Mais, qui sait, peut-être avez-vous envie de revenir aux sources ? Ou la volonté de cultiver vous-mêmes votre lopin de terre pour gagner votre indépendance alimentaire ? A moins que vous ne craignez une troisième guerre mondiale ?
Quelles que soient vos raisons, la terre aura toujours de la valeur, de plus en plus même.
Mais, est-ce si simple de mettre la main dessus puis de la revendre ? Est-ce un investissement rentable ? Que devez-vous savoir avant de vous lancer dans une carrière « d’investisseur – farmer »?
Les terres agricoles : un bien recherché
L’achat d’un terrain agricole répondra à vos besoins et à vos craintes les plus sombres. Car la terre agricole est un actif tangible. On peut la toucher, faire du camping dessus ou l’amener à produire des denrées alimentaires. Ce qui, pour certains d’entre nous, est plus rassurant.C’est le propre de l’immobilier physique me direz-vous ! Exactement, sauf qu’il y a une donnée supplémentaire à prendre en compte.
Regardez l’évolution démographique mondiale :
De 7 milliards d’être humains en 2015, nous allons passer à près de 8 milliards en 2020. Et la population ne fera que croître encore et encore les années suivantes. Or, toutes ces personnes, il va falloir les loger, les nourrir, leur donner accès à l’énergie (pensez aux champs d’éoliennes ou aux biocarburants par exemple)… Cette inflation démographique va forcément entraîner des besoins colossaux – voire des tensions – et induire une croissance des prix des terrains agricoles. Car la terre est une ressource limitée – excepté à Monaco où l’on gagne des mètres carrés sur la mer
CERTAINS L’ONT BIEN COMPRIS…
C’était il y a quelques semaines. L’information est presque passée inaperçue, sauf pour ceux qui s’intéressent à l’achat et à la vente de terrain agricole.Une société chinoise a acquis 1700 hectares de terres dans le département de l’Indre ! Pour parvenir à leurs fins, les Chinois ont su jouer avec la réglementation française (et Dieu sait comme on aime réglementer en France). En gros, ils n’ont pas acheté directement la terre mais les parts sociales des sociétés agricoles. Malins…
Alors oui, les Chinois ont besoin de terres agricoles pour assurer leur approvisionnement, mais il ne faut pas oublier que l’on peut également spéculer avec les terrains agricoles. Regardez la suite.
TERRAINS AGRICOLES : COMMENT SE SITUE LA FRANCE ?
La France est un des plus grands pays d’Europe et l’un des plus gros producteurs agricoles.Pourtant, le prix de l’hectare de terre en France est parmi les plus bas du continent. Seule la Pologne propose un prix inférieur. A l’autre extrêmité, les terres agricoles aux Pays-bas coûtent 6 fois le prix des terres françaises !
Observez l’évolution des prix de l’hectare de terrain agricole ces dernières années sur ce site : le Prix des Terres.
C’est une hausse continue depuis plus de 20 ans. Quel autre secteur de l’immobilier peut se targuer d’une telle régularité ? Même en période de turbulence (fin des années 2000 jusqu’à aujourd’hui), la valeur des terrains agricoles n’a fait qu’augmenter.
Seule exception : les forêts dont le prix varie régulièrement.
La prime de la plus forte hausse est attribuée aux vignes AOP dont le prix à l’hectare a été multiplié par 3 en moins de 20 ans !
Achat de terrain agricole
COMBIEN ÇÀ COÛTE ?
Il y en a pour tous les goûts et tous les porte monnaie.Des près du côté de Brive la Gaillarde seront accessibles à 640 euros l’hectare.
A l’opposé, des vignes de Saint Emilion (2300 euros l’hectare), Pauillac (2300 euros l’hectare) ou Pomerol (plus de 4000 euros l’hectare) seront réservés aux personnes (très) riches. Sans parler des Bourgogne Grand Cru à 11 millions d’euros l’hectare…
Si vous voulez connaître le prix près de chez vous, voici le site de référence.
COMMENT FAIRE ?
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Les Safer
Vous pouvez donc vous adresser à la Safer de votre région pour débuter vos recherches. Mais sachez que vous ne serez pas favorisé en tant qu’investisseur privé par rapport à des exploitants agricoles qui souhaitent s’installer ou agrandir leur ferme. De plus, vous ne réaliserez sans doute pas l’affaire du siècle avec une Safer.
Vous souhaitez en avoir plus ? Tout est ici.
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Quel prix ?
– la qualité des terres. Elles sont organisées en 5 classes, la classe 1 étant celle de meilleure qualité, la classe 5 celle de qualité médiocre. A noter qu’il existe également des terres hors classes, à la qualité exceptionnelle.
– la zone. Il s’agit ici de la fameuse règle de l’emplacement. Ces zones regroupent plusieurs communes et sont désignées par arrêté préfectoral.
– le fait que la terre soit louée ou non à un agriculteur.
