On peut en effet utiliser pour cela de l’argent qui n’est pas le nôtre, mais que l’on va emprunter. C’est ce que les anglophones appellent OPM (Other Peoples Money : l’Argent d’autres Personnes).
Et lorsque vous utilisez l’argent d’autres personnes pour financer votre achat, vous mettez en place ce que l’on appelle un levier financier.
Vous connaissez certainement le principe du levier mécanique. Par exemple pour soulever un poids très lourd ou dévisser une roue de voiture.
Avec un levier mécanique, au plus loin vous tenez la barre du levier, au moins d’énergie vous devez mettre pour soulever le poids.
Eh bien ça marche de la même manière pour l’immobilier. Si vous organisez judicieusement le financement de votre achat, vous pouvez n’utilisez que très peu de votre argent personnel pour obtenir de grands résultats. Bien sûr rien ne vient sans risque, et quand vous augmentez votre levier financier, vous augmentez aussi le risque potentiel. Mais il y a moyen de minimiser le risque de manière à protéger vos investissements autant que possible.
Le but de tous les investisseurs immobiliers avisés – même s’ils disposent d’importantes réserves financières – est d’utiliser aussi peu que possible de leur argent personnel dans chaque opération qu’ils font. Plutôt, ils organisent chaque opération de telle manière à pouvoir utiliser le plus possible l’argent d’autres personnes.
Au plus vous pouvez économiser votre propre argent sur une affaire, au plus vous en aurez en main pour la prochaine qui se présentera à vous.
Que pouvez-vous faire avec 50.000 euros ?
Supposons que vous avez à la banque 50.000 euros prêts à être utilisés pour investir dans l’immobilier.Si vous achetez cash une propriété de 50.000 euros, quelle est la valeur des biens que vous contrôlez ? C’est 50.000 euros ! (moins les frais d’achat évidemment, mais passons-les sous silence pour le moment pour faire plus simple, de façon à s’attacher à comprendre le principe du levier financier).
Mais vous pouvez aussi utiliser ces mêmes 50.000 euros pour mettre 10 % d’acompte sur 10 propriétés différentes de 50.000 euros chacune.
Maintenant vous avez investi la même somme de votre argent personnel, mais vous avez le contrôle de biens immobiliers pour une valeur de 500.000 euros.
3% par an de 50.000 € … ou de 500.000 ?
Pensez-y …. Lorsque vos propriétés prennent de la valeur avec le temps, vous réaliserez un gain beaucoup plus conséquent lorsque vous contrôlez 500.000 euros de biens immobiliers plutôt que seulement 50.000 euros.Même si vous êtes dans une zone où le marché immobilier est lent, vous pouvez vous attendre à ce que les prix de l’immobilier augmentent de quelques pourcents par an en moyenne. Si les prix croissent de 3% par an, avec votre propriété à 500.000, vous faites grandir votre patrimoinede 15.000 euros après seulement la première année. Mais si vous n’aviez pas utilisé de levier financier, votre propriété de 50.000 euros n’aurait grandi que d’un petit 1.500 euros dans sa première année
Par la suite, votre patrimoine continuera à grandir au fur et à mesure que vous rembourserez votre crédit (payé gracieusement par vos locataires), les propriétés continueront à croître en valeur années après années, et vous recevrez le cash-flow généré par ces propriétés.
En conclusion ne soyez jamais trop pressé d’utiliser votre argent personnel. Conserver le plus haut niveau de liquidités vous permettra d’être le plus flexible possible lorsqu’une nouvelle opportunité se présentera à vous.
