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Laurent Conte

Laurent Conte

Je m'intéresse à tout ce qui a trait à l'immobilier et l'économie. J'ai une prédilection pour les prix immobiliers, la tendance dans le neuf et l'ancien, les indicateurs de marché, les avantages fiscaux, que ce soit pour la France, mais en Europe et dans le reste du monde. J'espère vous faire partager ma passion à travers des news originales qu'on ne lit pas ailleurs dans les circuits traditionnels des grosses machines à informer.

Mon blog est : http://www.immobilier-finance-gestion.com/

La Chute des prix immobiliers en 7 raisons

Audience de l'article : 4607 lectures
Nombre de commentaires : 4 réactions
En France, les prix immobiliers ont été multipliés par plus de 2 en 10 ans. Cette situation historique est totalement décolérée de tous fondamentaux (salaires, inflation). Par ailleurs, de multiples signaux mettent en évidence une possible chute des prix immobiliers en France :


- le risque d’exposition bancaire aux crédits immobiliers,

- la forte baisse des volumes des transactions sur 1 an (-7.1%),

- la hausse des taux qui ampute la capacité d’acquisition des ménages,

- la réduction d’une fiscalité jusqu’alors généreuse (modification du dispositif Scellier),  

- l’hypertrophie de la masse monétaire,

- le boom des demandes de suspension de crédit,

- la décorélation prix immobiliers, salaires, inflation

1) Risque bancaire

Selon l’agence de notation Moody's « l'immobilier en France, qui serait en surchauffe ». Moody's poursuit en soulignant l'exposition des banques françaises sur le marché local du crédit immobilier.  

L’année dernière, les établissements bancaires ont accordé 160 milliards d'euros de nouveaux crédits immobiliers, du jamais vu depuis 2002. L'encours global s'élève à 800 milliards d'euros. Christian Noyer, le gouverneur de la Banque de France s'est inquiété de « la hausse continue du prix des logements, qui crée un risque pour la stabilité financière si un ajustement brutal devait intervenir dans l'avenir ». 

2) Baisse des volumes de 7,1 % sur un an

Le marché immobilier se caractérise par moins de transactions au niveau national : -7.1% entre le 1er semestre 2010 et le 1er semestre 2011 et des reculs de prix dans certaines régions, d'après Century 21. 


3) Hausse des taux

Pour illustrer l'impact de la hausse des taux sur le pouvoir d'achat immobilier des particuliers - http://www.appelimmo.fr, prenons l'exemple d'un ménage pouvant rembourser 1.000 euros par mois pendant 20 ans. A la fin 2010, avec des taux d'intérêt à 3,5%, ce ménage pouvait obtenir un prêt de 170.426 euros.Le montant moyen d'une acquisition se chiffrait alors à 194.646 euros. Ce couple devait donc financer la différence par un apport personnel de 22.200 euros (hors droits d'enregistrement).    

Un semestre plus tard, en juin 2011, ce ménage ayant conservé sa capacité de remboursement de 1.000 euros par mois, peut obtenir un prêt de 160.800 euros au taux de 4,3% sur 20 ans. Comme le montant d'une transaction atteint désormais 210.438 euros, il devra disposer de 49.658 euros d'apport, soit 27.458 euros supplémentaires en seulement six mois !

Par ailleurs, le rapport de l'OCDE paru en janvier sur ce sujet indique que l'accès trop facile au crédit aurait majoré le prix des logements jusqu'à 30% au sein des pays membres.

4) Réduction de la fiscalité généreuse

Le dispositif Scellier, destiné à ceux qui achètent et louent des logements neufs pour bénéficier de réductions d'impôt, est «très efficace» mais doit être réformé car il est trop «coûteux» et a entraîné des dérives, selon un rapport parlementaire publié hier. Selon GillesCarrez (UMP), rapporteur général du budget à l'Assemblée, «170.000 logements ont été construits depuis 2009 et 75.000 de plus sont prévus d'ici au 31décembre 2012». Cependant le coût actuel (2,3milliards d'euros si le dispositif est maintenu après 2012) devrait, selon le rapport, être ramené à 1,2milliard.

Depuis le  1er janvier 2011, seuls les logements répondants aux normes BBC (bâtiment basse consommation) peuvent bénéficier des 25% de réduction d’impôts. Ensuite, il faut redoubler de vigilance lors de l’achat d’un bien car si celui ci ne correspond pas aux normes, le taux de la réduction d’impôt passe à 13.5% dès 2011. Et ce n ’est pas fini ! Au 1er janvier 2012, vous ne pourrez plus déduire que 9% de vos impôts, puis le dispositif disparaitra purement et simplement en 2013 pour les logements non verts.

