Avec 65% de leur patrimoine investi dans l’immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Allemands (57%), ou les Américains (27%).
On comprend pourquoi évoquer une bulle dans ce secteur reste un sujet tabou. La progression des prix atteint +7.3% par an depuis 1965, +9.4% par an entre 1998 et 2008 et même +15.2% par an entre 2009 et 2011… engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d’années !
Un facteur structurel détermine le prix des logements sur long terme : l’évolution du revenu disponible des ménages. Si l’on constate une parfaite corrélation entre le revenu et les prix de l’immobilier entre 1960 et la fin des années 90, celle-ci se rompt brutalement à partir du début des années 2000.
Comment expliquer une telle envolée avec une progression de plus de 87% des prix par rapport au revenu des ménages depuis le point bas de 1998 ? La solvabilisation des ménages par les banques. Elle permet d’expliquer la plus grande partie du mouvement.
L’hyperliquidité générée par les banques centrales a provoqué une baisse massive des taux d’intérêt, qui s’est déversée sur l’immobilier partout dans le monde. L’allongement de la durée des prêts a redonné un pouvoir d’achat considérable à des couches supplémentaires de la population.
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