Dans ce court article, je vais revenir sur une croyance bien établie dans la société contemporaine, surtout ces 10 dernières années, à savoir que l’immobilier prend toujours de la valeur avec le temps !
Autant vous le dire dès à présent, ce raisonnement simpliste est faux :
L’immobilier ne prend JAMAIS de valeur sur le long terme !
Il faut plus d’euros ou de Francs pour acheter le même bien, c’est donc que la monnaie a perdu une partie de sa valeur, le bien, lui, a toujours la même valeur intrinsèque si l’on travaille sur les durées longues et que l’on corrige les phénomènes de déprimes/euphories (cycles immobiliers).
Avant de me faire insulter ou de recevoir des commentaires de menaces, j’aimerai expliquer mes propos. L’immobilier, ces dernières années à augmenté bien plus vite que l’inflation, à cause notamment d’un phénomène démographique et de la spéculation. Ce n’est pas une raréfaction de l’offre comme le prétendent les politiques et les groupes de pression travaillant dans l’immobilier, le nombre de logements vides est toujours très élevé même à Paris. En réalité, il s’agit d’un réflexe des papy-boomers, qui comme nous le savons possèdent l’essentiel du patrimoine financier et immobilier de la France, de sécuriser leur retraite car ils savent très bien que le système de retraite actuel ne tiendra pas le coup bien longtemps.
Les hausses de prix frénétiques des dernières années sont la manifestation d’une bulle temporaire qui devrait se résorber ses prochaines années comme le démontre l’économiste Jacques FRIGGIT.
L’immobilier sur le long terme
Les travaux de Jacques FRIGGIT nous montrent que les prix de l’immobilier évoluent sur le long terme de la même façon que les revenus des ménages. Il est très facile de s’en convaincre, car si ce n’était pas le cas, ça voudrait dire que depuis le moyen âge, plus personne n’aurait les moyens de se loger. En clair, si les prix de l’immobilier évoluaient plus vite que les revenus, arriverait un moment où le prix d’une maison, même avec un crédit sur 30 ans, consommerait 100% des revenus.Les prix de l’immobilier doivent suivre l’évolution des revenus
Ces dernières années, les prix ont flambé : +200% en 15 ans alors que les revenus n’ont augmenté que de 25% en moyenne. Autre argument utilisé ces derniers temps par les professionnels peu regardant, Paris est moins cher que Londres, Tokyo ou New-York, mais là aussi, les revenus des habitants de ces villes ne sont pas les mêmes : nous pourrions trouver des maisons à 2 000 euros à Madagascar ou en plein cœur de l’Asie, mais ces prix ne font que refléter les revenus locaux. Les arguments pour vendre ne manquent certainement pas mais des images suffisent à se faire une idée de la situation.
Pour vérifier si les prix sont sous-évalués ou surévalués, Jacques FRIGGIT propose une méthode très simple : ne plus parler de prix en euros courants, mais comparer les prix moyens de l’immobilier sur les revenus moyens des ménages.
Cette courbe qui remonte à 1965 nous montre que nous sommes en pleine bulle immobilière sur Paris et dans les grandes villes françaises. Bien évidemment, tous les biens ne sont pas surévalués, il s’agit principalement des zones où la demande est forte et l’offre pas encore suffisante. Si vous choisissez d’investir dans une plus petite ville et que vous vous tenez à l’écart des bulles, il existe des biens qui sont encore dans le tunnel de Friggit. Effectivement, ces courbes sont des moyennes et il est donc important de bien savoir évaluer un immeuble ou un bien en tenant compte de cette réalité des 15 dernières années. Les travaux de Jacques FRIGGIT on également permis de remonter sur les prix des logements à paris depuis 1200, ce qui est remarquable.
Le rôle de l’inflation
En réalité, tout est dans le titre, l’inflation est la clef ! L’inflation fait effectivement perdre de sa valeur à la monnaie avec le temps, et plus le temps passe, plus il faut d’euros pour acheter les mêmes biens et services. L’effet richesse est pourtant très important, vous avez acheté une maison à 100 000 euros, elle vaut maintenant 300 000 euros, vous vous sentez plus riche, mais cela cache la réalité, à savoir :- Si vous vendez votre maison 300 000 euros, votre prochaine maison vaudra aussi très cher (3 fois plus)
- Vous n’avez probablement pas la moindre idée de ce que vous a coûté votre première maison (Travaux, intérêts, taxes, etc)
- Personne n’a intérêt à voir les prix grimper, même les propriétaires actuels.
