Investir dans des immeubles de rapport me semble donc être la meilleure stratégie pour dégager des revenus récurrents sur le long terme. Les immeubles ont beaucoup d’avantages pour les raisons que vous retrouverez dans cet article sur les immeubles de rapport. Mais soyons clairs, un immeuble ne se revend pas comme un studio à 30 000 euros et lorsque l’on souhaite vendre un immeuble, au moment de partir en retraite par exemple, ou pour profiter de la vie, il existe un certain nombre de règles incontournables que vous devez connaitre et que je vous propose de découvrir dans cet article.
Cet article aidera également les futurs acheteurs à se poser les bonnes questions avant de rentrer sur un projet d’immeuble, car toute stratégie immobilière digne de ce nom doit répondre à deux questions essentielles avant même l’acquisition :
- Comment revendre mon immeuble/bien ?
- A quel prix puis-je revendre mon bien/immeuble ?
- Quelle est ma stratégie de sortie ?
Si vous êtes capable de répondre à ces 3 questions précisément, chiffres à l’appui, c’est que vous êtes prêts et que votre projet d’immeuble est viable !
PARTIE 1 : QUI SONT LES ACHETEURS POTENTIELS ?
Une chose très importante à comprendre pour un vendeur, est qu’un investisseur n’est pas un acheteur de résidence principale. Un investisseur recherche un « investissement rentable » avant même l’emplacement ou le coup de cœur !Le marché des investisseurs est bien plus restreint que celui, plus global, de tous les acheteurs ! Et dans ce marché ciblé, seule une poignée d’investisseurs ont le potentiel financier pour acquérir un immeuble (nous développerons ce point plus précisément dans un prochain article) !
Pour s’en convaincre, cette pyramide représente les différentes catégories d’acheteurs pour les différents types de biens immobiliers. La première catégorie, la plus importante, est celle qui correspond à une majorité des acheteurs, les consommateurs de résidences principales :
Les consommateurs de résidences principales sont majoritaires !
Maintenant que vous savez que les acheteurs d’immeuble sont bien plus rares que les acheteurs « d’immobilier », nous allons voir ensemble ce qu’ils recherchent.
N’ayons pas peur des mots, ce qu’ils veulent, comme tous les investisseurs, c’estDU RENDEMENT, mais du rendement EN LIMITANT LES RISQUES bien entendu !
PARTIE 2 : QUELS RENDEMENTS ATTENDENT LES INVESTISSEURS ?
J’entends très souvent mes clients, amis ou connaissances me dire qu’aujourd’hui, il n’est plus possible d’avoir des rendements à 2 chiffres. Je le dis haut et fort : Cette affirmation est fausse, car dans certaines régions, nous pouvons encore trouver des rendements bruts de 8 à 10% allant même jusqu’à12% dans certains cas.Bien évidemment, un rendement de 12% sur Paris est beaucoup plus rare qu’un rendement à 12% en province, mais comme je l’indique dans l’un de mes articles, il est très souvent plus rentable d’investir dans les plus petites villes, même si le marché locatif est plus limité. Il existe des techniques d’approche très précises pour réussir sur ces marchés.
Notre objectif dans cet article est de bien comprendre comment intéresser cette population d’investisseurs, et l’un des premiers paramètres qu’ils vont regarder, c’est le rendement brut.
En d’autres termes, si vous proposez un bien en plein centre d’une grande ville, vous pourrez proposer 6 à 7% brut, en périphérie 7 à 8%, dans les plus petites villes de deuxième couronne, il faudra probablement 8 à 9% minimum et dans les villes moins demandées, nous devrons être au delà de 10%.
Aujourd’hui, un rendement brut de 5% est purement inacceptable !
