Beaucoup de gens réalisent de belles opérations en investissant dans l'immobilier. Mais parfois, cela tourne au cauchemar.
Un investisseur américain a récemment relaté son expérience et ses erreurs. Il a réfléchi à 7 points où il est impératif d’être vigilant lors d’une acquisition immobilière. Apprendre de ses échecs pour augmenter sa productivité reste un pilier de la vie pro.
1. Ne croyez pas une annonce qui est trop belle pour refléter le réel
Quand tout paraît trop rose, il faut fuir et ne pas devenir candide ou croyant. Ce qui est trop beau pour être vrai, est souvent tout simplement faux.
2. Tenez-vous à ce que vous connaissez et aimez
Il y a beaucoup de fantasme autour de l’immobilier. La télévision et les milliers de publicités hantent nos esprits, en nous faisant miroiter que s’enrichir par le biais de la pierre reste un jeu d’enfant.
Peu importe le marché, peu importe ce que vous savez, tout le monde peut y arriver facilement. La vérité est tout autre. Combien d’investisseurs sont tombés dans le piège ? Se disperser est dangereux, le meilleur conseil que nous distille cet américain est de se concentrer sur ce que l’on connaît et sur ce que l’on aime.
3. Les offres vraiment intéressantes sont plus difficiles à dénicher qu’on ne le pense
Le frère et le père de cet américain ont tenté un jour de se lancer ensemble dans l’aventure d’investissement immobilier en acquérant un bien à retaper. Ils étaient bricoleurs, bref probablement le tandem idéal pour mener à bien ce projet.
Dans le livre de Carlton, un gourou des années 80 et 90 de l'immobilier, il était précisé que l’achat d’un immeuble rentable par la suite, à tous les coups se vérifiait par l’équation suivante : 1% du prix d’acquisition de la propriété doit au moins représenter le montant mensuel des futurs loyers. Donc une rentabilité brute annuelle de 12% !
L’investisseur américain et ses deux acolytes étaient persuadés d’avoir trouvé une bonne affaire. La maison était valorisée à 120 000 $ et le loyer indiqué pointait à 1 200 $. Exactement ce qu’indiquait le livre.
Finalement, ils l’ont acheté… Mais très vite, l’excitation du début est tombée. En discutant plus tard avec un investisseur chevronné disposant de 12 propriétés à son actif, il s'est avéré que le bien immobilier a été acheté beaucoup trop surévalué. La transaction a pu heureusement être annulée au dernier moment.
Il ne faut pas s'arrêter au critère de la seule rentabiltié. Il y a la valeur du bien. Son état... Les bonnes affaires sont rares !
4. Ne jamais payer trop cher pour une propriété
C’est une des règles d’or que doit retenir tout investisseur. Vous devez payer beaucoup moins pour la propriété que ce qu’elle vaut réellement sur le marché.
Non seulement vous allez réaliser des bénéfices et des gains lors de la transaction, mais cela vous offrira également une marge de manœuvre en cas de problèmes de fiabilité du bien ou accidents divers.
5. Respecter votre niveau de cash-flow
Le flux de trésorerie est élément central si l’on veut réussir un quelconque investissement immobilier.
Le loyer doit être suffisant pour non seulement couvrir le coût mensuel de financement, les impôts fonciers, les assurances et les services liés à l’investissement en lui-même, mais il doit aussi parer aux divers imprévus qui peuvent apparaître. Des frais inattendus, par exemple, pour rénover ou remplacer.
15% de rentabilité brute qui deviennent 10% de rentabilité nette est idéal. En dessous, il y a prise de risque.
6. Les aubaines et les bonnes affaires ne se situent pas dans les circuits habituels, connus ou populaires
Lorsque vous cherchez à acquérir un bien immobilier, vous ne trouverez jamais les bons filons dans la presse spécialisée traditionnelle ou les sites Internet grand public. Souvent cela se fait par porte dérobée, par le principe du bouche à oreille. L’immobilier est très concurrentiel. Beaucoup de personnes se battent et espèrent dénicher la bonne affaire. L’investissement dans la pierre demande beaucoup de patience et requièrent des qualités d’investigation et de réseaux.
7. Restez maître de vos actions
Ne soyez pas cupide, faites des choses qui sont dans vos cordes ou limites financière. Ce sont souvent les petits ruisseaux qui font les grandes rivières. Mieux vaut être simple et humble, que se sentir trop ambitieux et disproportionné dans ses choix.
Si l'immobilier locatif ne vous inspire pas pour toucher une rente à terme, vous pouvez toujours suivre les conseils de Cédric Froment sur l'art de bâtir une machine à devenir rentier. Toutes ses explications sont ici
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La recherche de rendement pour nos patrimoines financiers est de plus en plus compliquée à concrétiser.
Les banques centrales ont lancé une énorme guerre au cash et à la rente. En clair, plus rien ne rapporte.
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