Après avoir échangé avec plusieurs lecteurs, je me suis dit qu’il était nécessaire de revenir sur cette notion primordiale.
Pour déterminer si vous avez affaire à un bon deal, vous devez opérer ce calcul rapidement – presque de tête. Vous verrez qu’avec l’expérience, c’est tout à fait possible.
Je préfère vous mettre en garde tout de suite : il faut être au calme pour lire la suite. Eteignez la télé, le portable et dites aux enfants d’aller jouer dehors !
Passons en revue les calculs de rentabilité locative classiques avant d’évoquer des choses plus originales. J’espère que vous n’aurez pas trop mal à la tête à la fin de l’article. Mais d’abord…
Calculer la rentabilité locative, est-ce si important ?
Bien-sûr ! Non seulement pour vous mais également pour vos interlocuteurs. Les banquiers par exemple. Vous savez, ces gens qui vous proposent des « rendements extraordinaires » avec l’assurance vie à presque 2,5 %…
Savoir calculer la rentabilité vous fait prendre conscience qu’ils vous racontent des salades.
En parallèle, leur demander de financer un projet à 10 % de rendement net net, preuve à l’appui, vous donne de la crédibilité. Vous en tirez donc deux avantages pour le prix d’un :
1/ ils se disent « bon, je discute avec une personne qui sait de quoi elle parle et je ne vais pas pouvoir la lui jouer à l’envers ».
2/ Ils pensent aussi « wouah, son projet est bien ficelé, ma banque ne court pas de risque à le suivre… Et puis, cette personne a du potentiel et risque de devenir un super client ». Ou, pour utiliser le langage des banques, vous allez être « bien noté » ou encore « vous allez avoir unbon score ».
C’est quoi cette histoire de score ? C’est assez peu connu mais les banques nous attribuent un score lorsque nous faisons une demande de crédit. Ce score est établie à partir de l’évaluation du risque-client (probabilité que l’on fasse perdre de l’argent à la banque). Pour l’établir, la banque étudie plusieurs critères : segment de clientèle, opérations réalisées sur les comptes, litiges ou difficultés en cours ou passés, épargne … Ce score varie suivant les établissements bancaires. Si vous dépassez un certain nombre de points, le crédit vous est accordé. A l’inverse, si vous êtes en dessous d’un certain nombre de points, le prêt est systématiquement retoqué.
Vous allez me dire que vous ne connaissez pas votre score. Et vous avez raison. Mais, avec ce que je viens de vous expliquer, vous savez ce qu’il vous reste à faire pour devenir un meilleur client aux yeux de la banque.
Ensuite, si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté et présenter un dossier béton, rendez vous surce site.C’est la référence en la matière. Vous pourrez établir lecalcul de rentabilité locative, le cash flow… Si vous vous abonnez au site, vous éditerez un dossier financier complet de plus de 20 pages. Je peux vous assurer que, lors d’un rendez-vous à la banque, cela fait son petit effet !
Si vous le souhaitez, vous pouvez également utiliser des simulateurs gratuits :
$1§ celui mis en ligne par les Echos
$1§ celui del’ANIL
$1§ celui deMy Stone
Comparez ensuite vos résultats avec lerendement locatif moyendans la ville qui vous intéresse. Prenez par exemple ce tableau publié sur le siteImmobilier Danger.
Bon, mais s’appuyer sur des simulateurs en ligne est un chose. Connaître le détail du calcul de rentabilité locative présente également un intérêt indéniable. Voyez pourquoi :
Le calcul de rentabilité locative brute
Il s’agit de la méthode la plus simple et la plus répandue. La formule est la suivante :
(Loyer annuel / prix d’achat) X 100
C’est cette rentabilité brute qui est donnée par les agences immobilières.
Par exemple, vous achetez un bien 100 000 euros (frais d’agence inclus) et le louez 800 euros par mois.
« Mais oui, Monsieur Dame, c’est une rentabilité exceptionnelle de 9.6 % !!! Vous ne trouverez rien de mieux en ce moment ! »
Voilà ce que l’agent immobilier va vous dire. Sauf qu’il n’aura compté dans soncalcul de rentabilité locativeque le prix net vendeur et les frais de négociation… En oubliant les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier bancaires. Mince, c’est bête !