Ainsi en France ont décompte 60% d'investisseurs parmi les acheteurs d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier.


5) Hypertrophie de la masse monétaire et prix immobiliers


Selon JP CHEVALIER, « l’argent sainest le premier pilier des Reaganomics, ce qui est évident pour tout monétariste. En France, l’une des sources les plus importantes de la création monétaire provient dunon enregistrement des engagements de retraitedû essentiellement au système de retraite par répartition : des créances existent, mais elles ne sont pas comptabilisées, ni en contrepartie les capitaux ni les dettes pour les financer.

Conséquence :de l’argent non gagnécircule en masse. Ce sont par exemples des salaires payés qui sont supérieurs à ce qu’ils devraient être (par rapport à une situation normale dans laquelle les engagements de retraite devraient être correctement comptabilisés), ce sont des billets de train et l’électricité qui sont vendus à des prix inférieurs à ce qu’ils devraient être ».


Toujours selon JP CHEVALIER : « tout le monde profite de cetargent non gagnépour le dépenser en grande partie,ce qui stimule alors le PIB et aussi les importations. Le problème est alors aggravé par la monnaie unique : les excédents de l’Allemagne permettent, par transferts abscons, d’équilibrer la balance des paiements de la France.


Autre manifestation de l’hypertrophie monétaire :une grande partie de l’argent non gagné sert à acheter des logements dont les prix montent. D’après l’Insee, plus de la moitié de la valeur des biens immobiliers dépasse largement les coûts. Cette bulle immobilière éclatera un jour. »

6) Boom des demandes de suspension de crédit

Les Français surendettés sont de plus en plus nombreux à opter pour cette solution – 106 428 dossiers déposés de janvier à mai 2011 pour 95 035 en 2010 sur la même période.

Les dettes relatives à uncrédit immobilier sont présentes dans 7% des dossiers de surendettement avec un endettement moyen de 89 140€.

Avec la crise, de plus en plus de ménages sont en grande difficulté financière depuis trois ans. Le remboursement des crédits de consommation ou immobilier est devenu de plus en plus difficile, avec le risque réel de perdre sa maison ou son appartement. A moins d'obtenir une suspension de son crédit jusqu'à deux ans comme le permet la loi.


7) Prix immobiliers, salaires et inflation

Depuis les années 60, prix immobiliers, salaires et inflation suivaient les mêmes tendances.

A partir de 2000 et de l'explosion des prix immobiliers, cette harmonie a cédé.

Selon The Economist, le marché immobilier français serait surévalué de 48%.

Par ailleurs, Marc Touati* insiste sur le fait que « l’écart entre le niveau des prix des logements et celui des revenus des ménages est devenu trop grand ».  *Le responsable de la recherche économique, financière et stratégique d'Assya Compagnie Financière en est convaincu depuis plusieurs mois : « La bulle immobilière française s’est reformée »


Voir l'artcile : http://immobilier-finance-gestion.over-blog.com/article-evolution-des-prix-immobiliers-en-france-d-ici-a-2020-59701695.html


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Ventes de logements locatifs suivants dispositifs fiscaux

sc2-ventelogementslocvatifs 

Evolution des dépenses fiscale en dispositifs immobiliers
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4 commentaires

  • Lien vers le commentaire Balthazar jeudi, 01 août 2013 13:02 Posté par balthazar

    Malheureusement ces prix iniques correspondent à une réalité : 
    - la pénurie   créée par un Etat mal organisé qui prend des mesures qui sont l'exact contraire des besoins de la population 

  • Lien vers le commentaire Balthazar jeudi, 01 août 2013 12:56 Posté par balthazar

    Et juste un truc que je trouve stupide :
    -toutes les "études" qui se basent sur les années 60 en les prenant comme référence, révèlent un manque d'intelligence flagrant.

    D'abord les années 60 ne sont en rien une période "normale " historiquement parlant, pas besoin de beaucoup science pour le savoir ..

    Ensuite c'est une approche contra scientifique que de se baser sur un point en particulier pour en faire une regle.
    Si on trouvait des recurrences à travers les siecles , là ça aurait du sens.

  • Lien vers le commentaire Balthazar jeudi, 01 août 2013 12:43 Posté par balthazar

    Ca fait maintenant 6 ans qu'on nous annonce l'effondrement ...