Le top est de mettre la main sur un terrain qui pourrait devenir constructible. Vous pouvez pour cela vous rapprocher de la mairie où se trouve le bien visé, plus particulièrement du service chargé de l’urbanisme. Certaines situations sont plus favorables que d’autres. Ainsi, si vous achetez un terrain dans le prolongement d’un lotissement, vous pouvez espérer que celui-ci deviendra constructible dans les années à suivre. Pas sûr néanmoins que l’agriculteur du coin vous brade un tel diamant
Vous êtes intéressés ? Jetez un œil sur ces petites annonces : Propriétés Rurales.
Louer un terrain agricole
COMMENT S’Y PRENDRE ?
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Le fermage
C’est sans doute ce qu’on appelle l’amour vache !
Savez-vous que, il n’y a pas si longtemps encore, les loyers agricoles se réglaient en « denrée », c’est à dire en kilos de beurre ou en litres de lait ?
J’imagine que ce type de loyer ne vous intéresse pas. Rassurez-vous la plupart des fermages(= loyers agricoles) sont aujourd’hui réglés en euros !
Leur montant est fixé en fonction de la durée du bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation (étables, granges…) et de la qualité des sols.
Le fermage peut être composé de deux éléments :
– la partie correspondant aux terres et aux bâtiments d’exploitation.
– la partie concernant les bâtiments d’habitation.
Pour connaître le montant du fermage, voici les organismes que vous pouvez contacter :
– direction départementale des territoires et de la mer (DDTM).
– Safer
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Un montant limité par la réglementation
Par défaut, la durée du bail est de neuf ans.
Autre solution : la Convention de Mise à Disposition de la Safer (CMD).Vous pouvez alors choisirvotre durée de location :
– 1 à 3 ans non renouvelables sans limite de surface,
– 6 ans renouvelables une fois pour des surfaces inférieures à deux SMI.
Autre avantage : la Safer procède à un état des lieux et trouve un exploitant pour la durée convenue avec vous. Vous ne vous occupez donc pas de la gestion.
Un état des lieux contradictoire est obligatoire. Pensez à faire apparaître dans le bail rural une clause selon laquelle le preneur prend les biens en l’état. En effet, s’il vous faut en plus payer les réparations ou les remises en état, la bonne affaire va se transformer en gouffre financier.
LOUER DES TERRES AGRICOLES, COMBIEN ÇÀ RAPPORTE ?
Bon, j’ai quelque chose à vous dire : vous souhaitez obtenir un rendement de malade ? N’achetez surtout pas de terrain agricole dans ce cas-là ! La rentabilité est vraiment grotesque ! Elle oscille entre 1 et 4 % brut.A titre d’exemple, une personne de ma famille loue 15 hectares de terres (de mauvaise qualité) pour 1300 euros par an. Sachant que ces terres sont estimées à 70 / 80 000 euros, cela nous donne une magnifique rentabilité brute de 1,62 % !
Même si vous pouvez chaque année actualiser le montant du fermage grâce à l’indice national des fermages, vous n’irez pas bien loin.
Autre (petit) avantage du bail rural, vous pouvez vous faire rembourser par le locataire 20 % de la taxe foncière. Oui, je sais, cela ne suffira pas à faire décoller votre rendement…
Vous l’aurez donc compris : c’est un investissement de bon père de famille. Vous achetez les terres agricoles, vous les louez (ou non) puis les revendez quelques années plus tard. Oui, je sais c’est spéculatif, c’est moche. Mais c’est çà aussi l’investissement, non ?
Comme d’habitude, je sais qu’une paire d’entre vous va être trop impatient pour attendre 20 ans afin d’empocher une belle plus-value. Deux solutions s’offrent à vous. La première c’est de faire une très belle affaire à l’achat du terrain agricole et donc pouvoir réaliser la plus-value rapidement. La deuxième, c’est tout simplement d’opter pour un autre mode d’investissement .
Vente d’un terrain agricole
COMMENT PROCÉDER ?
Tout d’abord, sachez qu’il vaudra mieux vendre une terre libre. Si la terre est occupée ladécote oscillera entre 15 et 30 %. Pourquoi ? Hé bien, tout simplement parce que le locataire exploitant agricole dispose de droits exorbitants face au bailleur.Les rapports locatifs ne sont pas toujours simples et, comme d’habitude avec le droit immobilier français, la loi est beaucoup plus favorable aux locataires qu’aux propriétaires. Cet adage est encore plus vrai dans le domaine agricole. Par exemple, en cas de conflit avec votre locataire, c’est le tribunal des baux ruraux qui sera chargé d’arbitrer la situation. Sachant que cette juridiction est composée de fermiers et de propriétaires (qui peuvent eux-mêmes être exploitants agricoles), la « loi » ne sera pas forcément de votre côté…
Certes, vous pouvez laisser le bien inoccupé mais cela va vite devenir une friche si vous n’en prenez pas soin. Une solution : le commodat. Il s’agit d’un contrat au terme duquel le bailleur met gratuitement à disposition la terre en échange de l’entretien de celle-ci. Le commodat est généralement conclu pour une durée d’un an. Sa souplesse présente par conséquent un avantage non négligeable.
