Suite à mon article intitulé «2,8 % ? Très peu pour moi ! » , on m'a fait remarqué que c'était bien beau de dire qu'il ne fallait pas investir en-dessous de 10 % brut mais que ce serait encore mieux si je disais COMMENT dénicher ce rendement.
Ok, je peux l'expliquer mais sachez d'abord que je ne vais pas me faire que des amis sur la place. En effet, il y a un certain nombre de « confrères » blogueurs qui vendent ce type d'infos et qui, par conséquent, vont trouver « dégueulasse » que je vous livre 4 clés pour dénicher ce type d'affaires qui va vous enrichir vous, et pas eux !
Pas grave.
La première méthode
Elle consiste à identifier une affaire qui vous semble intéressante mais qui n'atteint pas le seuil des 10 %. Typiquement le genre d'annonces que l'on trouve sur les site de petites annonces, avec un rendement affiché à 7 voire 8 %.
Au préalable, prenez le soin de vérifier le calcul proposé, il y parfois des surprises. Et tout le monde n'utilise pas la même méthode.
Ensuite, ne zappez pas ! A 7 ou 8 %, la cause n'est pas perdue. Si le bien vous semble intéressant et présente d'autres attraits (emplacement, état général...), il vous reste l'option négociation.
A l'heure actuelle, TOUT est négociable (en matière immobilière, entendons-nous bien). La loi de l'offre et de la demande fait que les acheteurs / investisseurs sont en position de force : certains appellent cela « l'indicateur de tension immobilière ».
Si l'on prend l'exemple de Paris, en 2011, il y avait 4,4 acheteurs pour un vendeur. En septembre 2015, il n'y avait plus que 1,2 acheteur pour un vendeur. En quelques années, la tendance des prix qui était à la hausse s'est totalement inversée. C'est assez impressionnant. Et encore plus flagrant en province. Pas très bon quand vous êtes vendeurs. En revanche, quand vous souhaitez investir...
La seconde méthode
Elle consiste à acheter en lot. Ce qui vous permet de faire baisser les prix. Acheter un immeuble de 3 appartements pour 200 000 euros coûte évidemment moins cher que d'acheter 3 appartements séparément à 80 000 euros. Ceci vous permet généralement de « tirer » votre rendement.
Par exemple, voici une affaire qui m'a glissé entre les doigts :
Vous voyez qu'il s'agit d'un immeuble et d'un ensemble de maisons. La rentabilité est déjà assez sympa : 11, 61 % et 12,12 %.
J'ai hésité à aller visiter car c'était à une bonne heure de route de la maison et, pour gérer, cela peut s'avérer pénible. Mais surtout, parce que je restais perplexe sur le dynamisme de la demande locative.
Eh bien, un investisseur local m'a « grillé » en proposant d'acheter les deux pour 200 000 euros frais de notaire inclus, soit une rentabilité de 13,32 % !!! Je n'avais pas opté pour cette solution car, selon moi, l'immeuble présentait un risque de vacances locatives important. Mauvaise analyse peut-être...
Toujours est-il que, après une rapide simulation d'emprunt, les chiffres sont les suivants :
Prêt bancaire : 200 000 euros sur 20 ans
Mensualités : 1120 euros assurance comprise
Loyers cumulés mensuels : 2220 euros – c'est juste le double mais ai-je besoin de vous le préciser ?
Vous pouvez retenir qu'il est communément admis qu'en achetant en lot, vous pouvez appliquer une décote de 20 % par rapport au prix moyen.
La troisième méthode
Elle est loin d'être la plus évidente mais elle existe. Il s'agit d'identifier un bien divisible. Par exemple un grand appartement de 100 m² que vous divisez en 3 appartements de 30 m². Le rendement sera meilleur. Ce n'est pas un hasard si, pendant des années, les investisseurs ne voyaient que par les studios et les F1 : ramenée au mètre carré, la rentabilité est plus importante. De plus, les petites surfaces se prêtent particulièrement bien à la location meublée – niche fiscale par excellence dans le domaine immobilier.
Mais, il y a deux choses dont vous devrez tenir compte dans ce cas-là.
