Je vous présente Eymeric, un lecteur du blog, et son investissement immobilier aux USA. Eymeric a eu le déclic en lisant l’article sur l’immobilier aux USA et a décidé d’investir en 2014. Eymeric va nous raconter son histoire, vous allez voir cela n’a pas été très difficile
Cet interview est en deux parties. Dans la première partie Eymeric nous parle de son retour d’expérience comme investisseur aux USA, ce qu’il a acheté, comment il a fait. Dans la seconde partie, les rôles s’inversent car c’est Eymeric qui me pose des questions sur mes investissements !
Place donc à la première partie de l’interview
Tanguy : Eymeric bonjour, est ce que tu peux te présenter rapidement ?
Eymeric : Je suis originaire de Savoie et j’ai suivi un parcours assez similaire au tien au niveau des études (NDLR : une école de commerce). Je travaille en Suisse depuis 5 ans en Marketing dans une multi-nationale. Avant j’ai travaillé aux Etats-Unis pour une multi-nationale francaise. Je réfléchis maintenant de manière obsessionnelle a la diversification de placements et, pourquoi pas, a l’indépendance financière un jour. Je n’en suis qu’aux balbutiements et, en ce sens, ton blog est un formidable outil d’information – je t’en félicite ! Je voulais te contacter concernant vos investissements immobiliers avec USA Immo. En effet, mon métier va m’amener à voyager de temps en temps en Floride d’ici la fin Juin et, au fil de mes recherches, je suis tombe sur le site USA Immo qui propose ces fameux investissements immobiliers. [cf. mon article sur comment j’ai acheté 4 maisons aux USA].
Tanguy : Comment t’es-tu intéressé à l’ investissement immobilier aux USA?
Eymeric : C’est une conjonction de deux choses. D’abord je me demandais comment investir mon épargne alors que les placements classiques ne sont pas très intéressants. L’immobilier francais ne rapporte plus grand-chose. Ensuite j’ai été envoyé pour mon travail à Miami. Donc je pouvais me rendre sur place pour réaliser un placement immobilier aux USA..
Tanguy : Tu as profité du fait que tu pouvais aller aux USA dans le cadre de ton travail…
Eymeric : Oui, c’est vraiment parce que je savais que j’allais passer du temps en Floride ce qui, quand même, est plus rassurant pour ce type d’investissement. J’allais pouvoir rencontrer les parties prenantes si je décidais de m’aventurer là-dedans.
Tanguy : Avant que tu ne prennes ta décision d’investir, avais tu déjà commencé à aller à Miami dans le cadre de ton travail ?
Eymeric : Non. En fait, j’ai travaillé mon projet d’ investissement immobilier aux usa pendant quatre mois dessus avant de partir à Miami. La première fois que j’ai été envoyé à Miami par mon entreprise pour un mois, j’avais déjà déclenché toutes les démarches pour investir.
Tanguy : Tu m’as contacté depuis janvier 2014 pour un investissement immobilier aux USA. Qu’est-ce qui s’est passé ensuite ?
Eymeric : Entre janvier et mars – mars, c’est la date à laquelle je suis parti à Miami pour travailler – j’ai beaucoup lu, rencontré et parlé à des gens, dont toi et j’ai essayé de trier les informations, parce que sur internet il y a un peu à boire et à manger. J’ai aussi préparé le financement: j’ai financé mon acquisition via un prêt à la consommation en Franc suisse que j’ai converti en dollars.
Tanguy : Qu’est-ce que tu as acheté comme bien ?
Eymeric : J’ai acheté deux maisons de trois chambres : une à Tampa, une à Saint-Petersburg à côté de Tampa. Et la je suis en processus pour acheter une maison en Alabama d’ici Avril.
Tanguy : D’accord. Excellent ! Tu continues dans l’investissement immobilier aux USA!
Eymeric : Je crois que tu as également acquis une maison en Alabama via USA immo. Ça marche bien ?
Tanguy : En Alabama, mes deux maisons ont une bonne rentabilité (en moyenne 12% net, voir ci-dessous). On a juste eu un souci en 2014 car le gestionnaire est pour ainsi dire parti avec la caisse. Sur le moment, je me suis retrouvé sans loyers. Et après, quand j’ai récupéré mes maisons, j’avais en plus des travaux à y faire. 2014 aura été une année blanche sur l’Alabama. Mais sinon, avant cet accident de parcours, ça marchait plutôt bien. Et je suis revenu en 2015 sur un trend de 12% net.
Eymeric : D’accord. Parce que tu as une maison en Floride, à Atlanta et en Alabama c’est ça ?
