L’immobilier canadien, un marché en crise
La phase de ralentissement du marché immobilier canadien est bien en marche. Au Québec, par exemple, les volumes de ventes ont diminué fortement et les prix ont peu évolués à la hausse ou sont restés stables.
Selon des statistiques publiées par la société JLR (spécialisée dans l’immobilier), les ventes de maisons individuelles ou de grandes propriétés ont chuté de plus de 2% sur un an, date pour date. Pour les appartements, la baisse est plus sévère puisqu’elle s’établit à une diminution de 9% des ventes.
Le rythme de ventes est au plus bas depuis 5 ans.
Des prix stables
Dans la catégorie des maisons individuelles, le prix médian en 2015 a progressé de 2% pour atteindre un montant de 230 000$. Pour les autres propriétés, le prix médian était de 316 000$ en 2015, soit 3% de plus qu’en 2014.
On constate que la hausse de prix provient partiellement de l’augmentation de la proportion des ventes qui ont été conclues dans la région autour de Montréal. Les propriétés sont plus chères dans ce secteur, d’où les prix impactés sur fond de tendance haussière. En ce qui concerne Montréal même, les ventes enregistrent un volume similaire sur un an, et les prix ont très peu bougé.
Une moyenne qui s’est stabilisée aux alentours de 229 500$ (tous biens confondus).
Les perspectives globales pour l’immobilier canadien en 2016
La Société canadienne d'hypothèques et de logement prévoit une hausse des ventes les deux prochaines années. Elle anticipe une stabilisation pour les appartements en neuf. Les prix surévalués à Montréal et au Québec laisse entrevoir peu d’évolution à la hausse. Par ailleurs, les signes de surévaluation élevée à Montréal et à Québec laissent croire que la croissance des prix sera faible.
Beaucoup de condos sont disponibles sur le marché, des spécialistes estiment que le prix de vente de ces habitations accusera un recul de 1%.Devant cette forte compétition, de nombreux appartements sont maintenant offerts en location avec un total de plus 31 000 unités sur le marché québécois.
Le taux d'inoccupation est par ailleurs en hausse. Il se situe maintenant à 4 %, une augmentation de 0,6% par rapport à l'an dernier.
Les régions de Toronto et Vancouver enregistrent des prix plus élevés. Mais ces zones économiques offrent d’autres opportunités d’investissement dans l’immobilier commercial, comme nous le verrons tout à l’heure.
Il faut évoquer auparavant, la prédominance d’un facteur influent quant à l’évolution du marché immobilier particulier. C’est celui de la progression inexorable de l'endettement des ménages canadiens. Sur une décennie, les ménages canadiens se sont mis dans une situation financière difficile en s’endettant massivement auprès des banques. D’ailleurs un rapport récent fait état, que le ratio des paiements de la dette des ménages, qui englobe les paiements principaux et d’intérêt, par rapport au revenu disponible grimpera sur les cinq prochaines années.
Au troisième trimestre de 2015, pour chaque 100 $ de revenu disponible, la dette des ménages s’élevait à 171 $. Le rapport prévoit que d’ici fin 2016, la dette continuera de croître pour atteindre les 174 $.
Cet endettement accru va d’avantage affaiblir les ménages. Actuellement, le ratio des paiements est de 14.1%. Et il risque de progresser d’ici 2020 ! Rappelons que le plus haut niveau de ce ratio a été atteint, fin 2007, il s’établissait alors à 14.9%. Du jamais vu, en l’espace de 25 années consécutives.
En moyenne, la dette des ménages canadiens se départage ainsi, avec 63% de prêts hypothécaires, 29% de crédit à la consommation, et le reste pour les prêts non hypothécaires, des fournisseurs… Il est important d’observer qu’en parallèle de l’augmentation du niveau d’endettement, les revenus des salaires ont stagnés. Le Canada est depuis les années 2000, le pays du G7, où le rapport dette/revenus a été le plus faible. Courant janvier, la Banque royale du Canada (RBC) vient d’annoncer une légère hausse de ses taux… Un danger pour les ménages canadiens endettés ! Car même si pour le moment, les autres banques n’ont pas encore emboité le pas, il suffirait que le phénomène s’amplifie pour mettre en difficulté des milliers de ménages. Occasionnant, ainsi une cascade d’impayés ou de faillites.
D’autres pistes avec l’immobilier commercial ?
Le Canada bénéficie d’un des taux d’inoccupation les plus bas du monde, en ce qui concerne l’immobilier commercial. Généralement, un taux à un seul chiffre. Les villes industrielles canadiennes sont dotées de huit des dix plus faibles taux d’inoccupation en Amérique du Nord.
La croissance de la demande aux États-Unis et le dollar canadien en chute libre sont particulièrement profitables au secteur des exportations. Cependant la baisse des prix du pétrole et la volatilité de la demande mondiale en énergie pourrait avoir une influence néfaste sur l’économie du Canada, particulièrement à l’ouest. Le taux d’inoccupation risque d’augmenter.
Un point positif, la demande demeure forte pour les petits locaux industriels. Les FPI semblent s’être quelque peu essoufflés, les fonds de pension et les investisseurs privés enregistrent des performances en baisse. Les rendements peu impressionnants et l’offre limitée continueront à rediriger une partie du capital institutionnel canadien vers l’étranger. Surtout aux États-Unis, où certains marchés sont perçus comme étant sous-évalués.
Les investisseurs qui ne souhaitent pas acheter à l’étranger ou s’engager dans des guerres d’enchères ont plutôt opté pour le développement de nouveaux immeubles ou le réaménagement d’actifs existants afin de générer de la valeur.
Comme chez les particuliers, avec un léger rehaussement des taux d’intérêt, certains propriétaires surendettés pourraient être forcés à vendre. Cette dynamique offrirait aux acheteurs réticents des prix légèrement meilleurs. Cela ferait de ce marché, un marché favorable aux acheteurs.
Qu’en est-il de la baisse du dollar canadien par rapport au dollar américain ? Jusqu’où va-t-on descendre ?
Le dollar canadien se dirige vers un plus bas historique. La banque centrale s’est dite prête à baisser les taux directeurs. Elle l’avait fait en 1991. Là, le gouvernement essaye d’endiguer les effets nuisibles de la chute des matières premières. Le dollar canadien devrait poursuivre sa baisse en 2016. Fin de l’année, selon les spécialistes, on devrait avoir 0.59 USD pour un CAD. Actuellement, les 0.69 USD pour un CAD, est une valorisation que l’on n’a plus connu depuis 13 ans.
Le baril a plongé en dessous des 30 $, également. Plusieurs banques ont demandé à la Banque centrale du Canada d’abaisser encore les taux de 0.25 points, ce 20 janvier, lors d’un meeting économique et politique.
Selon des experts, le dollar canadien pourrait être baissier jusqu’en 2018 !
La prévision médiane (parmi un panel d’économistes interrogés par Bloomberg) anticipe un renforcement du dollar US face à la devise canadienne. Fin mars, 1,37 CAD pour 1 $.
Environ 10 000 entreprises exportatrices ont cessé leurs activités au Canada au cours de la dernière décennie, lorsque le boom pétrolier a fait grimper la valeur de la monnaie, selon une estimation d'un rapport du Crédit Suisse. Et maintenant, tout le monde s'alarme d'un retour de compétitivité avec la chute de la devise... Personne n'est jamais content.
William Finck
