ? Les chevaux ? Les forêts ? Les vaches laitières ? Les grands crus ?
Non non et non !
Le meilleur investissement pour gagner de l’argent en 2016 est encore plus simple. Il est en face de votre écran.Vous-même.
Ho, je sais. Certains d’entre vous vont être déçus et me dire que je vous avais fait miroiter une promesse que je ne tiens pas. En même temps, si vous vous attendiez à ce que je vous donne l’arrivée dans l’ordre du prochain quinté ou les numéros de l’Euromillions, je vous invite à arrêter de croire au Père Noël
Revenons d’abord aux fondamentaux. Après, je vous raconterai une histoire qui m’est arrivée récemment. Et elle est tombée à point nommée pour illustrer ce que je cherche à vous expliquer aujourd’hui.
Pourquoi investir en vous sera le meilleur placement sans risque
Qu’est ce qu’un investissement ?Le Larousse nous dit que c’est une « opération qui permet de renouveler et d’accroître le capital ».
C’est simple, clair, direct. Vous avez 100 euros, vous souhaitez avoir davantage. Vous engagez donc vos 100 euros sur un véhicule d’investissement (actions, obligations, immobilier,…) pour, après un temps donné, récupérer 105 ou 110. Puis vous renouvelez l’opération.
Prenons une autre définition :
« Investir revient à renoncer à une consommation immédiate pouraccroître ses recettes futures ». (Les Echos).
Cette définition me plaît bien parce qu’elle est limpide : investir c’est faire des choix. Vous faites une croix sur des satisfactions immédiates pour en obtenir de plus fortes à long terme.
C’est d’ailleurs là que beaucoup de gens baissent les bras. La plupart aujourd’hui ne cherche que le plaisir immédiat. Ils n’ont pas la capacité à se projeter, à voir qui ils seront et où ils seront demain.
Investir en vous, c’est quoi ? C’est vous former tous les jours, apprendre des choses nouvelles – que ce soit dans l’investissement, le droit, la psychologie, le marketing… C’est un processus d’amélioration continu. Et c’est marrant parce que plus en savez et plus vous devenez curieux. Un peu comme une drogue douce…
Ensuite, plus vos connaissances seront fines, plus elles vous permettront de gagner de laconfiance en vous.J’en ai déjà parlé dans cette vidéo sur monpremier investissement locatif. La confiance en vous c’est primordial, par exemple quand vous négociez un bien immobilier ou un simple rabais avec un commerçant.
Et puis, se former ne coûte pas forcément une fortune. J’en reparle à la fin de cet article en vous donnant quelques tuyaux
Bon, je sens encore quelques sceptiques parmi vous. Passons aux travaux pratiques et vous allez mieux comprendre ce que je veux dire quand j’essaie de vous convaincre qu’il faut d’abord miser sur vous pour réussir.
Il a oublié d’investir en lui !
Regardez les caractéristiques de ce bien :$1§ immeuble de rapport de 4 appartements situé en plein centre d’une ville de 5 000 habitants
$1§ chaque appartement présente une surface de 45 m²
$1§ travaux à prévoir
$1§ prix demandé : 30 000 euros
Le genre d’annonce qui vous tape à l’oeil, non ?
En tout cas, moi, quand j’ai vu le prix et le potentiel, je me suis dit, « whoua, il faut absolument que j’aille faire un tour là-bas ! »
Alors même si j’avais une bonne heure de route, j’y suis allé… et je n’ai pas été déçu.
Concernant le bien, il ne valait vraiment pas plus cher : rez de chaussée complètement défoncé, à refaire totalement, les 3 appartements au-dessus bricolés à la va-vite. Enfin, je devrais plutôt dire « bouinés ». Presque tout était bon à reprendre. Couverture à revoir, électricité rafistolée, escalier dangereux (j’ai été obligé de sauter certaines marches pour éviter de passer à travers…) etc, etc.