- Les vrais chiffres sont souvent loin de la réalité et les propriétaires souffrent souvent d’amnésie
- L’achat d’une résidence principale n’est rentable que sur le long terme, seulement la durée moyenne de possession est de 7 ans en France. En d’autres termes, la majorité s’en sort en marché fortement haussier, mais lorsque les prix baissent comme aujourd’hui, les pertes peuvent être considérables.
- Une célèbre phrase dit : « Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel ! », c’est particulièrement vrai maintenant, alors attention au marché parisien !
Attention, l’inflation fait perdre de la valeur aux monnaies papiers !
C’est la raison pour laquelle il faut se méfier des placements financiers comme je le rappelle dans mon dernier article sur le sujet. Les placements financiers ne sont que rarement basés sur des actifs réels et tangibles.
Quelles sont les méthodes pour gagner avec l’immobilier sur le long terme
Être propriétaireÊtre propriétaire est une solution pour jouer sur la dévaluation monétaire et donc payer son bien moins cher, grâce à un financement ! Mais attention à l’achat revente compulsif ! Nous avons toujours une tendance naturelle à ne pas calculer les frais (notaire, taxes, agence, travaux, intérêts) et multiplier les achats-reventes reste une manière idéale pour perdre de l’argent sans s’en rendre compte. En période de baisse de l’immobilier comme en ce moment, gagner sur sa résidence principale devient de plus en plus rare. La résidence principale n’est pas un investissement, comme vous le découvrirez dans cet article.
Investir dans l’immobilier locatif
L’immobilier locatif repose sur un principe simple et efficace, les locataires payent une majeure partie des mensualités de crédit, donc peu importe le prix du bien, même en période de baisse, vous ne paierez qu’une fraction du prix de toute manière. Ce principe fondamental est peu connu, il s’agit de la gestion du CASH-FLOW. Si vous ne payez que 10% du prix d’un bien, peu importe si son prix baisse, nous ne sommes pas basé sur un système d’achat revente comme c’est le cas pour la majorité des actifs financiers !
Produire du cash-flow est le seul moyen de s’enrichir
Donc oui il reste intéressant d’investir malgré une baisse probable de l’immobilier, tout simplement parce-qu’ici, nous ne jouons pas sur la revalorisation du prix des biens pour gagner de l’argent, mais sur le fait que le capital emprunté est remboursé en grande partie par les locataires. Pour s’enrichir, il faut donc générer du cash-flow et utiliser le levier du crédit, c’est la raison pour laquelle l’immobilier et la création d’entreprises sont les 2 seuls moyens de s’enrichir !
Conclusion
Vous l’aurez bien compris, pour gagner de l’argent avec l’immobilier, la résidence principale n’est pas adaptée. Il est préférable de privilégier l’immobilier locatif (rentable bien entendu), car cette stratégie ne s’appuie pas sur la valeur de l’immobilier mais sur un système de cash-flow.La valeur de l’immobilier reste donc proportionnelle aux revenus des ménages sur le long terme, avec des hauts et des bas de cycle, et c’est la raison pour laquelle il faut être prudent et privilégier des investissements immobiliers productifs plutôt que des biens d’usage comme la résidence principale.
Fuyez les produits financiers opaques
Si vous comprenez le rôle de l’inflation et de la dévaluation monétaire, alors vous verrez que la majorité des placements financiers que l’on vous propose ne rapporte rien. L’immobilier ne prend pas de valeur avec le temps, mais il n’en perd pas non plus… Je me répète, mais pensez-y pour protéger vos avoirs et n’oubliez pas : ACHETEZ DES ACTIFS RÉELS ET TANGIBLES (Or, Forêt, terrain, immobilier, Argent…) ET FUYEZ LES PRODUITS FINANCIERS OPAQUES(Assurance-vie, Fonds en euros, produits structurés, comptes bancaires, PEL …).