Si on se réfère à ce que nous explique notre agent immobilier, la rentabilité est bien de 9.6 % (800 X 12 / 100 000 X 100). Pas mal ! Tout à fait dans ce que je préconise en tout cas.
Sauf que, en intégrant les frais de notaire et de garantie (allez, à la louche 8 000 euros de frais de notaire et 1 000 de garantie), la rentabilité tombe à8.80 %(800 X 12 / 109 000 X 100). Moins bien… Et je suis parti du principe que les frais de dossier bancaire vous étaient offerts.
Conclusion :ne vous laissez pas embobineret remettez l’agent immobilier à sa place.
Autre élément à garder en tête : si le bien n’est pas loué, les agents immobiliers ont une tendance naturellement optimiste à surestimer les loyers. Partez du principe inverse :minorez le loyerà venir, au moins vous serez sûr de parvenir à louer ! Et puis, si vous louez plus cher, ce sera tout bénef !
Quoi qu’il en soit, l’avantage de cette rentabilité brute est qu’elle vous permet de vous faire une idée rapidement. Elle sert à opérer un premier tri.
Mon point de vue :une premier calcul de rentabilité locative rapide mais grossier.
Le calcul de rentabilité locative nette
Vous affinez ici votre calcul en y intégrant des frais inhérents à tout investissement locatif : taxe foncière, frais de syndic, de gestion, assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés… Vous pouvez également intégrer les vacances locatives, à votre goût. Personnellement, je compte 1 mois par an. Mais d’autres investisseurs les estime à 3 mois.
La formule est donc la suivante :
[(loyer annuel – charges) / prix d’achat] X 100
Concernant lataxe foncière,vous devez déduire la part prise en charge par vos locataires. C’est celle qui correspond à la taxe d’ordures ménagères.
Il est bon de rappeler que si la taxe foncière représente plus d’un mois de loyer, il vaut mieux investir dans un autre bien. En plus, cette taxe ne fait qu’augmenter depuis plusieurs années – et quelque chose me dit quece n’est pas fini .
Reprenons notre exemple :
En partant du principe que vos charges représentant 1000 euros par an, votre rentabilité nette nette tombe à7,89 %[(800 X 12 – 1000) / 109 000] X 100.
Mon point de vue :un calcul de rentabilité locative plus précis mais qui demande encore à être affiné.
Le calcul de rentabilité locative nette nette
Ce calcul est plus complexe puisqu’ildépend de votre fiscalité. Sont donc pris en considération votre niveau d’imposition (le taux marginal d’imposition), vos crédits et réductions d’impôts…
A bien identique, votre rentabilité nette pourra donc différer de celle de votre voisin.
La formule que vous devez utiliser :
[(loyer annuel – charges – impôts) / prix d’achat] X 100
Lorsque l’on parle d’impôt, il faut donc compter l’impôt sur le revenu assis sur vos loyers nets (et revenus salariés) dont le montant dépend de votre taux marginal d’imposition (il apparaît sur lesite officiel,quand vous faites une simulation par exemple). Il faut également y ajouter lesprélèvements sociauxau taux global de 15,5 %.
Admettons que vous devez régler 1500 euros d’impôts et de prélèvements sociaux, votre rentabilité nette nette tombe à6,51 %= [(800 X 12 – 1000 – 1500) / 109 000] X 100.
Vous voyez que cela peut réduire considérablement votrerendement locatif.D’où l’intérêt deréduire à néant vos revenus fonciers.Car si vous avez gagné 0, le fisc aura du mal à vous réclamer de l’argent…
Vous allez me dire « quoi ? Mais, à quoi çà sert d’investir dans l’immobilier si c’est pour ne rien gagner ? » Et vous avez raison. Mille fois raison. C’est pour çà qu’il faut bien connaître les subtilités des règles fiscales. Pour éviter de vous faire plumer voire pour ne plus payer d’impôts du tout. Je vous invite à télécharger mon cadeau de bienvenue pour apprendre comment gagner de l’argent avec vos investissements locatifs sans payer d’impôts !
Mon point de vue :le calcul de rentabilité locative nette nette est le plus précis, celui qui « colle » exactement à votre situation personnelle.
