Ouais…
Sauf que, comme je l’ai rappelé dans cet article, il faut sortir des sentiers battus et surtout ne pas faire comme tout le monde.
J’irai même plus loin : si vous gérez bien votre affaire, non seulement vous ne prendrez pas plus de risques qu’en ayant privilégié un « emplacement numéro un », mais en plus, la rentabilité va littéralement décoller !
Comment réduire le risque en investissant dans une maison de bourg
Au fil du temps, je me suis constitué une liste de critères me permettant de « screener » le territoire. Ces critères me permettent de savoir où je mets les pieds (et mon argent). Forcément, je connais bien ma région mais il y a des coins qui m’ont surpris par leur dynamisme ou à l’inverse par leur morosité.Je ne vais pas vous servir une liste à la Prévert mais, si vous vous intéressez à l’investissement en milieu rural, il y a des points essentiels que vous devez observer :
Les infrastructures routières et/ou ferroviaires
Souvent, les villes et villages situés à proximité d’une quatre voies poussent comme des champignons. Pour donner un exemple local, lorsque l’autoroute A84 reliant la Normandie à la Bretagne a été ouverte, cela a permis de désenclaver des territoires. Depuis, on assiste à une véritable explosion démographique dans ce secteur – et par conséquent des prix de l’immobilier.Le dynamisme économique
Identifiez les zones où des entreprises ouvrent, s’agrandissent ou embauchent. Evitez de vous appuyer sur une zone où il n’y a qu’une « locomotive » économique, aussi puissante soit-elle. Mieux vaut une kyrielle de PME dans des secteurs d’activité diversifiés. Regardez également le taux de chômage sur la zone qui vous intéresse. A ce titre, les bases de l’INSEE (en accès libre) peuvent paraître rébarbatives mais ô combien instructives.Le dynamisme locatif
Point « importantissime » évidemment puisqu’il conditionne votre réussite ou votre échec en tant qu’investisseur immobilier. Il faut en parler avec les agences locales, les études notariales. Et puis, il y a l’incontournable test via une annonce fictive, et ce avant même de vous engager à signer un compromis. Ce point fait parfois débat. Personnellement, j’en ai pris mon parti dans la mesure où il permet de sécuriser mon investissement.La démographie
N’oubliez pas une chose : ces dernières années, les personnes ont tendance à quitter les centre-villes pour aller vers la périphérie voire la campagne. Et ce n’est pas tellement nouveau : je me souviens du prof de géo au lycée qui parlait de « rurbanisation ». Cela ne nous rajeunit pas !Pour vérifier la démographie, rien de plus facile : allez sur Wikipédia et observez les graphiques non seulement de la commune mais également du canton. Si c’est la chute libre depuis une décennie, il faut sérieusement se poser des questions. Personnellement, je fais une croix sur ces coins-là.
Un exemple d’investissement à la campagne
Le gros avantage d’investir dans les campagnes, maison de bourg ou autres bien, c’est que les investisseurs ne courent pas les rues – ou les champs si vous voulez faire un peu de mauvaise foi.Du coup, cela vous laisse un peu de temps pour étudier le coin, pour réfléchir… et pour négocier. Forcément, quand vous êtes quasiment le seul dingue à vouloir acheter de l’immobilier « dans un coin paumé », vous vous trouvez en position de force face au vendeur qui se dit « merde, il vaut mieux que je fasse preuve d’un peu de souplesse avec celui-là parce que, sinon, je ne suis pas prêt de vendre ».
Allez, je vais vous donner un exemple. Parce que je sens encore une pointe de scepticisme en vous.
Début 2015, nous avons acheté un ensemble immobilier dans un bourg de 650 habitants (quatre commerces, une école maternelle et une école primaire). La ville la plus grande est à 15 kilomètres (environ 30 000 habitants).
Si je reprends les critères énoncés plus haut :
- les infrastructures routières et/ou ferroviaires : la fameuse A 84 n’est pas loin (16 kilomètres).
