TOUCHE PAS A MON IMMO !!!
C’est la première fois en toutes ces années d’exercice dans le milieu financier que je constate un tel attrait aussi fort pour « la Pierre » !
Des clients, des amis, m’appellent pour me demander s’il est temps de s’endetter et de faire un crédit !
Je traduis ci – dessous l’idée générale qu’il se dégage de leurs remarques :
« De toute façon, comme il n’y a PLUS (ils ne me disent pas « PAS », mais « PLUS » !!!) d’espoir en Bourse et qu’elle ne fait que baisser et que ça ne peut QUE continue (c'est-à-dire pour TOUJOURS)…alors il vaut mieux investir dans la Pierre. Et c’est d’autant plus vrai qu’on avait prédit une baisse des prix de l’immobilier avec la crise de 2008. Or, cette baisse n’a pas eu lieu.
Et puis dites ce que vous voulez mais l’Immobilier, lui, c’est une valeur sûre qui ne baisse JAMAIS ! La Pierre c’est du solide ! »
Ce qui m’impressionne le plus quand on commence à parler de l’immobilier, est qu’il est quasiment impossible d’avoir un dialogue à ce sujet.
En fait, l’entourage avec qui j’ai l’occasion d’en parler, ME DIT LA VERITE ! C’est très dur d’en discuter, les gens sont certains – quand je dis certains, je veux dire convaincus jusqu’à la moelle – qu’ils ont raison et que tout avis contraire ou gentiment divergent est faux, inaudible, illusoire et sans fondement ! Allez, j’oserai dire même jusqu’à « mensonger » !
A titre personnel, je trouve cette façon de voir les choses totalement délirante même si je peux comprendre !
Quand l’évidence inébranlable et sans faille a gagné TOUS les esprits, je me dis qu’il y a quelque chose qui cloche !
J’aimerai vous faire partager mon avis sur la question.
Je n’ai pas la prétention d’expliquer que les prix de l’immobilier vont enfin baisser, mais beaucoup de signes aussi bien « psychologiques que factuels » m’autorisent à émettre un léger bémol.
Allons – y !
Je vais d’abord faire un tour rapide du côté de l’immobilier US.
Les Etats Unis étant la 1ère puissance économique au monde, c’est toujours bien de voir ce qui se déroule là bas !
Tout d’abord, les prix de l’immobilier :
On constate en moyenne une chute de 30% des prix. On est retourné sur les niveaux de la flambée des prix (2003) liés aux politiques favorisant la spéculation immobilière ! Donc on dira un retour à la moyenne !
Puis les permis de construire :
Ils sont sous des niveaux que nous n’avons pas vu depuis UN DEMI - SIECLE ! Ce n’est pas rien !
Bref, à raz les pâquerettes, l’immobilier US va avoir du mal à reprendre du poil de la bête. Même avec tes taux de crédit extrêmement faibles, la dynamique immobilière aux USA n’arrive pas à reprendre de la hauteur !
Par prudence, il est bon d’en tenir compte. Si le « Number One » s’en prend plein la figure, il est par modeste expérience toujours bon de ne pas se prendre plus royaliste que le Roi !
Alors, face à cela on me tient très souvent les arguments suivants :
« Oui mais les Etats-Unis c’est pas pareil, eux ils ont abusé, chez nous c’est différent !! Là où j’habite les prix n’ont pas baissé. Quand on me parle de baisse des prix dans l’immobilier je n’y crois pas. D’ailleurs regardes, les loyers eux non plus n’ont pas baissé, ils ont même augmenté.»
Je vous garantie que ce n’est pas facile en 5 minutes de contrer ces certitudes ou plus modestement de donner un avis différent. De toute façon, on me dit LA VERITE, donc ce n’est pas la peine de discuter. Aussi étonnement que cela puisse paraitre le dialogue est quasiment verrouillé.
J’exagère volontairement en grossissant les traits mais je trouve qu’ainsi le message passe mieux !
Ceci étant dit passons à l’état de l’immobilier en FRANCE :
Les documents très simples à lire que vais vous présenter sont issus de l’I.N.S.E.E..
La première chose qui me saute aux yeux est la chute brutale des transactions immobilières dans l’ancien.
Mi – 2009, le niveau des transactions est revenu dans son canal de Long Terme de 1965 à nos jours (cercle bleu).
Grace aux politiques expansionnistes mises en place notamment via la baisse des taux de crédits, une reprise en « V » s’est effectuée.
