La hausse des prix de l’immobilier et les taux d’emprunt à leur plus bas historique sont caractéristiques d’un phénomène bien particulier : les acheteurs sont de retour et massivement !
Selon John Burns de Real Estate Consulting, le nombre de maisons individuelles louables a bondi de 35% depuis 2006, on en compte désormais environ 15 200 000 sur le marché américain. Ce boom que l’on a connu était provoqué par des conditions idéales au niveau de l’investissement immobilier.
Alors dans cette dynamique, on est tenté de placer ces deniers dans la pierre locative mais des experts américains se veulent beaucoup plus mesurés que l’euphorie ambiante !
Le plus grand mythe selon eux est d’être persuadé que l’achat d’une maison est bon investissement. Les acquisitions dans le but de créer des revenus locatifs peuvent se révéler fructueuses. Mais une résidence principale pour assurer sa retraite est clairement un mauvais plan !
Beaucoup de personnes sont, dans l’idée toute faite que les prix de la pierre augmenteront toujours.
Qu’en est-il réellement ? Les prix des logements ont doublé entre 1997 et 2007, mais cela resta de l’ordre d’une anomalie.
Entre 1890 et 1990, les prix des maisons ont progressé à un rythme inférieur de celui de l’inflation, à une moyenne de 0 .21% par an. Entre 1950 et 1997, ce taux se tasse à 0.08%.
1. Avec l’inflation prise en compte, les chances de gains s’amenuisent avec le temps. Moralité, la maison n’est pas un investissement, mais un endroit pour vivre !
Même si l’on peut s’enrichir avec l’immobilier locatif, ce n’est pas si évident qu’aux premiers abords. Prenons l’exemple, d’un emprunt de 1200 $ mensuel, et de d’une récupération de 1600 $ de loyer, il n’y a pas forcément de bénéfices à la clef.
Des tas d'autres éléments sont à considérer. On peut perdre au change, quand il s’agira de revendre la maison car sa valeur se dépréciera aux yeux du futur acheteur. Les taxes gouvernementales qui sont mis en place pénalisent les propriétaires sur le long terme. Le temps passé à réparer ou concrétiser la location n'est jamais pris en compte par les investisseurs. Si une agence s'occupe de tout cela, il faut déduire ses prestations.
Vous l’aurez compris, être propriétaire est une situation plus délicate qu'il peut sembler.
2. Les retards de paiement sont souvent nombreux. Sans compter les locataires gênants qu’on ne peuvent pas être expulsés ! Les lois les protègent dans la plupart des cas. De plus, il faut compter les coûts des réparations qui peuvent se déclarer à des moments inopportuns (les pannes de chauffages, de réfrigérateurs…).
Il y a aussi le fait, que les locataires occupants les lieux ne seront pas autant précautionneux que vous-même le seriez avec votre propre logement !
Ce qui engendre des frais, car les rénovations sont plus systématiques. Et quand vous n’avez pas de locataires vous perdez de l’argent ! Donc faire du business dans l’immobilier locatif est moins évident qu’il y parait à première vue.
3. L’erreur de l’immobilier physique classique !
La croyance populaire très répandue veut que la seule manière d’investir dans l’immobilier, c’est de détenir des propriétés en physique. La conséquence, beaucoup de personnes ont l’idée d’investir dans des résidences secondaires, de vacances, des petits immeubles.
L’immobilier commercial ou de bureaux ne leur a pas frappé l’esprit pourtant l’on peut bien souvent réaliser de meilleures affaires.
Enfin, il y a l’immobilier non physique qui présente des risques très faibles par rapport à l’immobilier traditionnel. En France, investir dans une SCPI, une société qui va gérer un parc d’actifs immobiliers avec les risques que cela comprend peut être une excellente alternative. De surcroît, et de façon générale les rendements sont plus élevés que de l’immobilier standard sans les soucis du quotidien, de l’entretien, des locataires à devoir s’occuper !
