L’immobilier est un actif solide, tangible, réel, qui génère de vrais revenus, et reste à mon sens un des deux seuls moyens de gagner une vraie indépendance financière.
Que recherche un investisseur quand il choisit l’immobilier ?
La liberté :
C’est la raison principale qui motive les investisseurs. En résumé, vous faites un emprunt, vous payez pendant 10, 15 ou 20 ans, une fraction des charges de votre immeuble, et après cette période d’épargne forcée, vous obtenez un cash-flow positif et donc la liberté de ne plus aller travailler si vous le souhaitez. Tout dépend évidemment du nombre de biens que vous possédez et des revenus qu’ils génèrent.Le contrôle de leurs finances :
Quand vous placez votre épargne en banque, vous devez faire confiance à un système qui est le plus souvent opaque, et en réalité, vous ne contrôlez rien, pas plus que votre banquier ou votre assureur. L’argent circule de compte en compte et le solde de vos comptes bancaires ne matérialisent qu’une dette de la banque envers vous…"Un compte en banque n’est qu’un bout de papier sans réelle valeur"
Avec l’immobilier, vous avez des revenus réels, des locataires réels, un actif bien réel et vous avez le contrôle total de vos biens. Hormis la fiscalité, vos revenus seront toujours là, même si la valeur de votre bien peut baisser.
Une alternative à l’épargne financière :
Certains investisseurs admettent que l’immobilier n’est rien de plus qu’une part de leur portefeuille d’investissement global."Attention à la fausse diversification"
Comme les conseillers financiers sont en général formés à proposer de la fausse diversification, c’est à dire une diversification à l’intérieur d’une même classe d’actifs, nous voyons souvent des portefeuilles déséquilibrés. Par exemple, si un client souhaite diversifier son patrimoine, on va souvent lui dire que sa résidence principale vaut 200 000 euros et donc il faut 200 000 euros de produits financiers, et pour limiter le risque il accepte de mettre dans cette épargne financière, 20% en SCPI (pierre papier), 50% en fonds en euros et 30% en actions réparties en 3 ou 4 zones géographiques ou secteurs d’activité.
Ceci est une aberration et voici quelques raisons évidentes :
- La résidence principale n’est pas un investissement (voir l’article sur la résidence principale), elle ne doit pas intervenir
- Les SCPI ne fonctionnent pas comme l’immobilier, il s’agit de papier qui peut perdre de la valeur en fonction de l’offre et la demande
- Les fonds en euros ne sont que des dettes, et donc des passifs, rien de bien solide ou réel.
- Les actions sont volatiles et maintenant globalisées. Si la bourse chute, tout les secteurs et zones chutent.
Voici un exemple de diversification réussi :
- Immeuble de rapport en direct (50%)
- Immobilier commercial ou de bureau
- Parts de SCI ou SCS de commerce (pas de SCPI)
- Actions non cotées
- Actions & fonds commun de placement
- Forêts & terrain
- Cash en liquide
- Or et argent physique
- Quelques comptes bancaires (mais pas trop).
- Autres actifs réels et tangibles
Pourquoi privilégier l’immobilier alors ?
Après plusieurs années d’investissement immobilier, j’ai réalisé qu’en plus de générer du cash-flow, de suivre la courbe de l’inflation, l’immobilier permet d’agir avec un effet de levier très important grâce au crédit. D’autre part l’immobilier nous laisse libres de prendre toutes les options au fil du temps. Plus vous possédez d’immobilier, plus les portes s’ouvrent en terme de financement.L’immobilier nous donne la liberté financière, mais il nous donne en réalité bien plus ! Un patrimoine immobilier nous laisse des options pour réaliser des projets bien plus grands que le simple fait de ne plus travailler, il nous permet de réaliser nos rêves les plus fous !
J’ai un raisonnement de scientifique, du fait de mon parcours et voici ce que je me suis posé comme question il y a quelques années avant de devenir investisseur et professionnel de l’immobilier :
Autour de moi, quelles sont les personnes qui ont réussi à atteindre l’indépendance financière (rentier) ?
- Parmi ces personnes, combien ont réussit grâce à la Bourse ? Quasi personne !
- Combien on réussit grâce à l’épargne financière ? Personne !
- Combien on réussit grâce à une création entreprise ? Quelques-uns seulement, les plus motivés !
- Combien on réussit grâce à l’immobilier ? Beaucoup d’entre nous
