Peut-on investir au Canada à distance ?
Si vous décidez d’investir dans l’immobilier au Canada, vous pouvez percevoir des revenus de location sans y être résident. Il faut cependant respecter certaines règles de conformité fiscale, sinon vous pourriez rencontrer des difficultés lors de la vente de vos biens.Mais concrètement, comment ça se passe ?
À titre de non-résident, vous devez d’abord demander un certificat de conformité lors de la disposition d’un bien canadien imposable. La plupart du temps, un non-résident qui perçoit un revenu de location est redevable d’impôts au Canada à un taux de 25 % calculé sur le montant brut du loyer perçu pendant l’année se terminant au 31 décembre. Aucune dépense liée à l’immeuble locatif n’est alors prise en considération, même s’il est déficitaire.Mais en vertu de laLoi de l’impôt sur le revenu, le non-résident peut choisir d’être redevable d’impôts sur le revenu net de location, déductions faites des dépenses admissibles. Le taux d’imposition ne sera plus de 25 %, mais calculé à des taux d’imposition graduels similaires à ceux dont bénéficient les résidents du Canada.
Pas d’avantage fiscal de type SCI au Canada !
Lors de la vente, le Canadien sera imposé sur la moitié du gain en capital, selon sa fourchette d’impôt. Au Canada, contrairement à la France, il n’y aucun avantage fiscal équivalent à une SCI (Société civile immobilière) lors d’un investissement immobilier.
Qu’en est-il du marché immobilier ?
Comme en France, les prix des immeubles de rapport ont explosé ces dix dernières années et sont désormais très élevés par rapport au revenu net qu’ils peuvent générer. À Montréal, la valeur des immeubles a été multipliée par trois depuis 2001 et les taxes ont suivi l’inflation. Malgré tout, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit une remontée des ventes dès 2014 et dit s’attendre à une progression de 4,5 % de la revente.Et au niveau de la location ?
En ce qui concerne les lois qui protègent les locataires, c’est au Québec où les locataires résidentiels sont les mieux protégés par la Régie du logement du Québec. Contrairement à la France, on ne peut pas exiger trois mois de loyer d’avance ou résilier le bail pour différentes raisons. Il faut toujours se présenter au tribunal de la Régie du logement en cas de litige.Une loi très protectrice des locataires au Québec !
Par exemple, avant de pouvoir résilier un bail et expulser un locataire pour un motif valable, le propriétaire devra présenter une demande à la Régie du logement et faire la preuve qu’il a subi un préjudice sérieux. À titre d’exemple, il peut s’agir d’un locataire qui fait régulièrement du bruit, importune les voisins et ne paie pas le premier du mois.
En cas de retard de plus de trois semaines ou de retards fréquents sur le paiement du loyer, le propriétaire peut demander la résiliation du bail et l’éviction du locataire et des autres occupants. Si le loyer est toujours impayé le jour de l’audience, la Régie résiliera le bail.
Quand il y a changement de locataire, la loi québécoise permet à un propriétaire d’augmenter le loyer lorsqu’un nouveau locataire occupe un logement locatif. Avant la signature du nouveau bail, le propriétaire devra toutefois notifier au nouveau locataire le montant des loyers des 12 derniers mois précédant l’entrée en vigueur du nouveau bail, ce qui limite généralement les trop fortes hausses.
Comment ça se passe concernant mon emprunt et ma mise de fond ?
Côté financement, l’acquisition d’un immeuble locatif où l’acheteur ne sera pas occupant exigera une mise de fonds de 20 %. Pour les modalités d’emprunt, alors qu’en France la durée du contrat est égale à l’amortissement, au Canada le taux est seulement fixé pour la durée du « terme » et à un taux variable, souvent plus avantageux.Une renégociation chaque année des taux de crédit !
Ainsi, un prêt immobilier sera généralement amorti sur 20 ou 25 ans, mais vous devrez renégocier le taux de votre prêt chaque année ou selon la durée du terme (2 ans, 5 ans, etc.). Il est possible de le fixer à tout moment advenant une hausse.
La durée du terme détermine le taux d’intérêt. Actuellement, un terme de 5 ans se négocie aux alentours de 4 %. Un terme de 1 an sera environ de 2 %. Si vous êtes un bon client qui paie régulièrement, avec de bons actifs, il y a généralement moyen de négocier un peu à la baisse.