Méthodes insolites de calcul de rentabilité locative
LA RENTABILITÉ BRUTE SANS IMPÔTS
Petit clin d’oeil à Guillaume d’Immeuble de rapportqui a évoqué cette notion. Il s’agit du cas où l’investisseur ne paie pas d’impôts du fait de travaux importants et donc d’un déficit foncier reportable durant plusieurs années.
Restent malgré tout quelques charges à prendre en compte, même si certaines n’ont pas à être décomptées dans le cas d’un immeuble de rapport (frais de syndic par exemple).
Mon point de vue :la rentabilité brute sans impôts de Guillaume ressemble beaucoup à la rentabilité nette nette !
LE TAUX DE RENTABILITÉ INTERNE (TRI)
Le TRI est moins connu et moins utilisé par les investisseurs. Et pour cause, son calcul est plus complexe (et plus complet) car il intègre encore plus de composantes tels que l’impact fiscal de votre investissement, l’effet de levier du crédit, la hausse (ou la baisse des loyers), la hausse (ou la baisse) de la valeur de l’immobilier, l’éventuel taxe sur la plus-value…
Il est donc possible de le calculer une fois que vous vous vous êtes séparé du bien.
Ce qui est intéressant avec le TRI c’est que la notion de temps est pris en compte. En effet, l’investissement locatif se fait sur la durée.
Il semble donc pertinent de prendre en compte l’ensemble des flux financiers sur la période durant laquelle vous aurez possédé le bien.
Pour calculer le TRI, vous pouvez utiliser ce simulateur mis en ligne par Le Blog Patrimoine.
Mon point de vue :un calcul de rentabilité locative très pointu et pertinent mais que vous ne pourrez réaliser qu’après avoir revendu le bien. Un peu tard pour savoir s’il fallait vraiment l’acheter…
UNE FORMULE ORIGINALE
Elle est utilisée par une amie.
D’un côté, elle estime le prix auquel son bien pourra se revendre dans 15 ans – 15 ans étant sa « deadline » personnelle. D’un naturel prudent et sachant que ses biens sont situés en centre ville d’une agglomération de 200 000 habitants, elle part du principe que son bien ne prendra pas de valeur. Je vous l’ai dit, elle est prudente !
De l’autre côté, elle additionne ce qu’il lui coûte durant ces 15 années : apport, travaux, taxes et impôts, charges diverses.
Elle retranche ensuite du prix de la vente tous ces frais, et le résultat hé bien c’est ce qu’elle a gagné.
J’ai bien conscience que cette formule est perfectible puisque basée pour une bonne part sur deshypothèsesmais elle a le mérite de souligner deux aspects combinés fondamentaux :
– plus la banque vous prête et plus vous êtes gagnant.
– plus vous amortissez votre bien et plus vous gagnez de l’argent.
Prenons à nouveau un exemple :
j’achète un appartement cash 100 000 euros tous frais compris.
Si je le revends au bout de 15 ans au même prix, j’aurai perdu de l’argent ne serait-ce qu’en réglant les charges et les taxes. Une très mauvaise affaire donc.
Mais si j’achète ce même appartement en le faisant totalement financer par un crédit, je ne supporte que les frais inhérents à « la vie du bien » : charges, taxes, assurance… Pour cela, il faut que le loyer couvre intégralement ma mensualité bancaire.
Admettons que je supporte des charges d’un montant de 1000 euros par an. J’aurai donc investi 15 000 euros.
Si je revends le bien 100 000 euros en 2031, j’aurai donc gagné 85 000 euros.
Le calcul est volontairement simpliste pour que vous compreniez bien l’idée.
De plus, si vous avez réalisé un bel investissement locatif (avec, cette fois, un loyer supérieur à vos mensualités et charges), ces 15 000 euros auront été payés par votre locataire…
Mon point de vue :un calcul de rentabilité locative différent mais trop hypothétique.
LE RATIO VALORISATION SUR SOMME INVESTIE
Assez proche du calcul précédent, ce ratio est utilisé par Olivier Seban. Pour l’utiliser, il faut mettre en relation la somme que vous investissez (admettons l’apport) et la valorisation annuelle de votre bien. Il faut alors partir du principe que votre bien s’autofinance (vos recettes couvrent parfaitement vos charges). Si ce n’est pas le cas, vous devez intégrer vos pertes ou vos profits.