Pour réussir à coup sûr une belle plus-value, vous pouvez également valoriser votre terre, par exemple en y plantant certaines espèces d’arbres qui pourront être vendues plus tard pour de l’ébénisterie ou au pire comme bois de chauffage. Mais attention, il y aura du taf ! Autre solution : diviser une grande parcelle agricole en jardins locatifs.
Et puis, si vous voulez vraiment exploser les scores, il faut réussir à vendre votre terrain agricole comme un terrain constructible. Sa valeur aura littéralement explosé. Et alors, je ne vous raconte pas si votre terrain agricole est assez grand pour envisager de le diviser en plusieurs parcelles constructibles – ce qui est le cas le plus souvent. C’est un véritable jackpot !
Evidemment, ce n’est pas le genre d’affaire qui arrive tous les jours. Et puis, les agriculteurs ont aussi le sens du business. Comme je l’ai déjà dit, il n’est donc pas garanti qu’ils vous cèdent une belle parcelle potentiellement constructible à l’avenir.
Néanmoins, je vous conseille de vous intéresser à des parcelles situées à proximité des villes, même d’importance moyenne. Optez pour les plus dynamiques. La pression urbaine aidant, vous aurez peut-être une très belle affaire à conclure dans quelques années. Allez jeter un œil au cadastre, cela vous donnera une première idée. Choisissez un terrain bordant une route avec, à proximité, les réseaux d’eau et d’électricité.
Par ailleurs, entre le moment de votre achat du terrain agricole et celui de la revente, cela induit un changement de destination du terrain. Si vous voulez en savoir plus sur le sujet, vous pouvez lire laréglementation.
Sachez enfin que, si votre terre est louée à un fermier, celui-ci dispose d’un droit de préemption, tout comme la Safer d’ailleurs.
QUID DE LA TAXE SUR LA PLUS-VALUE ?
Voilà, vous êtes parvenu a faire votre achat revente de terrain agricole. Et vous avez réalisé une belle plus-value. Bravo, vous vous êtes enrichi et allez pouvoir poursuivre votre carrière d’investisseur en série ! L’Etat va également vous féliciter à sa manière : en vous faisant payer une taxe sur la plus-value réaliséeCette plus-value est soumise au régime de droit commun de taxation des plus-values de cession. Il faudra donc acquitter de 34,5 % de la plus-value si vous revendez votre bien rapidement, à savoir 20 % de taxe et 14,5 % de prélèvements sociaux. Si vous conservez le bien plus longtemps, un système d’abattement pour durée de détention existe. Voici pour rappel le tableau pour l’impôt sur le revenu :
| Jusqu’à cinq ans de détention | 0 % |
| 6e année | 6 % |
| 7e année | 12 % |
| 8e année | 18 % |
| 9e année | 24 % |
| 10e année | 30 % |
| 11e année | 36 % |
| 12e année | 42 % |
| 13e année | 48 % |
| 14e année | 54 % |
| 15e année | 60 % |
| 16e année | 66 % |
| 17e année | 72 % |
| 18e année | 78 % |
| 19e année | 84 % |
| 20e année | 90 % |
| 21e année | 96 % |
| 22e année | 100 % |
Et pour les prélèvements sociaux :
| 6e année | 1,65 % |
| 7e année | 3,3 % |
| 8e année | 4,95 % |
| 9e année | 6,6 % |
| 10e année | 8,25 % |
| 11e année | 9,9 % |
| 12e année | 11,55 % |
| 13e année | 13,2 % |
| 14e année | 14,85 % |
| 15e année | 16,5 % |
| 16e année | 18,15 % |
| 17e année | 19,8 % |
| 18e année | 21,45 % |
| 19e année | 23,1 % |
| 20e année | 24,75 % |
| 21e année | 26,4 % |
| 22e année | 28 % |
| 23e année | 37 % |
| 24e année | 46 % |
| 25e année | 55 % |
| 26e année | 64 % |
| 27e année | 73 % |
| 28e année | 82 % |
| 29e année | 91 % |
| 30e année | 100 % |
Alors, l’achat revente de terrain agricole, çà vaut le coup ?
L’achat et la vente de terrain agricole sont strictement réglementés en France. Bon, vous me direz, comme beaucoup de choses. Ceci dit, et comme nous l’avons vu, la terre agricole est un tel enjeu qu’il vaut peut-être mieux que l’Etat s’y intéresse de près.Acquérir, gérer et revendre des terres ressemble malgré tout à un parcours du combattant : niveau de loyer contraint, droit de préemption des Safer et des exploitants agricoles, droits des paysans locataires exorbitants du droit commun, baux de longue durée… Autant dire qu’il vous faudra avoir la foi !
Alors oui, si vous avez la vision (et la chance) de mettre la main sur un terrain agricole bradé et dont la valeur explose au cours du temps, vous vous serez enrichi – enfin surtout vos enfants ou vos petits-enfants – car il s’agit d’un investissement (très) long terme.
Ce type d’investissement peut également présenter un intérêt pour les gros patrimoines déclarant de l’ISF. Si vous êtes concerné, je vous invite à lire la prose officielle.
Personnellement, entre les multiples contraintes et la rentabilité proche de zéro, je préfère me tenir à l’écart.