"Libérons le foncier !"

Vincent Benard

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Vincent Bénard est analyste à l'Institut Turgot (Paris) et, depuis mars 2008, directeur de l'Institut Hayek (Bruxelles). C'est un spécialiste du logement et de la crise financière de 2007-2008 (subprimes). Grand défenseur du libéralisme économique, Vincent décortique tous les errements des Etats providence !

"Libérons le foncier !"

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Cette tribune est parue dans l'édition papier du journal "Le Monde" en date du jeudi 12 Mars 2015

Jamais la crise du logement n’avait suscité autant de propositions de changement de politiques et de débat médiatique que ces dernières semaines, et tant mieux. Après la Fondation Abbé Pierre et le Think Tank de gauche Terra Nova, c’est François Fillon qui émet quelques propositions novatrices (fin de l’encadrement des loyers, unification des aides), ou encore le Medef, qui a publié, lundi 9 mars, un livre blanc dans lequel il s’inquiète de l’influence des prix élevés du logement sur le bien-être de ses salariés, et de l’atonie du secteur du bâtiment, coûteuse en termes d’emploi.

S’il est bon que le logement suscite enfin un débat de fond, il est dommage que toutes ces propositions, à ce jour, ratent complètement leur cible sur la question foncière, pourtant absolument essentielle. L’économiste de l’immobilier Jacques Friggit a montré que depuis 1998, les prix du logement, rapportés au revenu des ménages, ont été multipliés par 2, et son collègue Joseph Comby rappelle que l’essentiel de cette hausse est due à l’explosion des prix du foncier à bâtir. Or, la solvabilisation de la demande par la baisse des taux d’intérêt ne peut à elle seule expliquer cette hausse, puisque dans certains autres pays où le crédit est tout aussi bon marché, cette bulle foncière ne se produit pas.

Le problème est à rechercher, selon de nombreux auteurs, du côté de réglementations limitant excessivement la constructibilité des terrains nus. La meilleure preuve de ces distorsions est à rechercher aux USA et au Canada, où le droit de l’urbanisme est local, et où la bulle immobilière qui a éclaté en 2008 n’a pas été uniforme, loin s’en faut, alors que les pratiques de crédit “fou” ont existé partout. Mieux, Les trois mégapoles ayant connu de loin la plus forte croissance démographique (Houston, Atlanta, Dallas, 6 millions d’habitants chacune, quasi doublement en 30 ans) n’ont absolument pas ressenti de bulle immobilière, au contraire de villes comme San Francisco ou LA.

A l’origine de ces différences, deux paradigmes différents de la constructibilité: dans les cités bullaires, tout comme en France, un terrain est par défaut “protégé”, et la constructibilité n’est accordée qu’au compte goutte par les autorités politiques. Mais dans les villes dynamiques peu touchées par le phénomène, un terrain est naturellement constructible, et c’est l’éventuelle protection qui fait l’objet de décisions politiques, toujours assorties de dédommagements pour les propriétaires concernés. Il en résulte qu’il y a toujours dans ces bassins urbains une abondance de terrain à viabiliser facilement mobilisable pour répondre facilement à tout signal de marché, le rôle de la puissance publique consistant à effectuer à l’avance les achats fonciers (bon marché !) indispensables à la planification du tracé des futures infrastructures.

Ce développement libéral de l’urbanisation ne risque-t-il pas d’engendrer des villes anarchiques et invivables ? Ce n’est pas ce que l’on observe. Par exemple, Houston, qui n’a aucun plan de zonage, est régulièrement classée en tête des cités où il fait bon s’installer: Elle est la plus intéressante des USA en terme de création d’emplois, de pouvoir d’achat du salaire médian, de nombre de sièges sociaux d’entreprises du Fortune 500, ou de la proportion d’espaces verts aménagés. Elle est citée en exemple de cité cosmopolite ou l’intégration de communautés diverses fonctionne et aboutit à une vie culturelle et sociale “vibrante”.

En France, les propositions récentes en matière foncière se limitent à demander à l’Etat de mettre à dispositions son public ou de modifier le fonctionnement des agences foncières publiques. Personne n’ose toucher au dogme de l’inconstructibilité des terrains par défaut. Il est vrai que les élus locaux y perdraient une source de pouvoir, et qu’environ 50 000 fonctionnaires et ingénieurs de bureaux d’études spécialisés dans la planification urbaine y laisseraient des plumes. Voilà deux lobbies que personne n’a envie d’affronter.

Mais à défaut de s’attaquer à la racine du problème du logement cher, les propositions actuellement amenées au débat sont condamnées à ne pas pouvoir le résoudre.

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Liens

"la bulle est d'abord foncière, en voici la preuve" : http://www.objectifeco.com/immobilier/business-de-limmobilier/politique-de-logement/france-la-bulle-immobiliere-est-d-abord-fonciere-en-voici-la-preuve.html

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1 Commentaire

Lien vers le commentaire vendredi, 13 mars 2015 12:31 Posté par hftrade
un livre denonce le systeme francais, folie des taxes, reglements etc

http://www.lepoint.fr/economie/economie-la-france-droit-dans-le-mur-13-03-2015-1912413_28.php#xtor=CS3-192