Démonstration :
Voici les données pour un immeuble mis en vente dans le centre d’une grande ville (comme Angers ou Nantes par exemple) avec un rendement de 5% brut. L’acheteur a une TMI à 30% et souhaite acheter comptant son bien pour pouvoir obtenir des revenus réguliers lors de sa retraite. Le vendeur propose donc un prix de 500 000 euros pour cet immeuble de 308 m², ce qui donne un prix au m² d’environ 1 623 euros. Est-ce une bonne affaire pour l’investisseur ?La réponse en image avec les données que nous avons mis dans notre simulateur :
LES DONNÉES SUR L’IMMEUBLE
LES DONNÉES SUR L’INVESTISSEUR ET LES FRAIS
LE BILAN DES RENDEMENTS BRUTS ET NETS
BILAN EN IMAGES
La conclusion est parfaitement clair, pour un rendement brut de 5%, l’investisseur obtiendra un rendement net après impôt de 1.94%. Avec une inflation à 2%, il n’y a plus de rendement (je vous l’accorde il est préférable de parler de TRI mais dans ce cas précis, il n’y a pas de financement via un emprunt, le Taux de rendement interne est donc égale au rendement net soit 1.94%.
Il faut bien être conscient de ses éléments sur le rendement si vous souhaitez vendre votre immeuble. A défaut de calcul, soyez convaincus que les acheteurs potentiels sauront le faire à votre place. Pour ce même projet, voyons maintenant le rendement net pour un rendement brut de 10% :
Avec un rendement brut à 10%, cet immeuble passe à un prix de vente de 250 000 euros net vendeur au lieu de 500 000 euros. Une différence notable, mais malgré cette différence, le rendement net est de 3.72% net. Cette fois le rendement semble acceptable !
Un seul mot d’ordre donc pour vendre un immeuble, du RENDEMENT !
PARTIE 3 : QUELS AUTRES CRITÈRES SONT ESSENTIELS
En dehors du rendement, il existe un nombre important de critères autres, dont il faut tenir compte pour mettre un prix sur un immeuble. Voici les questions qu’un vendeur ou un expert doivent se poser avant de déterminer un prix de vente :- Combien de temps suis-je disposé à attendre pour vendre mon immeuble ?
- A quel rendement ai-je moi-même acheté ce bien ?
- Y a-t-il un turn-over important ou des problèmes de gestion ?
- Y a-t-il des travaux à prévoir et si oui pour quel montant ?
- Les logements sont-ils adaptés à la demande actuelle ?
- Le marché immobilier est-il en haut de cycle ?
- Est-ce un emplacement recherché et convoité ?
- etc…
PARTIE 4 : LES CYCLES IMMOBILIERS ET LES NIVEAUX DE PRIX ACTUELS
Un autre aspect est encore plus important, LE PRIX ! si vous vendez un immeuble à 200 000 euros, le nombre d’acheteurs potentiels reste raisonnable, mais au-delà de 300 000 euros, le nombre d’acheteurs se réduit de façon exponentielle. Le vendeur doit également garder en tête que nous sommes en haut de cycle immobilier et les investisseurs le savent bien ! Preuve en est, le nombre d’immeubles en vente n’a jamais été aussi élevé en France.Garder une certaine cohérence en matière de rendement proposé !
Donc encore une fois, éviter de considérer un rendement à 5 ou 6% comme bon, l’immobilier n’est pas un placement financier !
PARTIE 5 : COMMENT FIXER LE PRIX D’UN IMMEUBLE ?
La technique classique utilisée par les agences immobilières pour déterminer le prix d’un immeuble est très souvent la suivante :PRIX = Prix au m² moyen x Surface (en m²) = FAUX
Autant vous le dire tout de suite, cette technique est totalement fausse, et se révèle être la source de tous les ennuis pour le vendeur. En effet, si demain un agent immobilier vient vous voir et estime le prix de vente avec cette méthode, nous serons plus proches des 500 000 euros que de 250 000 euros. Si l’agent (qui n’est pas rompu à l’investissement locatif) vous annonce une estimation de 450 000 euros, j’imagine mal que vous laissiez partir l’immeuble à 250 000 euros ! En conséquence, aucun acheteur à l’horizon pendant des mois et beaucoup de frustration en perspective.
Donc, si vous partez sur un rendement brut de 5% en tant que vendeur, vous courrez à la catastrophe !