Tout cela vendu par un adorable Monsieur qui, visiblement, y voyait lemeilleur investissement pour gagner de l’argent.Une vraie poule aux œufs d’or. Sauf que, à l’arrivée, c’est lui qui y a laissé des plumes !
Voilà son histoire – et je vous assure que je n’invente rien.
Il a acheté cet immeuble en 2009 pour 30 000 euros. A l’époque, il se dit que c’est une bonne affaire. Le potentiel locatif est de 1 000 euros par mois pour les 4 appartements. Pas mal, non ?
Sauf qu’il y a quand même des travaux à faire. Et c’est là que les choses commencent à se gâter.
Et voilà le résultat :
Il s’adresse à l’une de ses connaissances qui est artisan. Le propriétaire habitant à 2h30 de route, il confie le chantier à son artisan. Celui-ci jure que les appartements seront livrés 6 mois plus tard.
Le temps passe et notre proprio verse à son artisan la bagatelle de 27 000 euros. Au bout des 6 mois, il se déplace pour constater… que les travaux n’ont pas avancé d’un pouce. Enfin, si, son « artisan » a passé une couche de blanc sur les murs (dont un est complètement pourri suite à une infiltration d’eau de pluie). Il a également travaillé le bois des menuiseries… en utilisant la même peinture que pour les murs (non résistante aux intempéries…). Bref, c’est comme s’il n’avait rien fait.
Le propriétaire appelle sur le champ son
Notre gentil proprio va alors jusqu’à demander des comptes au fils de cet « artisan » qui réussira à restituer quelques milliers d’euros au nom de son père …
Arrivé là, je sais que certains d’entre vous ont du mal à me croire. Et pourtant, ce n’est pas fini.
Quelques mois plus tard, le propriétaire se sépare de sa femme et souhaite donc revendre l’immeuble. Je ne peux pas vous dire si la séparation est dû à cet investissement foireux.
Il confie la transaction à une agence immobilière (que je ne citerai pas, inutile d’insister). L’agence estime l’immeuble à 90 000 euros nets vendeurs ! Deux acquéreurs lui font des offres à 50 000 euros pour l’un, 37 000 euros pour l’autre. Lui est prêt à lâcher à 50 000 euros. Mais l’agent immobilier fait le malin, lui dit de lui faire confiance et qu’il va négocier pour que l’un des acquéreurs propose un meilleur prix. Au final, les deux se désistent…
Ecoeuré, notre gentil proprio décide de vendre en direct en cassant son prix : 30 000 euros.
C’est à ce moment que j’entre en contact avec lui.
J’entre dans la danse
Il m’explique qu’une entreprise du bâtiment du coin lui a estimé les travaux à 25 000 euros. Voyons cela : larentabilitéest toujoursexcellente, de l’ordre de 20 % (vous pouvez relire mon article sur lecalcul de rentabilité locativepour faire vos propres calculs).Effectivement, il me donne un devis de ce montant portant sur le changement de menuiseries et la réhabilitation des 3 appartements à l’étage.
Reste le lot du rez de chaussée qui est une vraie ruine. A vu de nez, il y en a bien pour 30 à 35 000 euros. Soit 60 000 euros de travaux au total. L’affaire devient par conséquent bien moins intéressante. Toujours supérieure à 10 % brute mais, avec une gestion à distance, ce n’est pas suffisant pour me décider.
Cela n’empêche, on continue à discuter et au détour de la conversation, il me dit qu’il projette avec sa nouvelle compagne d’acheter un Food Truck pour proposer de la cuisine créole à proximité des grands évènements (matches de foot, concert, festivals…). Je lui réponds que l’idée est très sympa – j’aime bien la cuisine créole
.
Oui qu’il me dit. Sauf qu’il faut d’abord vendre ce satané immeuble pour lancer leur activité. En plus, lui vient de quitter son boulot sur un coup de tête après s’être pris de bec avec son patron.