    Apres un crise financiere, puis economique d'une ampleur rare cela a engendré une chute cataclysmique de .. 5-10% sur les endroits demandés .
    La chute beaucoup plus importante ailleurs est déjà actée, la purge est donc déjà faite.

    Les endroits prisés ont beaucoup de mal à baisser, voici pourquoi :

    Les lois et actions socialistes (émanant de la gauche et de la droite) semblent avoir les  buts suivants :
    - dissouader  les bailleurs de mettre en location. Cela contraint ceux qui voudraient louer à acheter .
    - concentrer la population sur des zones à forte densité : les  taxes immobilières  et les contrats de travails/licenciements, qui sont des véritables bloulets aux entreprises les contraignant à rester dans des lieux à forte densité de population, empeche la mobilité et organise donc la pénurie immobilière. De plus aucun  effort de décentralisation de l'administration n'est fait. Alors qu'on pourrait facilement mettre tous les ministères et administrations subséquente en province, ce qui créerait un vrai "choc d'offre".

    C'est à ces deux problemes qu'il faut s'attaquer pour provoquer une baisse des prix. Tant qu'il y aura de la demande, les prix se maintiendront.

    Par ailleurs si la france a clairement décidée de se faire un Harakiri économique, ce n'est pas le cas de beaucoup de pays étrangers, qui ont des richesses, et dont les habitants investissent ... comme par hasard dans les endroits prisés. Et ils ne sont pas près de vendre à perte. Ils n'ont pas besoin d'argent. Cela  ne fait qu'organiser un peu plus la pénurie de logements.

    Si on croit un peu à l'economie de marché, on comprend vite que la seule variable agissant sur les prix c'est ce que peuvent payer les acheteurs. L'offre trop limitée de logements ne joue aucun role limitateur de prix.

    Or même si on nous annonce une déflation monstrueuse depuis 6 ans...  toutes les BC du monde clament haut et fort qu'elles impriment à gogo de la monnaie de base, pour compenser la baisse de la masse monétaire. Et on voit bien qu'aux USA et au Japon çe ne se traduit pas par des baisses de prix.

    De plus la creation de monnaie de base,malgré l'effet d'inertie que necessite le temps de transformation en masse monétaire, aura forcément des répercutions... inevitablement, c'est mathématique.

    Par ailleurs on sait que la protection sociale française, assez forte, joue un rôle de "tampon" qui limite les mises au chomage brutale (et donc la baisse de l'offre de paiement).

    Le seul véritable argument qui militerait pour une baisse nominale serait  une hausse des taux incontrolée que la BCE laisserait échapper, car cela aurait des conséquence sur le cout du crédit et donc de l'offre des acheteurs. Mais la BCE a clairement affirmé qu'elle veillerait au grain ... Et je ne suis pas certain que les autres pays euro aient envie de voir la France s'effondrer ... et cesser d'acheter des produits importés.

    En conclusion, on peut surement "craindre" (ou plutot espérer ) une baisse du cout de l'immobilier/revenu en réel, mais en nominal c'est vraiment peu probable. En tout cas pas de grosse ampleur. 








  • Lien vers le commentaire N jeudi, 01 août 2013 12:27 Posté par Nico455

    Y a juste une chose.... la bulle immo.... les taux d'interet font partie intégrante du prix. Je pense que la bulle à déjà en partie éclater.

    La baisse des taux passé d'environ 4,5% à 3% en quelques années correpondent à une baisse des prix de plus de 20%.

    Il est effectivement risqué d'acheter en ce moment sans un apport conséquent.... les 20% d'accompte minimum exigé par les banques ne sont je pense pas un hasard.

    La remonté des taux à une valeur de 4,5% va faire disparaitre l'apport des particulier; mais d'impactera pas les banques qui pourront revendre le biens au prix correpondant à la somme prétée.

    Seul un chute de plus de 20% peut mettre en difficulté les banques sérieuses.

    Quant aux particuliers, s'il achete, je pense qu'il est effectivement impératif d'avoir au minimum 20% voir 30% d'accompte pour éviter le surendettement en cas de revente précoce forcée.
    Mais aucun risque si on rembourse notre prêt assez longtemps. (Les taux sont tellement bas que le capital se rembourse assez vite)

    Il peut d'ailleur etre interressant de profiter de cette baisse "cacher" de 20% du prix si on est confiant sur son avenir.
    On paiera les memes traites a peu de chose pret maintenant et après la chute du prix "facial".