Voici un exemple de règle d’investissement en ce qui concerne l’emplacement et pour un bien de bonne qualité (sans travaux) :
- Emplacement très recherché (plein centre) : minimum 7% brut
- Emplacement recherché (première couronne) : minimum 7 à 8 %
- Villes périphériques (moins de 15 minutes) : minimum 8 à 9 %
- Villes plus éloignées (plus de 15 minutes du centre) : minimum 9 à 10%
Décotes dans les cas suivants :
- Taille d’immeuble importante
- Montant du projet élevé
- Travaux à prévoir
- Logements inadaptés
- Environnement ou emplacement moyen
- défaut de structure
- Logements de petite taille (turn-over avec studio par exemple)
- Charges importantes (ascenseurs, etc…)
- etc…
- État exceptionnel de l’immeuble
- Petits projets
- Aucun travaux à prévoir
- Logements loués sur des longues durées
- Logements recherchés
- Immobilier mixte commercial habitation
- Emplacement recherché
- Montant des loyers sous-évalués
- Charges faibles
- etc…
PARTIE 6 : POURQUOI LES AGENTS IMMOBILIERS NE SAVENT PAS VENDRE UN IMMEUBLE ?
La réponse à cette question est simple, combien d’agents immobiliers sont eux-mêmes investisseurs, et parmi ses investisseurs, combien possèdent eux-mêmes un immeuble ? Probablement très peu d’entre eux ! Les professionnels compétents existent, mais ils sont relativement rares dans les agences classiques !La vente d’une maison ou d’un appartement comme résidence principale est déjà un métier complexe malgré les apparences, la vente d’immeuble est relativement rare pour une agence et c’est bien le manque de connaissance de ce marché qui conduit très souvent à une surestimation du prix de vente.
Ne faites confiance qu’aux spécialistes de l’investissement locatif !
Soyez sélectif sur les professionnels, c’est très important !
PARTIE 7 : PAR QUI PASSER POUR VENDRE VOTRE IMMEUBLE ?
Je vais être très bref ! Faites confiance à ceux qui connaissent et pratiquent quotidiennement les investisseurs immobiliers, c’est-à-dire certains notaires, des agences spécialisées dans les locaux professionnels ou les conseillers en gestion de patrimoine spécialisés dans les immeubles de rapport. En dehors de ces spécialistes, vous courrez le risque que votre bien soit hors marché, et donc une vente qui peut trainer des mois voire des années. Un immeuble bien estimé doit partir en moins d’un mois, si ce n’est pas le cas, posez-vous toutes les questions ci-dessus !PARTIE 8 : COMMENT VENDRE RAPIDEMENT ?
En résumé, pour vendre votre immeuble, il faut être conscient des qualités et défauts du bien. Une première approche par le rendement locatif est une excellente base de départ. Un rendement brut, cohérent et supérieur à 7% est une bonne base pour un immeuble de bonne qualité. Par la suite, on applique un système de décote ou surcote en fonction des fondamentaux de l’immeuble.Les durées de ventes pour les immeubles sont bien plus longues que pour appartements ou maisons !
Que ce soit pour un acheteur ou pour un vendeur, une bonne technique de sortie consiste à vendre lot par lot plutôt que de vendre l’immeuble en un seul morceau. Après avoir pris le soins de créer une copropriété, la vente à la découpe comme on l’appel, permet d’obtenir un prix global plus important.
C’est bien le seul moyen de pouvoir vendre les logements le plus proche possible du prix du marché, mais la vente à la découpe peut s’avérer bien plus longue et ce n’est pas le sujet de cet article.
Pour vendre, il faut être au BON PRIX !
Attention, le prix d’un immeuble peut subir une décote très importante s’il y a des travaux lourds à réaliser et sachez qu’il existe des cas ou des immeubles peuvent perdre presque toute valeur ! C’est le cas de certains châteaux.
Le prix de reconstruction total tourne aujourd’hui autour de 1 200 euros du m² hors foncier en 2013. Avec les nouvelles normes, l’opération peut-être rentable dans certaines zones recherchées et à l’inverse un gouffre financier dans des zones ou l’immobilier n’est pas très cher.
Soyez raisonnable, le marché des immeubles n’est pas un marché d’amateurs !
