Avec un rendement annuelle supérieur à 5 % depuis 2014, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) affichent une santé olympique. Elles convainquent de plus en plus d’épargnants, plus de 3,5 milliards d’euros ont ainsi été investis en 2014.
Pour les personnes qui souhaitent miser sur l’immobilier, les SCPI sont une option à prendre en compte. A partir de quelques milliers d'euros seulement, elles permettent d’investir dans un patrimoine de qualité, des parcs immobiliers diversifiés gérés par des professionnels.
Une part de SCPI peut donc avoir une valeur nominale de quelques milliers d’euros, et représenter une fraction de la valeur d’un bien immobilier. Ce qui est un avantage indéniable si l'on dispose de peu de capitaux car l’achat d’un appartement ou d'une maison nécessite souvent la contraction d’un prêt immobilier.
De manière générale, cette solution permet de mutualiser les revenus entre les différents porteurs des parts de la SCPI, mais aussi les risques liés à la location d’un immeuble. Les membres d'une SCPI sont désignés sous le terme d’« associés » de la SCPI. La recherche, l’achat et la gestion des biens sont organisés par une société de gestion mandatée par l’AMF. On n'a pas à se soucier des loyers impayés, des frais d'entretien, réparations éventuelles...
Les types de SCPI
| Nature de la SCPI |
Caractéristiques |
Avantages |
| Les SCPI à capital fixe |
C'est une société civile de placement immobilier dont le montant des souscriptions (valeur du capital) est fixé dès l’origine. Une fois le montant du capital fixe atteint, la SCPI pourra procéder à des augmentations de capital régulières, mais c’est une décision unilatérale de la société, selon des critères propres. |
Investir dans des parts de SCPI à capital fixe peut s’avérer très fructueux pour celui qui réalise cet investissement alors que le marché comporte peu d’acquéreur et une large offre. |
| Les SCPI à capital variable |
Elles ont un fonctionnement plus flexible que les SCPI à capital fixe. Ces sociétés peuvent émettre ou racheter leurs parts à tout moment pour permettre aux investisseurs d’entrer ou de sortir plus facilement de ce type de placement. Pour s’adapter à ce mode de fonctionnement, la société de gestion en charge de la SCPI achète ou vend des immeubles pour s’ajuster aux mouvements de capitaux qu’elle enregistre. |
Il s’agit d’un investissement en bon père de famille dont l’objectif principal est de tirer profit du rendement intrinsèque de l’immobilier d’entreprise. |
| SCPI d’immobilier d’entreprises |
Bureaux et commerces |
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| SCPI d’immobilier résidentiel |
Logements |
Certaines SCPI résidentielles peuvent bénéficier de régimes fiscaux avantageux : on évoquera ainsi les « SCPI Malraux », qui permettent de bénéficier d’abattements fiscaux en cas de travaux de rénovation, ou encore les récentes « SCPI Pinel » qui bénéficient de la fiscalité du dispositif Pinel (réduction d’impôts de 18% sous conditions). |
| SCPI de rendement |
Elles dégagent des rendements élevés, en contrepartie d’un risque plus élevé en fonction de la solvabilité des locataires et du taux de remplissage des immeubles |
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| SCPI de valorisation |
Elles investissent dans des immeubles de haute qualité dans des grandes villes, avec des locataires constitués de grandes entreprises ou d’organismes publics, offrant des rendements sûrs mais plus faibles. |
Comment investir ?
L'acquisition des parts de SCPI peut être financée par un prêt immobilier
| Avantages |
| Utiliser le levier du crédit pour optimiser son investissement |
| Eviter de mobiliser son épargne |
| Utiliser sa capacité de remboursement et d'endettement |
| Impacter fiscalement ses intérêts d'emprunt sur ses revenus fonciers |
| Acquérir plus de parts |
L'acquisition de SCPI en assurance vie
Le contrat d'assurance-vie, investi en SCPI, combine les avantages de la SCPI (diversification des investissements, gestion déléguée…) et la fiscalité attractive de l'assurance-vie. En effet, les revenus de la SCPI seront réinvestis au sein de votre contrat d'assurance-vie. Il n'y a donc aucune fiscalité pendant la vie de votre investissement. Ce sera uniquement lorsque vous procèderez à un retrait, que vous serez soumis au régime avantageux de la fiscalité sur les plus-values en assurance-vie.
Des perspectives d'avenir très positives
Les SCPI profitent des taux bas du crédit pour emprunter dans d’excellentes conditions et bénéficier d’un effet de levier. Un taux de rendement à l’acquisition de 5,5 % passe à 6,30 % grâce au crédit.
Cependant pour bon nombre de professionnels, les SCPI ne sont pas un instrument de spéculation. On peut donc encore y investir aujourd’hui, mais en s’inscrivant dans une démarche long terme, au moins 15 ans. Une reprise de la demande d’immobilier professionnel se confirme. Il y a en effet peu de latence sur le marché de bureaux, et les taux d’occupation du parc des SCPI sont déjà élevés.
Les experts tablent sur un rendement en léger recul en 2016 à 4,80%. Ce résultat honorable traduit l'intérêt porté aux SCPI. Celles-ci représentent encore une carte à jouer pour les épargnants, mais à condition de se montrer sélectif et de choisir des SCPI pour qui tous les indicateurs sont au vert.