Le deuxième élément qui est frappant est qu’en 2008 les prix ont baissé, contrairement à ce que les gens croient. Mais les politiques de relance ont permis aux prix de repartir en flèche vers le Nord.
Si on s’arrête là pour l’analyse, alors ceux qui me disent que l’immobilier, est et sera toujours en hausse, ont raison !
Mais….si on regarde de plus près on constate que :
Les prix sont au dessus des niveaux d’avant crise de fin 2007, alors que les transactions Immobilières sont sur les niveaux de 2004. L’écart entre les prix et les transactions s’est considérablement creusé !
Donc de deux choses l’une :
Soit les transactions immobilières vont repartir en flèche vers le Nord pour combler l’écart présent (c'est-à-dire que les gens vont se mettre à acheter comme des malades) ;
Soit les prix vont baisser !
Question n°1 :
« Est-ce que la situation économique de ces 3 dernières années s’est améliorée au point qu’une telle hausse des prix est justifiée ?
Les gens gagnent ils mieux leur vie ? La vie est elle aussi prometteuse qu’elle ne l’était fin 2007, lorsque la croissance était pleinement encore au rendez vous » ?
On le sait tous, la réponse à ces questions basiques est NON !
Alors pourquoi les prix sont si élevés ??? La baisse des taux de crédits n’explique pas tout à elle seule.
Eh bien, la réponse est dans les remarques des gens qui m’ont interpelé au sujet de la Pierre !
La conjoncture de ces 10 dernières années a eu un effet psychologique TRES PUISSANT sur le comportement des agents économiques !
J’insiste sur le fait que la crise de 2000 a lessivé de nombreux actionnaires en bourse.
Les marchés financiers ont remis une couche en 2008.
Et comme ça ne suffisait pas, on a recommencé durant cet été. Je ne parle même pas des risques futurs d’une nouvelle dégringolade des prix des actions en 2012.
Ce que je veux dire par là est que par peur de perdre en bourse, on se dirige vers ce qui est le plus sûr. Et pour le moment, l’immobilier a joué et joue encore pleinement son rôle.
Aussi, il bon de rappeler que les prix de l’immobilier même s’ils baissent (cf. 2008/mi-2009), ils sont LARGEMENT moins volatiles que ne le sont les marchés actions ! Donc moins de stress et une marge pour pouvoir vendre à temps !
En clair, il y a un comportement de repli vers du physique (une action, une SICAV, un titre c’est impalpable, c’est du virtuel dit-on !), et comme « tout le monde » a la même réaction au même moment et bien les prix monte…comme en bourse !
Quand j’étais étudiant en Sciences-Economiques en 1991, on me parlait du comportement « moutonnier de l’être humain » !
L’INSEE parle lui aussi de cette relation de dualité concernant « La BOURSE et L’IMMOBILIER ».
L’institut parle alors de « MYOPIE des investisseurs ». J’aime bien ces termes, ça en dit long !
Mais il va plus loin encore !
Il dit, je cite : « la myopie des investisseurs à l’égard des actions prendra fin un jour ».
Question n°2 :
« Est-ce que cette hausse va se poursuivre éternellement et est ce que les prix sont alors condamnés à monter alors que les gens ont de plus en plus de mal à boucler les fins de mois » ?
Entre nous soit dit, on sera tous d’accord pour dire la situation présente, sans tomber dans les clichés du catastrophisme, n’est pas des plus reluisante !
Selon l’INSEE et c’est un point de vue que j’ai partagé maintes fois lorsque j’interviens auprès des étudiants en Management des Unités Commerciales (Ex-Action Commerciale), LES PRIX DEVRONT REJOINDRE LE TUNNEL et donc BAISSER !!!
Si on rajoute à cela un alourdissement de la fiscalité des plus –values sur les résidences secondaires à compter du 01/02/2012 et que j’ajoute un arrêt prochain du dispositif SCELLIER* fin 2012, la progression des prix ne va pas être simple !
Voici les anticipations de l’I.N.S.E.E. à travers un graphe :
Avant de vous laisser, je vous donne l’ensemble de leur argumentaire et vous souhaite une bonne réflexion. J’espère avoir suscité chez certains votre curiosité et j’espère aussi que ces quelques lignes vous apporteront un semblant de réponse aux éventuelles interrogations quant à ce sujet, qui n’est pas des plus simples à traiter.
Pour d’autres… tout ceci n’est que littérature !
A vous de compléter….
Joseph Pietri
http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138
