Depuis le lancement de ce blog, et aujourd’hui ne fera pas exception, j’ai décidé de tout vous dire et transmettre toutes mes connaissances en matière d’immobilier. Nous savons tous que beaucoup d’idées reçues circulent sur l’immobilier et certains mythes ont la peau dure.
Aujourd’hui nous nous attaquons à un mythe bien ancré dans les esprits, en particulier des citadins et des investisseurs : » l’emplacement » ! Dans cet article, vous allez découvrir pourquoi l’emplacement ne doit pas occulter les autres éléments d’un projet immobilier et vous verrez comment certains investisseurs se retrouvent aveuglés par le côté « prestige » !
Emplacement, emplacement, emplacement nous dit-on ! ceci est mythe et voici pourquoi !
Pas un agent immobilier n’oublie cet argument lorsqu’il négocie avec un acheteur potentiel et pour cause, c’est l’argument ultime et incontestable face à un profane, l’emplacement étant effectivement un facteur déterminant pour la sélection d’un bien immobilier, mais attention ce n’est pas le seul facteur et négliger les autres peut s’avérer coûteux !
Quels sont les facteurs importants pour sélectionner un bon projet immobilier ?
Vous avez bien lu, je ne parle pas d’achat, mais bien de « sélection » d’un bien immobilier. L’immobilier est un actif, sa valorisation à long terme est aussi importante que le cash-flow qu’il génère. Pour sélectionner un bien immobilier, il existe 3 grandes caractéristiques représentées sur le graphique ci-dessous par un triangle PRIX – EMPLACEMENT – QUALITÉ.
L’emplacement est bien entendu un des éléments à prendre en considération, nous sommes entièrement d’accord, mais faire l’acquisition d’un bien sans tenir compte de la qualité ni du prix peut se révéler hasardeux !
Dans certains cas, comme à Paris, l’emplacement conditionne à lui seul plus de 90% du prix, c’est bien trop !
Immeuble à Paris : 10 000 euros par m²
Angers : 3 000 euros par m²
Brest : 1 500 euros par m²
Cette différence est très importante ! Selon plusieurs études dont celles de Jacques Friggit, les prix sont étroitement liés aux revenus des ménages sur le long terme. Dans notre exemple, les revenus bruts disponibles par habitant sont similaires à Paris, à Brest ou à Angers (Paris : 24 115 euros par an, Brest 18 557 euros par mois, Angers 18 797 euros par mois). Pourquoi de telles différences de prix alors ? Spéculation ? Prestige ? les deux ?
Construction identique, emplacement identique, alors pourquoi une telle différence de prix ?
Dans ce cas, la réponse a le mérite d’être simple, la différence de prix n’est que le résultat de l’offre et de la demande. Autrement dit, la valeur d’un immeuble est plus proche de 1 500 euros par m² , ce qui correspond aujourd’hui à la valeur de reconstruction avec des matériaux modernes. A 10 000 euros par m², le prix est constitué à 90% par un facteur subjectif : « L’offre et la demande ! »Aujourd’hui, à l’heure de l’immobilier cher dans les grandes villes (cf article PARIS : Faut-il parler de bulle immobilière ?), il faut bien être conscient que l’emplacement est devenu l’unique paramètre pour justifier les prix excessifs. D’où la fameuse phrase qui en devient presque ridicule :
En immobilier, ce qui compte c’est l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement… FAUX !
Attention l’exemple est fictif ! Prenons un appartement de 75 m² en plein coeur de paris avec vue sur la tour effeil, copropriété et appartement de très bonne qualité. Ici nous avons l’emplacement et la qualité. Imaginons alors que le vendeur nous le propose un prix de 30 000 euros du mètre carré soit un prix de 2 250 000 euros ! vous pouvez avoir un appartement fabuleux aux pieds de la tour Eiffel, cela ne justifie pas un tel prix même s’il est unique et rare. Le prix sera tellement élevé que la rentabilité sera quasi nulle et que le risque de perdre devient énorme en cas de retournement comme nous l’anticipons.
Cet exemple est frappant, car ceux qui me diront qu’un appartement trouvera toujours preneur en plein cœur de Paris ont probablement raison, mais uniquement si nous sommes proches du prix du marché. Aujourd’hui personne n’est assez stupide pour acheter à Paris un appartement à un tel prix, preuve que le prix reste un élément bien plus important que l’emplacement.
Qu’est-ce qui est important pour un investisseur ?
Pour un investisseur, ce qui compte, c’est le cash flow que procure un bien. Les investisseurs débutants ou fortunés préfèrent très souvent investir en plein centre-ville car le bien peut soi-disant se louer plus facilement. Ceci est vrai, un bien situé en plein centre d’une grande ville trouvera statistiquement plus facilement preneur qu’un bien en pleine campagne, car plus de locataires sont à la recherche d’une location en plein centre, mais faut-il sacrifier une partie importante de la rentabilité pour un emplacement ?Nous avons deux cas de figure :
Soit vous souhaitez être propriétaire d’un investissement « prestige« sans en regarder le rendement (espoir de plus-value uniquement).
Soit vous souhaitez investir de manière optimisée et faire une belle opération financière (bon cash flow).
Pour un ménage qui possède un beau patrimoine, la première solution est acceptable, en revanche, pour un ménage qui n’a pas de patrimoine productif (immobilier de rapport), commencer par investir dans des biens immobiliers peut rentables est probablement la meilleure solution pour bloquer leur capacité d’épargne à court terme et donc rater des futures opportunités d’investissement. Le rendement net après impôt d’un appartement parisien est aujourd’hui autour de 1 à 2% net alors qu’il n’est pas rare de trouver des projets à 5 ou 6% net en province.
Quels biens se louent et se vendent le mieux ?
En province, il n’est pas rare de constater des prix en dessous de 1 000€ du m², nous sommes alors proche ou en dessous de la valeur de reconstruction. Est-il vrai que seuls les biens situés dans les grandes villes se louent bien : la réponse est non ! (cf article sur la location dans les petites villes).Nous pourrions utiliser la même démonstration pour prouver qu’un appartement se loue très bien si l’adéquation entre le prix, la qualité et l’emplacement est bonne. Un bien en plein centre-ville de Paris vétuste et cher ne se louera pas bien même si l’emplacement est excellent. Parallèlement, un appartement de qualité à un prix raisonnable, mais situé en pleine campagne trouvera facilement preneur, même si le marché locatif est très restreint. Aujourd’hui internet permet de louer plus facilement ce genre de bien.
Oui vous trouverez toujours un acheteur avec
un emplacement, mais à quel prix !
un emplacement, mais à quel prix !
Pour vos projets immobiliers donc, 3 critères déterminants : PRIX / EMPLACEMENT et QUALITE !
Si vous n’êtes toujours pas convaincu, je vous laisse découvrir la réalité des prix de l’immobilier en France. Savez-vous par exemple qu’avec un salaire de 3 000 euros par mois, un ménage mettra l’équivalent de 16 mois de salaire pour se payer un T2 de 50 m² en province contre 166 mois (13 ans) en moyenne pour un appartement de la même surface dans les beaux quartiers de Paris ! S’il n’y a pas le prestige là dedans, je ne m’y connais pas !
