Basée sur l’analyse des 50 dernières crises bancaires systémiques, cette étude menée par Min Zhu (Deputy Managing Director du Fmi) démontre que plus de 2 fois sur 3, la chute du prix des logements est précédée par une crise financière.
Par ailleurs, Min Zhu précise qu’historiquement, les prix immobilier, le montant des loyers et les revenus des foyers évoluent de façon similaire. C’est aussi le principe de la courbe de Friggit.
Logique, les ménages devraient emprunter en fonction de leurs revenus et non en fonction de la plus value potentielle et à venir de leur acquisition.
De surcroît et si les prix immobiliers augmentent plus vite que les loyers, les ménages ne sont plus en capacité d’acheter (ce qui est le cas pour une majorité des primos accédants en France), sauf à dégrader fortement la dette immobilière des ménages - ce qui est aussi le cas en France voirsur ce blog dette immobilière des ménages.
Ainsi, les ménages dont la capacité d’emprunt est étouffée se retourne naturellement vers la location.
Néanmoins, soulignons les conditions de crédit actuelles historiquement basses qui atténuent l’incapacité des primo accédants à se lancer dans leur première acquisition.
Nous retrouvons ainsi plusieurs pays industrialisés dont le ratio prix immobilier / revenu des ménages est surévalué de 30% à 50% :
Notre beau pays n’est pas un cas isolé
Ratio prix immobilier/ revenu des ménagesNous retrouvons ainsi plusieurs pays industrialisés dont le ratio prix immobilier / revenu des ménages est surévalué de 30% à 50% :
Belgique +50%
Canada, Australie, Nouvelle Zélande, France, Grande Bretagne, Norvège, Pays Bas se partagent le podium avec 30% à 40%
A l’opposé, le Japon et la Corée touchés par une très longue déflation (qui a débuté dans les années 90) voient leurs prix sous estimés d’environ 40% par rapport au revenus des ménages.
Source Graphique : abc.net.au
Ratio prix immobilier/ loyers
D’ailleurs, nous retrouvons quasiment le même classement au regard du ratio prix immobiliers / montant des loyers.
Ainsi, les prix immobiliers sont surévalués de 40% à 90% par rapport au montant des loyers pour : le Canada, la Nouvelle Zélande, la Norvège, la Belgique, l’Australie, ... et la France.
Inversement, ce même ratio est négatif pour : le Japon, l’Estonie, la Grèce, le Portugal, L’Allemagne et la Slovaquie.
Ce que suggère le FMI pour limiter les bulles immobilières ?
Le FMI souligne la complexité des réglementations bancaire pour les prêts immobilier en fonction du pays choisi. Nos banques ont aussi joué à la roulette en accordant des crédits immobiliers délirants, les subprimes sont bien à l’origine de la dernière crise financière Mondiale.Ainsi, Min Zhu suggère de mettre en œuvre une politique macro prudentielle et monétaire de régulation financière plus stricte.
En clair, rendre nos systèmes financiers plus solides et plus rigoureux sur les conditions d’octroi de crédit immobilier.
Cela obligerait les banques à détenir davantage de capital contre ces prêts, décourageant la forte exposition au secteur.
Une autre suggestion de Min Zhu consiste a mettre en place des outils de régulation basés sur les ratios dette/revenus, revenus/prix immobilier, prix immobilier/loyers permettant de réduire les folles envolées de ces dernières années.
Cette politique a été suivi par : Hong Kong qui a imposé des plafonds sur ces ratios depuis les années 1990 et la Corée depuis 2000. De plus et pendant ou après la dernière crise financière mondiale, ce sont plus de 20 états qui ont suivi leur exemple.
Au delà des gouvernement en place, Min Zhu souligne le rôle majeur de la Banque Centrale concernée dans la mise en place de ce système de régulation.
Hors, nous savons bien que les « mécanos » de la BCE ne sont pas tous des lumières en la matière.
Source : FMI