Tanguy : Oui, c’est ça. Moi j’ai commencé par une maison en Floride comme toi, après j’ai acheté deux maisons en Alabama, et enfin deux à Atlanta.[je parle de l’achat de ma cinquième maison, la plus rentable actuellement, dans cet article]
Eymeric : Est ce que tu as financé à chaque fois avec tes revenus locatifs et avec tes économies ou avec un prêt ?
Tanguy: J’ai réinvesti 100% des revenus que j’ai touchés en dollars, et après j’ai complété à chaque fois avec un peu d’Euros de mon épargne.
Et toi combien as-tu payés tes maisons en Floride ? Quel est le rendement de ton investissement immobilier aux USA?
Eymeric : J’ai acheté en 2014 donc le rendement devrait être autour de 7-8% net mais je n’ai pas encore assez de recul pour te dire. Je vais attendre sur une année pleine comme 2015 pour sortir une rentabilité. J’ai acheté les deux maisons pour 169,000 USD. Les revenus locatifs sont de 1980 USD pour les deux (soit 14% de rentabilité brute). Il y en a une à 1100 et une autre à 980. Pour ma future maison en Alabama, d’après ce que dit USA Immo – enfin, toi tu le sais aussi bien que lui – c’est au plus 650-750 USD le loyer.
Tanguy : Oui c’est exactement ça. Je peux te dire du coup pour l’Alabama, combien ça rapporte
L ‘avantage en Alabama, c’est que le prix d’achat est plus faible que la Floride avec une plus forte rentabilité locative. En Alabama, j’ai payé la première maison à 40,000 USD, frais inclus avec un loyer brut de 720 USD!
Eymeric : Ok, c’est pas mal hein !
Tanguy : Oui ! ça fait 20% brut
et sur les douze premiers mois, en rentabilité j’étais à 12,5% net avant impôts. ça a plutôt bien marché après. 12% de rendement sur la première année puis sur les 12 mois suivants, j’étais à 13% ; et après les 12 mois suivants à 13%, pareil aussi. Et après l’accident de parcours, je n’ai plus rien touché là pendant un an. Puis je touche de nouveau 12% en 2015Eymeric : Tu as crée un tableau de suivi de la rentabilité de tes maisons, je voudrais savoir comment tu suis la profitabilité de tes maisons au mois.
Tanguy : Oui. J’utilise un tableau Excel (téléchargeable sur la page ressources du blog) Il y a plusieurs lignes pour calculer ce qu’on appelle le net yield. C’est en gros les loyers moins les coûts courant : property manager, assurance, maintenance, les taxes. Cela ne prend pas en compte les coûts transverses, comme les impôts fédéraux, les coûts de création des LC, parfois certaines assurances, si elles ne sont pas réglées directement par le property manager. J’ai donc une autre ligne qui est mutualisée pour l’ensemble des maisons. C’est vraiment le net income de mon investissement immobilier aux USA après toutes les dépenses.
Eymeric : Oui. C’est pour ça que ça m’intéresse de voir comment t’as fait. Puisque moi, en plus c’est différent. J’ai fait un prêt . Je dois faire une profitabilité nette mensuelle. Donc ça m’intéresse de savoir comment tu fais. Et tu es en Angleterre c’est ça ?
Tanguy : En fait, j’étais en Angleterre. Maintenant je suis revenu en France depuis un an. Quand j’ai déclaré mes impôts en Angleterre, j’ai déclaré aussi les revenus de mes maisons. Je n’ai pas été double imposé.
Eymeric : Oui, et en France ?
Tanguy : D’après la convention fiscale, je ne devrais pas être imposé mais j’attends de voir. Ça va être un peu ma première vraie déclaration en France en fait.
Eymeric : En Suisse également, il y a une convention et les revenus ne sont pas doublement imposés. Par contre, ils ajoutent les revenus à ce que tu gagnes à la base pour ajuster le taux d’imposition sur tes revenus en Suisse. Et du coup, je me dis : si la Suisse fait ça, je ne serais pas surpris que la France fasse au moins cela!
Tanguy : Oui c’est à peu près ce système-là. Tes revenus aux USA peuvent augmenter ton taux marginal d’imposition mais tu as un crédit d’impot qui annule la double imposition. Donc après, on va voir ce que ça donne.
Eymeric : Ok. Et quelles sont tes nouveaux hobbies sur les investissements ? Tu continues avec les USA pour l’immobilier où bien as tu changé de compartiment. As-tu trouvé de nouvelles mines d’or ? [fin de la première partie]
Dans la seconde partie, les rôles s’inversent car c’est Eymeric qui me pose des questions sur mes investissements ! Il sera question d’actions, de matières premières entre autres… La seconde partie sera prochainement mise en ligne
Bons investissements
