Le supercycle sur le marché immobilier est plus court que les supercycles sur les actions et l’or, et, malgré ce que l’on pourrait croire, il n’est pas corrélé aux deux actifs précédents. A noter que le marché du logement en France a subi de nombreuses distorsions entre 1914 et 1948, du fait des contrôles fréquents des prix des loyers par l’Etat, rendant délicate toute étude sur cette période. Le creux séculaire de 1951 correspond ainsi avec le début d’un marché haussier de rattrapage, très puissant, jusqu’en 1967.
Le supercycle sur le marché immobilier est évidemment dépendant de la zone géographique considérée, mais on peut observer, dès le milieu des années 60, une synchronisation entre les zones Etats-Unis-Europe, du fait de la synchronisation de leurs économies. La forte correction actuelle sur le marché américain n’est pas de bon augure pour le marché français. A plus forte raison si l’on considère que lors du dernier sommet de supercycle, au début des années 90, le marché français affichait déjà un retard de deux ans sur le marché américain (voir graphique plus loin), comme c’est le cas actuellement.
Le supercycle est mis en évidence avec le ratio Propriété/revenu des ménages, qui est le résultat de la division du prix moyen d’un logement par le revenu annuel moyen disponible des ménages. Idéalement, les prix du logement devraient suivre l’évolution du pouvoir d’achat des ménages, ou plus précisément le revenu disponible de ceux-ci, une fois déduits les impôts et autres frais incompressibles. Une hausse des prix plus forte que celle du revenu disponible sur une longue période (comme c’est le cas depuis 2000) trahit une situation de bulle immobilière, alimentée par une hausse de l’endettement des ménages pour combler le gap entre la stagnation du pouvoir d’achat et la hausse des prix du logement. Ci-dessous, une visualisation de ce supercycle pour la France.
Le ratio est complètement sorti du tunnel qui avait cours de 1965 à 2003, signe d’une spéculation intense, suite à la politique d’argent facile des banques centrales pour relancer la croissance en 2003. Aujourd’hui, le marché défie toujours la pesanteur grâce à des taux d’intérêts très bas, mais son renversement est déjà effectué, et la prochaine remontée des taux d’intérêts accélérera la tendance. En effet, le prochain cycle d’inflation et la remontée des taux sont quasiment garantis, suite aux mesures exceptionnelles prises par les banques centrales et les gouvernements en 2008-2009. Nous pouvons raisonnablement nous attendre à un prochain creux sur le marché de l’immobilier vers 2013-2015.
Léonard SARTONI