Parfois il s’agit d’une opportunité, mais très souvent depuis quelque temps, la carotte fiscale n’est rentable que pour le promoteur. Ce marché a pris une grande importance ces dernières années, en terme de communication en France (Bouygues, Nexity etc…) à tel point que vous ne pouvez pas faire une recherche sur internet sans tomber sur ces publicités racoleuses ! Pourtant il existe d’autres techniques de défiscalisation, plus simples, que les investisseurs aguerris connaissent bien et qui permettent d’arriver à des résultats bien meilleurs en terme de rendement et d’efficacité fiscale : le déficit foncier !
Dans cet article, je vais vous expliquer comment utiliser le déficit foncier pour réduire vos impôts tout en rénovant et valorisant votre parc immobilier.
Une méthode simple pour défiscaliser sans intermédiaire
Cette recherche de défiscalisation est utilisée par presque tous les professionnels et parfois de manière abusive, pour fournir des produits d’investissement clef en main. Certains projets immobiliers dans le neuf sont des opportunités mais d’autres sont parfois achetés trop cher par rapport au marché local. Pour un investisseur débutant, défiscaliser devient un casse-tête s’il ne veut pas perdre d’un côté (prix du bien) ce qu’il gagne avec l’avantage fiscal.Il existe une solution toute simple, sans conditions (ou presque) qui permet de défiscaliser dans l’ancien et sans l’aide de personne : LE DÉFICIT FONCIER !
Pour cela, il vous suffit d’acheter un appartement, une maison ou un immeuble à rénover en direct ou en SCI à l’IR, faire ou faire faire des travaux de rénovation puis mettre les logements en location. Les travaux de rénovation sont alors déductibles de vos revenus fonciers puis des revenus de votre ménage, si le déficit est important.
Il est nécessaire pour cela que vous soyez au régime réel pour pouvoir déduire des travaux de rénovation et d’amélioration. En effet, le régime du micro-foncier est un régime forfaitaire qui ne permet aucune déduction. Pour en savoir plus, retrouvez notre vidéo de formation gratuite « Comment choisir entre régime réel et régime du micro-foncier » en vous inscrivant sur cette page.
Mécanisme de défiscalisation avec le déficit foncier
Voici un résumé de l’utilisation du déficit foncier en image (SourceFormation Fiscalité Immobilière)
Voici un exemple de défiscalisation avec le déficit foncier. Cet investisseur a actuellement une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30% et génère 8 000 euros de revenus fonciers nets avec son investissement locatif. Avec le revenu de son travail et sans travaux à déduire, il devra payer 16 420 euros d’impôt dont 2 400 euros d’impôt sur les revenus fonciers (TMI 30%) et 1 240 euros de CSG-CRDS (15.5%).
Son investissement locatif est vieillissant et il souhaite faire des travaux pour améliorer le rendement, augmenter légèrement ses loyers et surtout louer beaucoup plus rapidement son bien. Pour cela, il estime de coût de rénovation de l’appartement à 16 000 euros (Nouvelle cuisine + sols + nouvelle salle de bain + peinture).
Avec les travaux réalisés cette année, le revenu foncier de 8 000 euros devient un déficit foncier de 8 000 euros. De cette manière l’économie fiscale pour cet investisseur s’élève à 5 641 euros.
Dans le cas présent, l’investisseur a dépensé 16 000 euros et obtient une économie fiscale de 5 641 euros, soit 35% de la dépense.
Avec une TMI à 30% et des travaux de 16 000 euros, cet investisseur réduit significativement ses impôts et donc le coût réel des travaux. Avec un tranche marginale d’imposition plus élevée (41 ou 45% par exemple), le résultat est encore meilleur.
Les avantages de défiscaliser avec le déficit foncier sont nombreux :
- Prix de l’ancien moins cher que le neuf
- Aucune durée de détention minimum
- Aucune condition de ressource du locataire obligatoire
- Aucun plafond de loyer
- Travaux réalisables par vous même (matériaux déductibles)
- Grand contrôle sur les travaux
- Revente plus facile
- Déficits non utilisés reportables sur 10 ans (Revenus fonciers uniquement)
- Amélioration de la qualité des logements
- Augmentation possible des loyers