Si vous achetez un appartement 100 000 euros tout compris, que votre apport personnel est de 10 000 euros et que la valeur du bien s’accroît de 1 % chaque année (donc de 1000 euros la première année), votre ratio sera de 10 %.
Mon point de vue :un calcul de rentabilité locative particulièrement simple (qui a dit simpliste ?). Ce ratio vous donnera des résultats très variables suivant l’emplacement du bien. S’il est situé dans le centre d’une grande ville, le ratio sera positif, à la campagne on peut en douter.
LA RÈGLE DU 1 %
Voilà uncalcul de rentabilité locativeencore plus facile que les autres : leloyer mensuelde votre investissement doit vous rapporter au moins 1 % du coût d’acquisition (tous frais compris).
Si vous avez acheté un bien 100 000 euros, il faut qu’il vous rapporte au moins 1 000 euros chaque mois.
Vous ne tomberez pas sur ce type de rendement tous les jours. Mais, c’est possible malgré tout : j’ai été tout près de ce ratio l’année dernière par exemple.
Voilà, j’ai terminé. Besoin d’un aspirine ou pas ?
OK Paul, alors au final quel calcul de rentabilité locative doit-on utiliser ?
Prenez celui qui vous semble le plus facile à manier.
Lemeilleur calcul de rentabilité locativeest le net net (après impôts) car c’est celui qui « colle » le plus à votre situation.
Mais, dans un premier temps, j’utilise la rentabilité brute car elle est facile à calculer. Sauf exception, j’élimine tous les biens en dessous de 10 % bruts.
Mais de quelles exceptions est-il question ?
En voici quelques unes :
– emplacement numéro un.Si vous dénichez un investissement locatif à 8 ou 9 % en plein centre d’une grande agglomération, n’hésitez pas, achetez ! Car, en plus de présenter un bon rendement locatif, sa valeur patrimoniale a de fortes chances de croître. Une belle plus-value vous tend les bras d’ici quelques années.
- Bon pour l'emplacement numéro un, on repassera...
– potentiel sous exploité. J’en ai déjà parlé : il faut savoir déceler la valeur là où la plupart des gens ne la voit pas. Un bien sous exploité affichera un rendement de 7 ou 8 % par exemple. Mais vu que vous êtes créatif et débrouillard, vous allez augmenter son potentiel de rentabilité, et la faire exploser. Comment ? Hé hé, regardez cet article sur le rendement locatifet le bonus à la fin.
Tout cela m’amène à unepremière conclusion : lecalcul de rentabilité locativeest uncritère parmi d’autres pour vous aider à sélectionner le meilleur investissement possible. Mais, il ne suffit pas. L’emplacement, le potentiel de revente rapide (la liquidité du bien), le potentiel de plus value… sont des éléments dont il faut tenir compte également.
Comme je l’ai expliqué par ailleurs, avec les taux d’emprunt qui sont au raz des pâquerettes, votrecritère principal doit être lecash flow.Si l’investissement locatif que vous projetez ne dégage pas de cash flow positif, passez votre chemin. Ne perdez pas votre temps. Je le répète : avec des taux d’intérêt aussi bas, interdit de ne pas dégager de cash flow positif !!!
Deuxième conclusion : plus votre taux de rentabilité est élevé, plus il dépasse le taux auquel vous avez emprunté, et plus votreprime de risque est intéressante. Car, après tout, c’est cela que tout investisseur cherche à mesurer : le risque pris et sa rémunération. Que ce soit dans l’immobilier, dans l’entreprenariat ou la bourse. Voyez quelle est cette prime de risque.
Posez vous ensuite la question suivante : votre niveau d’aversion au risque est-il élevé ou bas ? Vous savez c’est ce moment où, après avoir bien réfléchi, vous vous dites que le jeu n’en vaut pas la chandelle. Car si votre niveau d’aversion au risque est bas, vous n’investirez que sur des produits top niveau . C’est très bien mais vous n’en trouverez pas tous les jours. Si, à l’inverse, le risque ne vous effraie pas, méfiez-vous de votre caractère impulsif. N’oubliez jamais qu’investir dans l’immobilier c’est s’engager sur des sommes d’argent importantes ainsi que sur du moyen / long terme. Sauf en cas d’achat revente.
Dernière conclusion : maîtriser votre proprecalcul de rentabilité locative… et ne vous laissez pas embarquer par les salades de l’agent immobilier !