- le dynamisme économique : fort. Après avoir connue une chute dans les années 80, l’économie locale s’est redressée et s’appuie sur de grosses PME multisectorielles (agroalimentaire, électronique, automobile, sports équins…). Le taux de chômage du canton est le plus bas de la région.
- le dynamisme locatif : le point sur lequel j’étais le plus sceptique. Les agents immobiliers avaient beau m’assurer qu’il n’y avait pas de problème, je ne les croyais qu’à moitié. Alors, j’ai testé. Résultat : 10 demandes en 3 jours. Suffisant à mon goût pour me positionner.
- la démographie. Celle du village augmente de manière continue depuis 15 ans, ce qui coïncide avec l’ouverture de l’autoroute. Celle du canton stagne sur la même période.
img class="aligncenter size-full wp-image-2069" src="http://www.optimiser-mes-finances.fr/wp-content/uploads/2016/01/Maison-bourg-mini.jpg" alt="Un exemple de maison de bourg" width="469" height="313" srcset="http://www.optimiser-mes-finances.fr/wp-content/uploads/2016/01/Maison-bourg-mini-300x200.jpg 300w,
Comme vous le voyez, rien de très sexy : c’est une maison de bourg séparée en deux lots. D’un côté, la maison elle-même (110 m² habitables) avec une cour et une terrasse à l’arrière. De l’autre, un petit commerce (salon de coiffure) installé ici depuis plus de 10 ans.
Cela faisait plusieurs mois que le bien était à la vente.
La maison est louée 452 euros à une mère célibataire avec trois enfants.
Le commerce est loué pour un montant de 228 euros.
Le bien était affiché à 75 000 euros.
Avec les frais de notaire, la garantie bancaire et les frais de dossier, la rentabilité brute flirtait déjà avec les 10 %.
Après négociation, nous avons acheté l’ensemble pour 65 000 euros. Avec, à la clé, une rentabilité de 11,17 %.
Petite cerise sur le gâteau : le loyer de la maison est intégralement et directement réglé auprès de nous par la CAF.
Deuxième cerise sur le gâteau : nous avons pu conventionner avec l’ANAH sur du Borloo ancien (cf. site ANIL). Avec un profil tel que celui de la locataire actuelle de la maison, cela nous permet de défalquer 60 % des revenus fonciers. Si on y ajoute les intérêts d’emprunt, l’assurance et la taxe foncière, les revenus fonciers sont complètement effacés.
Pour vous donner une idée, le plafond du loyer à ne pas dépasser dans le cadre de cette convention est de 625 euros. Cela laisse un peu de marge…
A noter que le Borloo ancien est particulièrement intéressant quand vous possédez de grandes surfaces. Or, les grandes surfaces sont plus facilement accessibles à la campagne…
Nous avons obtenu un prêt sur 20 ans couvrant l’intégralité de la transaction (sauf les frais de dossier = 350 euros). Avec un taux de 2 %, cela nous donne une mensualité de 400 euros tout rond. A mettre en relation avec le montant total des loyers de 680 euros…
Evidemment, l’effet sera démultiplicateur si vous achetez un lot de maisons. Vous pourrez littéralement exploser les scores question rentabilité ! Mais ce genre d’opportunité est rare.
Les limites au système
Comme dans tout système, il est nécessaire d’en connaître les limites.Tout d’abord, cela reste la campagne. Même si vous vous êtes assuré d’un certain dynamisme, vous n’aurez pas 50 candidats pour louer. Ce type d’investissement ne conviendra donc pas aux personnes qui veulent avoir beaucoup de choix.
Ensuite, la gestion locative sera un peu plus coûteuse, soit en temps si vous gérez vous-même (pensez au temps de route), soit en argent si vous déléguez à une agence. Mais, avec une rentabilité au-delà de 10 %, vous pouvez vous le permettre.
Enfin, avec une maison de bourg, vous ne réaliserez pas de plus-value mirobolante le jour où vous revendrez. Ne croyez pas au Père-Noël.
Mais, là n’est pas le but.
Et quand bien même vous revendriez, quand bien même vous ne feriez pas de plus-value, ce bien ne vous aura pas coûté un sou puisque ce sont les locataires qui auront remboursé la banque !