Je pense que je peux arrêter mon récit ici. Vous avez compris que cette personne n’est vraiment pas faite – ou en tout caspas formée– pour investir dans l’immobilier.
Vous voyez la brèche énorme pour négocier ?
Alors l’immobilier, facile ?
Je voulais vous raconter cette petite histoire pour en tirer quelques conclusions qui, je l’espère, pourront vous être utiles.Tout d’abord, n’écoutez pas les gens, la presse ou certains « gourous » qui vous disent qu’investir dans l’immobilier, c’est facile. C’est une GROSSE connerie. C’estaccessible, nuance !
Remarquez, je ne vais pas lui jeter la pierre à ce gentil propriétaire. Acheter un bien, emprunter l’argent auprès de la banque, faire quelques travaux et mettre des locataires dedans. Dit comme çà, c’est vrai que cela paraît simple. Les doigts dans le nez même.
Sauf que c’est un tout petit peu plus compliqué que çà.
Commencez par vous former,voilà le meilleur investissement pour gagner de l’argent. Vous pouvez également être conseillé par une personne de confiance, un investisseur aguerri. Et, à l’arrivée, bien-sûr que c’est faisable. Mais, ne partez pas la fleur au fusil comme le pauvre propriétaire de mon histoire.
Ensuite, et surtout pour un premier investissement,ne faites pas l’erreurd’investir dans un bien à plus d’une heure de route de votre domicile. Vous n’arriverez pas à suivre correctement le chantier. Sauf si vous n’avez vraiment que çà à faire. De plus, vous investirez dans une ville ou une région que vous ne connaissez pas. Le risque de vous prendre une « gamelle » est donc plus important.
Autre erreur à ne surtout pas commettre :ne jamais s’appuyer sur un seul artisan.L’exemple que je viens de citer est presque caricatural puisque le propriétaire a eu la malchance de tomber sur un escroc. Mais, sans tomber sur une personne malhonnête, vous prenez des risques à vous reposer sur un artisan « toutes mains » ou une entreprise générale du bâtiment. Il suffit qu’elle ait des problèmes financiers ou que votre seul artisan tombe malade, que se passera-t-il ? J’admets qu’il est plus pratique de n’avoir qu’un interlocuteur pour les travaux car il y a moins de souci de coordination, mais, encore une fois, le risque est trop important.
La suite logique :évitez de mélanger business et vie privée.Je vous l’ai dit, le propriétaire connaissez personnellement cet « artisan ». Cela a pu fausser son jugement. Rien n’empêche de sympathiser avec des artisans mais gardez la distance nécessaire : c’est vous le patron. Il sera plus dur de taper du poing sur la table si les relations sont biaisées par une amitié de longue date ou du copinage.
Enfin,méfiez-vous des apparences.Bien souvent ce qui se présente comme une super affaire – de l’immobilier facile – dissimule une planche pourrie à travers laquelle vous risquez de passer. Surtout si vous n’avez pas commencé par investir en vous !
Le meilleur investissement pour gagner de l’argent en 2016, 2017, 2108...
Si vous avez bien compris, investir en soi est un processus continu.Cela ne s’arrête jamais.
Personnellement, je lis toujours davantage de bouquins sur l’investissement, qu’ils portent sur l’immobilier, la décoration, l’entreprise, la fiscalité… Je me paie toujours des formations et des heures de coaching pour me perfectionner sur certains sujets dans lesquels je ne suis pas bon ou qui aiguisent ma curiosité.
Et puis, dès que j’ai l’occasion d’échanger avec des personnes plus expérimentées ou spécialisées dans un domaine (expert comptable, notaire, chef d’entreprise, investisseurs aguerris), je ne les lâche pas d’une semelle. La collision de neurones çà fait du bien !
C’est vrai que si vous réussissez votre premier investissement locatif, vous pouvez vous dire que vous avez chopé le truc. Plus besoin de se former, juste de dupliquer.