La première est évidemment d'obtenir une autorisation de division. Et là ce n'est pas forcément le plus simple : autorisation préalable à consentir par la copropriété, déclaration de travaux ou demande de permis de construire, modification du règlement de copropriété (puisque de nouveaux lots vont être créés), intervention d'un géomètre pour certifier les mesures. Un vrai parcours d'obstacles.
La seconde est que le fisc ne reconnaîtra pas vos travaux comme éligibles (cf. http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP). Le fisc considère alors qu'il s'agit de dépenses d'amélioration donc non déductibles des revenus fonciers.
La quatrième méthode
Elle est assez simple à résumer : sortez des sentiers battus ! Prenons un seul exemple : tout le monde vous dit que, s'il n'y a qu'un critère à retenir en matière immobilière, c'est celui de l'emplacement. L'emplacement c'est la Graal de la pierre. Les gens n'ont que ce mot-là à la bouche. OK mais à quel prix ? Et surtout, pour quel rendement ? En gros, si vous n'investissez pas dans le centre d'une ville de 500 000 habitants, c'est mort !
Hé bien, je dis « halte au sketch ! » C'est bien beau l'emplacement mais cela ne vous enrichit pas.
Il y a des lieux moins excitants à première vue mais qui ont l'avantage d'offrir des rentabilités beaucoup, beaucoup plus élevées que Paris intra-muros.
Je sais ce que vous allez me dire : « Houlà ! Mais il y a un risque important de vacances locatives ». C'est vrai que l'on nous serine à longueur de temps que si le rendement est élevé, il y a forcément plus de risques. Encore une fois, je dis « STOP ! » Si vous connaissez votre secteur et que vous l'avez bien étudié (dynamismes démographique, économique, locatif...) le risque n'est pas plus grand qu'en centre-ville. Et souvent, la mise est beaucoup moins importante. Mais j'aurai l'occasion de vous reparler de tout cela car il y a beaucoup à écrire sur le sujet.
Retenez juste cet élément de base : ne faites rien comme les autres. Si vous voulez des résultats extra-ordinaires, n'investissez pas comme M. Tout le Monde. Je sais que c'est plus rassurant de suivre la masse (çà s'appelle le panurgisme – et là-dessus aussi il y a beaucoup à dire) mais ce n'est pas comme çà que vous allez vous procurer des rentabilités décoiffantes.
Evidemment, il reste le cas où le rendement est déjà établi : 10 % ou plus. Si vous tombez sur ce genre de dossier, tant mieux pour vous. Mais, vous verrez que ce ne sera pas tous les jours.
Dans ce cas, je vous invite à être hyper réactif mais surtout hyper vigilant ! Il y a peut être un piège : un peu de paranoïa peut parfois vous éviter d'engloutir des petites fortunes. Encore une fois, vérifiez le calcul de rentabilité. S'il est juste, prenez contact et voyez déjà par téléphone s'il n'y a pas un truc qui cloche (genre décharge à proximité, passage d'une ligne ferroviaire, appartements – taudis ou clapiers à lapins...). Vérifiez également que vous vous situez dans un secteur où la demande locative existe : prenez attache avec les agences locales et / ou les études notariales, faites un test par une annonce fictive... Et, lors de la visite, soyez attentif à tout et n'hésitez pas à aller interroger le voisinage.
Tout cela ressemble un peu à une enquête policière me direz-vous. Eh bien, tant pis, si c'est le prix de la tranquillité d'esprit.
Ces quatre méthodes devraient vous ouvrir des pistes. Quoiqu'il en soit, n'écoutez pas trop les professionnels du secteur qui vous regarderont avec des yeux ronds quand vous leur direz « c'est 10 % ou rien ». Je me souviens encore d'une conseillère en transaction d'une grande franchise me disant « laissez-moi vous expliquer, ce que vous cherchez est tout simplement U-TO-PI-QUE ! »
C'est sûr, mais on ne fait pas le même « métier » : les agents immobiliers doivent vendre pour manger, et ce à n'importe quel prix. L'investisseur n'a pas à se stresser pour manger (enfin, espérons-le). Il n'est pas pressé, il s'est fixé un cap et s'y tient. Son objectif c'est le rendement.