Après les projets culturels et les start-up, c'est au tour de l'immobilier de se mettre au crowdfunding. Le but est simple: financer des projets immobiliers grâce à l'argent de dizaines d'investisseurs particuliers. Des projets jusqu'ici réservés aux investisseurs institutionnels.
En l'espace de quelques mois, plusieurs plateformes françaises se sont emparées de ce créneau, promettant des rendements pour les particuliers de 10% et plus par an. Il y a de quoi se laisser tenter d'autant que la passion des français pour la pierre a été toujours importante !
Et avec un livret A qui affiche un taux de rémunération misérable de 0.75%, des bourses de plus en plus chahutées, des contrats d'assurance-vie au rendement moyen qui ne dépasse pas 2,5%, il devient alors impératif de trouver des alternatives plus rentables.
Le crowdfunding immobilier, qu'est ce que c'est ?
Le crowdfunding immobilier consiste à récolter des fonds auprès de particuliers puis à transmettre cet argent à un promoteur qui va réaliser un programme immobilier et le vendre. Il peut s'agir par exemple d'un immeuble ou d'une résidence avec des maisons individuelles.
Dans un projet classique, la banque finance 40% du programme. Une part d'un montant identique provient des ventes sur plan (50% des appartements sont vendus avant de commencer les travaux). Les 20% restant correspondent aux fonds propres apportés par le promoteur. L'argent injectés par les crowdfunders (les investisseurs particuliers) va justement gonfler ces fonds propres. "Avec le resserrement du crédit et les ventes qui ont tendance à s'étaler, les promoteurs ont besoin de plus de fonds propres", explique Joachim Dupont, président d'Anaxago, une plateforme qui fait du crowdfunding immobilier.
En échange, une fois le programme terminé et commercialisé, le particulier récupère son capital ainsi qu'un certain bénéfice.
Les plateformes françaises tentent de surfer sur la vague du crowdfunding immobilier qui part des Etats-Unis. Outre-Manche, Realty Mogul, une plateforme de crowdfunding immobilier, a déjà permis aux promoteurs de lever plus de 30 millions de dollars. Un important investisseur institutionnel s'est d'ailleurs engagé à investir 73 millions de dollars dans les prochains projets du site. Fundrise, une autre plateforme du même genre, a levé 31 millions de dollars cette année. Elle compte parmi ses associés Guggenheim Partners et Renren, le Facebook chinois.
Comment cela fonctionne-t-il ?
Plusieurs types de montages existent. En France, on en compte principalement trois.
- Via une holding qui prend des parts dans une SCCV
Les crowdfunders investissent dans une holding qui va détenir des parts d'une SCCV. A l'occasion de l'ouverture d'un nouveau chantier, un promoteur crée généralement une société civile de construction vente (ou SCCV). Celle-ci ne servira que pour un seul projet. La SCCV est chargée de gérer la construction des biens immobiliers et leur revente. Elle a vocation à disparaître une fois le programme entièrement commercialisé. Cependant, une SCCV est une structure juridique qui est responsable sans limite du chantier. Autrement dit, si les problèmes s'accumulent, la SCCV doit s'acquitter de toutes les dettes. C'est pourquoi les investisseurs passent par une holding. Ainsi, dans le pire des cas, la holding peut faire faillite et les crowdfunders n'auront pas à débourser un centime de plus que ce qu'ils ont investi au départ. Si tout se passe bien, les investisseurs récupèrent une partie de la plus-value du promoteur sur l'opération. Dans la plupart des cas, il faut attendre que les lots soient commercialisés à 100% pour payer les investisseurs. Il faut compter un à trois ans pour retrouver son capital et son éventuelle plus-value.
- Via une émission obligataire sur la holding qui détient tout ou partie d'une SCCV
Là encore, les promoteurs créent une holding, souvent une SAS (société par action simplifié). Celle-ci vient chapeauter la SCCV. Mais la holding réalise cette fois-ci une émission obligataire, une forme de prêt, qui est financé par les crowdfunders. L'argent récolté sert ensuite de quasi fonds propres pour les promoteurs de la SCCV. En échange, ils acceptent de payer très cher ce "prêt". Le coupon annuel peut aller jusqu'à 20% chez des petits promoteurs, selon la plateforme Wiseed. En général, le crowdfunder touche son capital et ses intérêts à la fin, quand la commercialisation des lots est achevée. Dans ce cas, là aussi, l'investisseur ne peut pas perdre davantage que sa mise initiale.
- Via une émission obligataire pour une SAS
Ce montage est légèrement différent du précédent mais il s'en inspire largement. Les promoteurs créent une SAS qui s'occupe directement de la gestion du chantier et de la commercialisation du programme. Les promoteurs ne passent donc pas par une SCCV. Celle-ci réalise également une émission obligataire, qui est financée par les crowdfunders. En échange, ils obtiennent une rémunération, versée à l'issue de la commercialisation du programme. Là encore, le particulier ne peut pas être redevable d'un montant supérieur à son placement d'origine avec ce montage.
- Autres montages :
Attention si l'on vous propose un montage en SCI (société civile immobilière) pour du crowdfunding. Car en SCI, les associés sont tenus indéfiniment aux dettes, à proportion de leur part (en pourcentage) dans le capital.
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La recherche de rendement pour nos patrimoines financiers est de plus en plus compliquée à concrétiser.
Les banques centrales ont lancé une énorme guerre au cash et à la rente. En clair, plus rien ne rapporte.
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Objectifeco passe en revue toutes les possibilités offertes de placements et les idées d'investissement par rapport à cette problématique
Qu'est ce que c'est que le crowdfunding immobilier qui promet des rendements de 8% aux investisseurs ?
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