Sauf que c’est une matière vivante l’immobilier, toujours en mouvement. La réglementation change, les normes techniques évoluent, les profils et les souhaits des locataires également, la stratégie des banques…
Et puis, entre vous et moi, peut-être que vous dégagez 20 ou 30 euros de cash flow net chaque mois sur votre première opération mais maintenant vous visez plus haut non ? Vous avez plus d’ambition que çà. Et l’appétit vient en mangeant…
Qu’on soit bien d’accord, je ne vous parle pas de devenir un être cupide qui ne pense qu’au fric. Non, c’est plutôt du domaine dudéfi personnel.Quand on arrive à courir le 100 mètre en 12 secondes, l’étape suivante c’est 11, puis 10. Faire moins bien c’est la honte !
En résumé, investir en vous va :
1/ vous épargner certaines (grosses) désillusions
2/ vous permettre d’être plus efficace, de gagner plus d’argent– dès l’achat en faisant une belle négociation – et surtout de dormir sur vos deux oreilles. Et croyez-moi, ce dernier point n’a pas de prix !
Le meilleur investissement pour gagner de l’argent sera donc VOUS-MEME !
Par quoi commencer ?
Je vous conseille de commencer par lire certains bouquins – çà tombe bien, les vacances se prêtent à un peu de lecture !Voici une liste d’opus que vous devez lire – y compris sur un transat ou à la plage!
Père riche, Père pauvre – Robert KIOSAKI
Edité en 1997, ce livre est précurseur de ce que l’on nomme aujourd’hui l’éducation financière.
Partant du constat que le système scolaire actuel ne nous enseigne rien sur la façon de gérer notre argent, Robert KIYOSAKI a écrit ce livre. Et il faut croire qu’il y avait un réel besoin puisqu’il a été écoulé à 26 millions d’exemplaires.
La forme est celle d’une fable dans laquelle il expose deux approches des finances, celle de son père pauvre (son père biologique) et celle de son père riche (père de substitution).
Pour moi, c’est LA base, même si le style est un peu lourd (beaucoup de répétitions). Mais, si vous ne devez en lire qu’un, ce doit être celui-là.
Tout le monde mérite d’être riche – Olivier SEBAN
Le pendant français écrit par Olivier Seban que l’on ne présente plus. Ce livre au titre un peu racoleur est écrit dans un style simple et direct. A conseiller également quand on débute.
La semaine de 4 heures – Timothy FERRISS
Encore un titre accrocheur qui a permis d’écouler beaucoup d’exemplaires. Attention, il s’agit d’un opus choc qui nous propose de revisiter complètement notre approche du monde du travail.
Comment ils se sont enrichis grâce à la location saisonnière – Ludovic MATTEN
L’auteur est journaliste et investisseur. Son approche est donc très pragmatique et illustrée de nombreux exemples. Si vous êtes intéressés par ce type de location, lisez ce livre avant de vous lancer. La dernière partie sur la fiscalité vaut à elle seule le prix du bouquin.Les placements de l’épargne à long terme – Jean-François de LAULANIE
Livre (beaucoup) plus technique.L’auteur a mené une étude historique et statistique sur les 150 dernières années prenant comme point de comparaison les marchés actions, monétaires, obligataires et immobilier français et américains. Il en tire diverses conclusions sur le « portefeuille idéal » suivant votre profil.
La technique du succès – André MULLER
Chef d’entreprise, André MULLER livre dans ce court récit (200 pages) plusieurs conseils très pratiques pour s’organiser, se motiver et réussir ses projets professionnels.
Voilà pour la lecture estivale. Par souci de transparence, sachez que le livre d’Olivier SEBAN se trouve facilement et gratuitement sur Internet. Et il est possible que ce soit le cas pour d’autres…
Sur ce, je vous laisse bouquiner et méditer cette jolie phrase de l’un des pères fondateurs des Etats-Unis :
« Un investissement dans le savoir paie toujours les meilleurs intérêts. »
Benjamin Franklin