Un EHPAD est un acronyme pour désigner un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. C’est une résidence de type maison de retraite médicalisée, qui accueille de façon temporaire ou permanente les personnes âgées de plus de 60 ans en situation de perte d’autonomie. L’établissement est alors composé de plusieurs chambres meublées avec le matériel médical dont elles ont besoin, mais aussi de salles communes où les résidents peuvent se restaurer, participer aux activités, se reposer...
Très peu de résidents ont les moyens d’acheter une chambre en EHPAD, du fait de l’importance des frais engendrés par les soins. Il est alors préférable pour les personnes dépendantes de louer la chambre. C’est pour cela que l’Etat propose aux investisseurs d’acheter une ou plusieurs chambres en EHPAD, contre un avantage fiscal.
Quelle fiscalité ?
L’investisseur a alors le choix entre deux types de fiscalité. La première est le régime LMNP classique (Loueur en Meublé Non Professionnel). Grâce à ce statut, le propriétaire percevra des loyers sous forme de micro BIC ou BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), atteignant une rentabilité autour des 4,5 % à 5 %. Ce statut lui permettra d’amortir 80 % de la valeur de son bien pendant 20 ans, soit 4 % par an, et le propriétaire pourra récupérer la TVA après quelques mois.
Ainsi, l’investisseur percevra ses revenus quasiment nets d’impôts pendant 20 ans. La deuxième est le régime LMNP Censi-Bouvard. Ce dispositif était censé prendre fin au 31 décembre 2012, mais il a finalement été reconduit jusqu’en 2016. Le propriétaire perçoit également ses revenus sous forme de BIC ou micro BIC, dont la rentabilité diffère en fonction des établissements, mais tourne autour de 4,5 à 5 % également. Ici, l’avantage fiscal sera une réduction d’impôts de 11 % de la valeur de l’acquisition sur 9 ans, en plus de la récupération de la TVA.
Pour qui ?
Investir en EHPAD est un placement immobilier très sécurisé, dans le sens où une société de gestion agréée par l’Etat s’occupe de la gestion de l’établissement. De plus, il apparaît que le marché est durable, puisque le recul de l’espérance de vie, et le départ à la retraite des baby-boomers va augmenter le nombre des personnes âgées de plus de 60 ans dans les prochaines années, si bien que la part des plus de 60 ans passera de 23 % de la population aujourd’hui à 30 % en 2060.
Le régime Censi-Bouvard convient parfaitement aux investisseurs faisant partie d’une tranche marginale d’imposition inférieure à 30 %, tandis qu’il est plus conseillé pour les investisseurs étant imposés sur le revenu à plus de 30 % de se diriger vers un investissement en LMNP classique, qui leur permettra d’avoir des revenus complémentaires nets d’impôts pendant les 20 ans de l’amortissement. En ce qui concerne le moment le plus opportun pour effectuer ce genre de placement, il n’y a pas un âge plus qu’un autre où il faut investir. Cependant, les revenus en EHPAD constituent un bon complément de retraite. Il est alors intéressant d’acquérir un EHPAD à n’importe quel âge, en sachant qu’il est conseillé de le garder lorsque l’investisseur sera à la retraite.
Comment acheter ?
Comme cité auparavant, un EHPAD est géré par une société de gestion, agréée par l’Etat. Il en existe peu, et le choix de la société de gestion va se déterminer en fonction des réserves financières solides, de son ancienneté, de sa notoriété. Les plus importantes sont ORPEA, DomusVi, Le Noble Age ou encore Medica.
Vous pouvez demander conseil à votre conseiller en gestion de patrimoine, afin de vous guider vers la meilleure société de gestion, mais aussi le meilleur établissement en commercialisation. De plus, investir dans un EHPAD en centre ville ou à la campagne ne change rien, chaque EHPAD étant construit en fonction de la demande.
Deux possibilités de financement s’offrent à l’investisseur :
- L’investissement en comptant, qui concernerait plutôt les investisseurs voulant le statut LMNP classique, et souhaitant une rente immédiate. Cette méthode est tout de même assez rare puisqu’elle nécessite en moyenne d’investir entre 150 000 et 250 000 euros pour une chambre en EHPAD.
- Le moyen le plus fréquent d’investir est à l’aide d’un emprunt auprès d’une banque. Dans
ce cas, les mensualités que l’investisseur devra rembourser à la banque seront égales ou quasiment égales au montant des loyers perçus. La plupart du temps, le propriétaire devra
fournir un faible effort de trésorerie. L’investisseur sera alors propriétaire, sans fournir un effort d’épargne trop important, et il pourra aussi déduire de ses revenus imposables ses intérêts d’emprunt.
Le marché des EHPAD est un marché très liquide, puisque de plus en plus d’investisseurs souhaitent acquérir une chambre en EHPAD. Lorsque l’investisseur souhaite récupérer son capital investi, il est alors facile de trouver rapidement une contrepartie. En effet, le marché secondaire des EHPAD est très actif. Si un investisseur en LMNP classique souhaite revendre son EHPAD avant la fin des 20 ans d’amortissement, son amortissement prend fin, puisqu’il récupère la totalité de son capital. Son acheteur, quant à lui, pourra amortir 80 % de la valeur de son bien acheté sur 20 ans.
En ce qui concerne le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur s’est engagé à détenir son bien pour la durée de sa réduction d’impôt minimum. Si, pour n’importe quelle raison, le propriétaire a besoin de revendre son acquisition avant la fin des 9 ans, son avantage fiscal prend fin et il se doit de rembourser les réductions d’impôt des dernières années. L’acheteur quant à lui, ne pourra pas bénéficier de la fiscalité en Censi-Bouvard, cet avantage n’étant pas transmissible. Cependant, il peut profiter du statut LMNP classique et amortir 80 % pendant 20 ans.